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Teilungserklärung, Balkon fehlt


30.11.2015 16:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Guten Tag,

wir haben vor kurzem eine Wohnung gekauft und festgestellt, dass der Balkon/Dachterrasse, die nur von unserer Wohnung aus zugänglich ist, in dem Aufteilungsplan nicht eingezeichnet ist. Alle Räume sind eingezeichnet und mit unserer Wohnungsnummer zugeordnet, nur der Balkon/Dachterrasse ist nicht drin.
Sie wurde vermutlich gebaut, nachdem diese Pläne erstellt wurden.

Meine Fragen:

1. MUSS der Balkon aufgeführt werden? Gibt es eine gesetzliche Regelung, die besagt, dass der Balkon mit aufgeführt werden muss, in dem Aufteilungsplan? Nachträglicher Bau von Balkonen oder sowas.

2. Wie kann man den Aufteilungsplan ergänzen? Die Pläne und die Teilungserklärung stammen aus dem Jahr xxxxx, muss man heute dem Grundbuchamt eine Baugenehmigung des Balkons vorlegen, damit die den Aufteilungsplan ergänzen? Wenn die Baugenehmigung nicht vorhanden ist, weil das einfach zu lange her ist und die Behörden keine Kopien haben, kann die Baubehörde sagen, wir müssen den Balkon entfernen?

3. Müssen alle Eigentümer zustimmen, dass dieser Balkon ergänzt wird?

4. Ist das überhaupt nötig, diesen Balkon aufzuführen? Der Balkon kann ja nur von unserer Wohnung betretet werden.

5. Die Wohnung hat zwei Etagen, laut dem Aufteilungsplan befindet sich oben eine zweite Toilette (Gäste-WC). Dies ist aber nicht mehr so. Ist das wichtig? Ich kann ja in meiner Wohnung alles so gestalten, wie ich möchte, solange ich das Gemeinschaftseigentum nicht verändere, richtig?

Vielen Dank.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1.
Es gibt kein Gesetz, wonach Ihr Balkon zwingend in der Teilungserklärung bezeichnet sein muss, allerdings dürfte dessen Bau Thema zumindest einer Wohnungseigentümerversammlung gewesen sein.

2.
Neben der Teilungserklärung muss es bei Ihrer Hausverwaltung eine Sammlung aller Protokolle der Eigentümerversammlungen Ihrer WEG geben, § 24 Abs. 7 WEG. Die Eigentümer sind nämlich befugt, die Regelungen der Teilungserklärungen zu ändern und zu ergänzen, da nur so auf aktuelle Herausforderungen reagiert werden kann. Das Grundbuchamt hat mit den Beschlüssen zunächst nichts zu tun – ob hier ein Schwarzbau vorliegt, kann im Rahmen dieser Plattform nicht beurteilt werden, allerdings dürfte der Balkon aufgrund der jahrelangen unbeanstandeten Standzeit zumindest Bestandsschutz genießen.

3.+4.
Da davon ausgegangen wird, dass die Eigentümer den Balkon wenigstens dulden, sofern sie seiner Errichtung nicht zugestimmt haben. Daher müssten sie auch jetzt alle formell notwendigen Maßnahmen dulden. Alle in der WEG vorhandenen Balkone sollten eine Regelung dahingehend erhalten, wer für ihre Sanierung, ihren Unterhalt und ihre Gestaltung aufkommt – sämtliche konstruktiven Teile dürften ohnehin als Gemeinschaftseigentum anzusehen sein. Hier ist zu prüfen, ob eine solche allgemeine Regelung, die auch für ihren Balkon gelten würde, nicht doch existiert.

5.
Grundsätzlich kann jeder Eigentümer sein Sondereigentum nach Belieben gestalten – ob die hier vorgenommenen Veränderungen „wichtig" sind, kann im Rahmen dieser Plattform nicht beurteilt werden, da insofern die Teilungserklärung sowie die bereits angesprochene Beschlusssammlung zu prüfen sind.

Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung und ggf. Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.11.2015 | 17:20

Guten Abend,

1.Wenn ich es also richtig verstehe, ist es nicht notwendig bzw. rechtlich vorgeschrieben, dass der Balkon aufgeführt wird?

2. Mir ist nicht klar, wie die Ergänzung stattfinden muss. Welche Unterlagen benötigt das Grundbuchamt? Reicht einfach eine neue Zeichnung mit dem Balkon? Ist es nicht die Pflicht des Amtes zu hinterfragen, woher der Balkon auf einmal kommt? Den Vorgang bitte nochmal erklären.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.11.2015 | 17:45

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Ja, Ihr Balkon musste nicht von vornherein in der Teilungserklärung geregelt werden.

Aus Ihrer Frage geht nicht hervor, weshalb sich das Grundbuchamt an Sie wendet. Wie gesagt, hat dieses grundsätzlich nichts mit der Teilungserklärung Ihrer WEG zu tun. Um den aktuellen Zustand auch im Grundbuch abzubilden, kann ein Grundbuchberichtigungsantrag gestellt werden, für den ein Plan über das Gebäude im jetzigen Zustand - also unter Einzeichnung Ihres Balkons - vorzulegen ist. Wie gesagt kann der Hintergrund der Errichtung des Balkons in diesem rahmen nicht beurteilt werden, weshalb ich Ihnen nochmals rate, einen Rechtsanwalt vor Ort zu konsultieren.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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