Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
501.814
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Teilungserklärung: Ausbau DG-Wohnungen > ABER wurde als Teileigentum eingetragen!!!

06.04.2018 16:23 |
Preis: 47,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: Teilungserklärung entspricht nicht der Grundbucheintragung

Guten Tag,

ich plane eine in den 90er Jahren gebaute DG-Wohnung zu kaufen. Diese ist eine von den 10 neu erbauten DG-Wohnungen mit Terasse, Wohnküche und Bad etc. Diese wurden auf ein Mehrparteien-Wohnhaus aus den 60er Jahren drauf gesetzt.
Für das Bauvorhaben liegt - in der auch im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung - eine Baugenehmigung für sog. Dachgeschoss Wohnungen (Sondereigentum) vor.
In dieser Teilungserklärung wird weiter beschrieben, das es der Plan sein soll dies dann (nach Fertigstellung) im WOHNUNGSGRUNDBUCH eintragen zu lassen.
PROBLEM:
Diese Wohnung wurde im TEILEIGENTUMSGRUNDBUCH eingetragen (!!!!) ABER mit Bezugnahme auf die besagte Teilungserklärung, wo der Wohnzweck klar festgelegt wurde.

Diese Wohnung wurde bereits mehrfach verkauft und die jeweiligen Eigentümer bewohnten jeweils diese Räume für viele Jahre.
Der aktuelle Verkäufer wohnt seit über 15 J. dort und verkauft nun.

Vor Kauf möchte ich mich nun absichern und es stellen sich mir nun folgende FRAGEN:

Gilt die besagte Teilungserklärung wo der Zweck beschrieben wird, obwohl dieser genehmigter Wohnraum im Teileigentumsgrundbuch eingetragen wurde?
Greift daher rechtlich eine Sonderregelung automatisch, wodurch die DG-Wohnung tatsächlich zu Wohnzweck genutzt werden dürfen??

ODER muss der Wohnzweck explizit im Grundbuch irgendwo (wo?) eingetragen sein?
Wenn ja in welcher Form? In der Abgeschlossenheitserklärung (?) - nach Fertigstellung der DG-Ausbauten?

Der vorab bereits befragte Notar meinte, dass es ihm unplausibel ist, warum die 10 DG-Wohnungen im falschen Grundbuch stehen. Denn die Baugenehmigung und der Charakter des Ausbaus ist klar Sondereigentum für Wohnzweck (die auch Wohnraum-Ausbau-Standard haben und Raum-Gestaltung haben). Der Notar wies darauf hin, das es ggf. fälschlicherweise im falschen Grundbuch damals gelandet ist (!!!) - eine Änderung möglich ist aber alle anderen Eigentümer zustimmen müssten... und dies ggf. bislang immer schwierig... UND dass es komisch ist, dass ja bisher niemand der anderen Eigentümer sich daran gestört hat.
Wie gesagt, es sind 10 DG-Wohnungen die auf ein Wohnhaus (mit ca. 32 weiteren Mietern/Eigentümern) drauf gebaut wurden. Ein Gewerbe würde hier, m obersten Dachgeschoss, sehr undenkbar und unpassend sein.

Zumal in der Gemeinschaftsordnung aus der Teilungserklärung des älteren unteren Teils des Wohnhauses aus 1960, eine sehr konkrete Zweckbestimmung der Wohnungen für Wohnzweck definiert ist.

Durch den Eintrag des Sondereigentums der DG-"Räume" im "falschen Grundbuch: gilt hier ggf eine Rechtsprechung als „Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter" ?

Ist der Kauf zu Wohnzweck abzuraten?

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
hier ist der Artikel zum Thema
http://www.bgs-recht.de/pages/posts/wohnungseigentum-in-der-notariellen-praxis-96-ein-ueberblick-43.php

1. Diese Wohnung wurde im TEILEIGENTUMSGRUNDBUCH eingetragen (!!!!) ABER mit Bezugnahme auf die besagte Teilungserklärung, wo der Wohnzweck klar festgelegt wurde.

Die Grundbucheintragung nimmt Bezug auf die Teilungserklärung, was zu widersprüchlichen Aussagen führt. Das Grundbuch ist somit fehlerhaft und zu berichtigen.

2. Gilt die besagte Teilungserklärung wo der Zweck beschrieben wird, obwohl dieser genehmigter Wohnraum im Teileigentumsgrundbuch eingetragen wurde?
Das ist streitig. Dafür spricht, dass die TE die Grundlage für die Eintragung ins Grundbuch ist und nicht umgekehrt. Allerdings spricht dagegen der Vorrang des Grundbuchs, da dieses bekanntlich Gutglaubensschutz aufweist. Das Problem kann nur durch die Berichtigung des Grundbuches gelöscht werden.

3. Greift daher rechtlich eine Sonderregelung automatisch, wodurch die DG-Wohnung tatsächlich zu Wohnzweck genutzt werden dürfen??
Ja, weil die falsche Eintragung den Nutzungszweck nicht ändert.
4. ODER muss der Wohnzweck explizit im Grundbuch irgendwo (wo?) eingetragen sein?
Nein, die Abgeschlossenheitsbescheinigung „bescheinigt" die Nutzung zu Wohnzwecken. Das Grundbuch hat eine andere Funktion.

5. Wenn ja in welcher Form? In der Abgeschlossenheitserklärung (?) - nach Fertigstellung der DG-Ausbauten?
Sie stellen einen Berichtigungsantrag beim Grundbuch, aber wie gesagt, schon jetzt kann die Wohnung zu Wohnzwecken genutzt werden.
6. Der vorab bereits befragte Notar meinte, dass es ihm unplausibel ist, warum die 10 DG-Wohnungen im falschen Grundbuch stehen.
Dann muss er ggf. im Kaufvertrag den Käufer darauf hinweisen, dass die Eintragung und TE nicht übereinstimmen.
7. Der Notar wies darauf hin, das es ggf. fälschlicherweise im falschen Grundbuch damals gelandet ist (!!!) - eine Änderung möglich ist aber alle anderen Eigentümer zustimmen müssten... und dies ggf. bislang immer schwierig... UND dass es komisch ist, dass ja bisher niemand der anderen Eigentümer sich daran gestört hat.
Die anderen Eigentümer MÜSSEN mitwirken, sprich zustimmen.


Durch den Eintrag des Sondereigentums der DG-"Räume" im "falschen Grundbuch: gilt hier ggf eine Rechtsprechung als „Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter" ?
Nein, das sind Nutzungsvereinbarungen, s. hier:
https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/nutzungsbeschraenkungen-1-zweckbestimmung-ist-massgeblich_idesk_PI17574_HI636935.html
„Hier wird dann i. d. R. festgelegt, dass das Sondereigentum nur zu Wohnzwecken genutzt werden kann und das Teileigentum in bestimmten Grenzen zur Gewerbeausübung zur Verfügung steht".

Ist der Kauf zu Wohnzweck abzuraten?
Nein , im schlimmsten Fall müssen DANACH alle Miteigentümer auf Zustimmung zur Berichtigung verklagt werden.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Neu

Darf's noch eine Frage mehr sein?

Viele oder regelmäßige Fragen? Mit der Frag-einen-Anwalt.de Flatrate unbegrenzt Fragen stellen.
Sie haben ein Problem, von dem Sie wissen, dass noch mehr Fragen kommen? Sie sind Handwerker, Arzt, Freiberufler oder Gründer? Dann sollten Sie sich das mal näher anschauen.
Details anschauen
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 64651 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Meine Frage wurde ausführlich und sogar noch mitten in der Nacht beantwortet. Top Empfehlung und vielen Dank für die schnelle Hilfe! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Ich kann die Anwältin sehr empfehlen, meine Fragen würden so beantwortet wie ich es mir vorgestellt habe. So ausführlich wie nötig, so wie möglich. Sehr gut. Danke. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Alles bestens ...
FRAGESTELLER