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Teilung eines Grundstücks vereinbart. Miteigentümer hat keine Baugenehmigung beantragt.

| 27.01.2014 20:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Fehlende Genehmigung der Nutzungsänderung und des Umbaus eines Schweinestalls zu Wohnzwecken: Ansprüche des Erwerbers

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ende letzten Jahres erwarb ich mit notariellem Kaufvertrag den ideellen Miteigentumsanteil an einem Grundstück. Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut. Die Seite, die der Verkäufer bewohnte, war schon immer Wohnhaus. Die andere Seite meines Miteigentümers war Schweinestall und wurde von ihm vor ca. 20 Jahren zu Wohnraum umgebaut.

In den Kaufvertrag ließ ich eine Klausel aufnehmen, dass Wohnungseigentum begründet werden soll mit Stichtag. Das wollte auch meine Bank so, weil meine Bank keine ideellen Miteigentumsanteile finanziert. Der andere Miteigentümer und ich waren uns über die Teilung vor Kaufvertragsunterzeichnung einig. Sein Einverständnis habe ich per email eingeholt.

Nun gibt es mehrere Probleme:

1. Als ich die Teilung anstoßen wollte, kam nach langem Hin und Her heraus, dass der Ausbau des Schweinstalls zu Wohnraum vom anderen Miteigentümer nicht mit einem Bauantrag beantragt wurde. Er hatte die Wohnung auch hinterher nicht abnehmen lassen oder die Existenz des neuen Wohnraums bekannt gegeben. Das Haus wird bei Bauamt und Finanzamt nach wie vor als Einfamilienhaus mit einer Wohnung geführt.

Weder der Verkäufer noch der andere Miteigentümer haben mir diesen Umstand erzählt. Der andere Miteigentümer redet sich aus der Verantwortung heraus, indem er betont, dass er den Kaufvertrag nicht mit unterzeichnet hätte und ihn folglich auch keine Verantwortung trifft. Tatsächlich hatte ich zum anderen Miteigentümer aber reichlich Kontakt. Er überließ mir ein Wertgutachten eines Gebäudesachverständigen, das das Haus als Zweifamlienhaus bewertet und für beide Wohneinheiten Werte feststellt. Alle Unterlagen, die ich einsah, sprachen von einem Zweifamilienhaus. Auch im Kaufvertrag steht Zweifamilienhaus.

Trifft den Miteigentümer wirklich keine Mitverantwortung an der offensichtlichen Täuschung, nur deshalb, weil er den Kaufvertrag nicht mitunterschrieben hat? Auch wenn er mir das Gutachten übersandt hat und es sich um eine ideelle Grundstücksgemeinschaft handelte, bei dem ja jeder für jeden mithaftet? Und auch, obwohl das strittige Objekt die Wohnung ist, die er seit 20 Jahren vermietet? Und auch, obwohl er auf sein Vorkaufsrecht verzichtet hat und dem Verkaufsvorgang als solchem damit zugestimmt hat? Ist mein Kaufvertrag nun unwirksam, weil es das Zweifamilienhaus ja offiziell gar nicht gibt und weil das Wohnungseigentum gar nicht begründet werden kann, weil an einem Einfamilienhaus kein Wohnungseigentum für zwei getrennte Wohnungen begründet werden kann?

Den Verkäufer kann ich nicht zur Rechneschaft ziehen, da dieser mittellos ist. Den Kaufpreis hat die Bank einbehalten. Eine Rückabwirklung des Kaufvertrags ist daher chancenlos.

2. Heute erfuhr ich von meinem Notar, dass die Absichtserklärung zur Teilung einseitig ist. Er hat sich diese von meinem Miteigentümer nicht ebenfalls unterschreiben lassen. Da mein Notar auch Rechtsanwalt ist mit Themenschwerpunkten Vertrags- und Baurecht, habe ich hier nicht explizit nachgefragt. Ich bin nicht darauf gekommen, meinen Notar nachzuprüfen. Ich habe dummerweise darauf vertraut, dass er sich die Absichtserklärung zur Teilung auch von ihm unterschreiben lässt.

Ich dachte nun, dass ich mit einem Nachvertrag zwischen meinem Miteigentümer und mir die Sache bereinigen könnte: Er verpflichtet sich, seine Wohnung offiziell zu machen, stimmt der Teilung zu und wir vereinbaren einen neuen Teilungstermin. Damit wäre auch meine Bank wieder zufrieden.

Leider weigert sich mein Miteigentümer aber kategorisch, diesen Nachvertrag zu unterzeichnen, weil er sich nicht in der Verantwortung sieht, zu handeln. Er glaubt, seine mittlerweile erfolgte Selbstanzeige beim Bauamt reiche aus, um aus der Haftung aus allem herauszukommen. Stimmt das? Habe ich wirklich keine rechtliche Handhabe, ihn zu diesem Nachvertrag zu bewegen? Immerhin kann ich meine terminliche Verpflichtung zwecks Teilung gegenüber der Bank nicht erfüllen, da er mir den Umstand der fehlenden Baugenehmigung verheimlicht hat.

Was kann ich tun? Bin ich wirklich ohne rechtswirksamen Vertrag und habe wirklich keine Möglichkeit, einen rechtswirksamen Vertrag zu erhalten, obwohl mich sowohl Verkäufer als aus mein Miteigentümer getäuscht haben? Wie sieht die Mithaftung meines Miteigentümers aus für den Kaufvertrag, der er nicht mitunterschrieben hat? Und was kann ich in Bezug auf den Notar unternehmen, der mir einen solchen Fallstrick in den Kaufvertrag einbaut hat, mit einer einseitigen Absichtserklärung, die das Papier nicht wert ist, auf dem sie steht?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe.

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Ihnen stehen möglicherweise sowohl das Recht zur Rückabwicklung des derzeit vermutlich wirksamen Immobilienkaufvertrags wegen eines Rechtsmangels (die fehlende Wohnnutzung) als auch die Anfechtung Ihrer Willenserklärung im notariellen Kaufvertrag wegen der Täuschung über die bauliche Genehmigung des Umbaus des Schweinestalls zur Verfügung. In beiden Fällen würde der Kaufvertrag rückabgewickelt, das heißt Sie könnten Ihr Geld zurück bekommen gegen Rückgabe des Teileigentums. Ich habe Sie aber so verstanden, dass Sie nicht erwarten können, von dem Verkäufer Ihr Recht zurück zu bekommen, so dass diese beiden Möglichkeiten eher nicht für Sie in Betracht kommen.

Beachten Sie aber in jedem Fall, dass eine Anfechtung wegen Inhalts- oder Erklärungsirrtums (§§ 119, 120, 121, 124 Bürgerliches Gesetzbuch) an eine sehr knappe Frist gebunden ist; die Anfechtung verlangt, die entsprechende Erklärung ohne schuldhaftes Zögern nach Kenntnis von dem Mangel auszusprechen!

2.
Es ist daher richtig wenn Sie annehmen, dass ein Nachvertrag Ihre einzige verbliebene Option ist, um die Investition noch zu retten. Dabei ist zunächst zu prüfen, ob der Schweinestall überhaupt zu Wohnzwecken umgebaut werden darf und die entsprechende Nutzungsänderung genehmigungsfähig wäre oder nicht. Ist dies nicht der Fall, nutzen Ihnen alle weiteren Schritte nichts und Sie haben für Ihr Geld nur einen Schweinestall erworben. Informationen hierzu erfahren Sie bei dem zuständigen Bauordnungsamt (Ihrer Gemeinde). Eine verbindliche Auskunft bekommen Sie aber nur, wenn Sie einen entsprechenden Antrag auf Nutzungsänderung und Umbau einreichen, inklusive Genehmigungsplanung.
Erst wenn feststeht, dass die Nutzungsänderung sowie der Umbau nachträglich genehmigt werden, kann Ihre Situation durch einen Nachvertrag noch gerettet werden.
In diesem Fall sollte die Zustimmung des Verkäufers zu dem Nachvertrag auch gerichtlich erzwingbar zu sein, da er Ihre Absicht kannte, in den umgebauten Schweinestall umzuziehen und Teileigentum zu bilden. Sollte der Verkäufer finanziell am Ende sein, dürfte Ihnen kein sonstiges Druckmittel zur Verfügung stehen.

3.
Selbst wenn diese einzelnen Schritte für Sie günstig verlaufen, werden Sie erhebliche Mehrkosten zu tragen haben (Kosten des Nachvertrags, Genehmigungsplanung, Kosten der Genehmigung, notarieller Nachvertrag, etc.). Ihr Ansprechpartner für die Übernahme der Kosten ist der Veräußerer, der aber, wie gesagt, nicht in der Lage sein soll, zu zahlen.

Wenn man davon ausgeht, dass der Notar davon wusste, dass Sie Ihren ideellen Eigentumsanteil in Teileigentum umwandeln wollten, muss er wohl erklären, wieso er nur eine einseitige Absichtserklärung ausfertigen ließ, die keinerlei rechtliche Verbindlichkeit für den Veräußerer begründete. Hier kann also möglicherweise Schadensersatz geltend gemacht werden.

4.
Die Rolle des Miteigentümers, der den Kaufvertrag nicht unterschrieben hat, ist mir aufgrund Ihrer Beschreibung nicht ganz klar geworden. Sollten Sie hierzu noch Beratungsbedarf haben, so bitte ich Sie, im Rahmen der Nachfragefunktion seine Position genauer zu beschreiben. Ist er Miteigentümer des Eigentumsanteils des Veräußerers?


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.01.2014 | 08:43

Guten Tag Herr Nelsen,

vielen Dank für Ihre Antwort und Hilfe.

Der Sachverhalt ist folgender:

A und B begründeten vor 20 Jahren eine ideelle Grundstücksgemeinschaft mit je 50% Miteigentumsanteil. A bewohnte den Teil des Gebäudes, der schon immer Wohnhaus war. B baute sich den Schweinestall zu Wohnraum um und vermietet diesen seit fast 20 Jahren.

Ich habe den Anteil des A übernommen. Ich wollte also in den Teil einziehen, der schon immer Wohnhaus war, habe hier mit den Sanierungsmaßnahmen auch bereits begonnen und schon kräftig investiert, bis ich letzte Woche von o.g. Umständen erfuhr. Seitdem ist Baustopp, aber meine Mietwohnung ist bereits gekündigt. Hier muss ich Ende März raus und die erworbene Wohnung befindet sich noch im Rohbauzustand. Daher auch meine große Verzweiflung.

B war schon immer Miteigentümer und ist es auch heute noch. B nutzt und vermietet den umgebauten Schweinestall. Ich bin im Prinzip Rechtsnachfolger des A und Nutzer der Wohnung, die schon immer Wohnung war.

Daher meine Fragen bzgl. der Mithaftung des B in Bezug auf die Täuschung beim Abschluss des Kaufvertrags.

Wegen B kann ich meine Verpflichtungen in Bezug auf den Teilungstermin gegenüber der Bank nicht einhalten, weil er ja zunächst seinen Teil genehmigen lassen muss, bevor die Teilung durchgeführt werden kann. Und das kann dauern...

Er hat mir den Mangel ja ebenfalls verschwiegen, obwohl es sich um die von ihm genutzte Wohnung haftet. Auch wenn er den Kaufvertrag nicht mit unterzeichnet hat, hat er mich ja ebenfalls getäuscht. Auch er kannte meine Absicht meine Verpflichtung gegenüber der Bank. Haftet er wirklich für gar nichts mit, nur weil er den Kaufvertrag nicht mitunterzeichnet hat? Kann er wirklich den Standpunkt vertreten: Was geht mich deine Teilung an, obwohl er sich zuvor per email mit der Teilung einverstanden erklärt hat? Und kann ich ihn wirklich zu keinem Nachvertrag rechtlich zwingen?

Ein Nachvertrag mit Verkäufer A dürfte mich nicht groß weiterbringen, da A aus der Grundstücksgemeinschaft draußen ist. Dann hätte ich wieder eine einseitige Absichtserklärung ohne juristische Wirkung. Daher wollte ich den Nachvertrag mit Miteigentümer B schließen, der sich aber wie gesagt kategorisch weigert, obwohl er die Wurzel allen derzeitigen Übels ist.

Und habe ich Sie richtig verstanden, dass ich für die Kosten, die sich durch die Nachbesserung ergeben (Kosten des Nachvertrags, Genehmigungsplanung, Kosten der Genehmigung, notarieller Nachvertrag, etc.) mithaften muss?

Ich bin wirklich verzweifelt. Ich muss befürchten, dass die Bank mir den Kredit kündigt, weil ich die Teilung nicht durchführen lassen kann. Und Miteigentümer B versucht, sich jeglicher Verantwortung zu entziehen. Ich habe alles menschenmögliche versucht, um mit ihm eine Einigung zu erzielen. Bislang leider erfolglos.

Und ist mein Kaufvertrag nun wirksam oder nicht?

Bin ich wirklich "Opfer" kollektiven Versagens und habe dennoch kaum Möglichkeiten, mich zu wehren außer der theoretischen, den Verkäufer zu belangen, was allerdings keine Aussicht auf Erfolg haben wird?

Vielen Dank nochmals für Ihre Antwort.

Herzliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.01.2014 | 10:34

Ich danke für Ihre Klarstellung.

Mir erschließt sich nicht, wieso die Teilung an der fehlenden Genehmigung der Umnutzung und des Umbaus des Schweinestalls scheitern soll. Die Grundstücksteilung ist grds. genehmigungsfrei, d.h. es wird nicht die bauplanungs- oder bauordnungsrechtliche Zulässigkeit einer Teilungserklärung geprüft. Insbesondere holt das Grundbuchamt keine Stellungnahme der unteren Bauaufsichtsbehörde vor Eintragung in das Grundbuch ein. Selbst wenn ein baurechtswidriger Zustand bekannt wäre, kann das Grundbuchamt den Vollzug der Teilung nicht ablehnen, wenn ein entsprechender Antrag und eine Bewilligung vorliegen (§§ 13, 19 Grundbuchordnung). Die Teilung ist wirksam, auch wenn sie gegen Baurecht verstößt. Somit kann die Teilung bereits bebauter Grundstücke zu baurechtswidrigen Zuständen führen.

Die Teilung ist also allein abhängig von der Zustimmung des B. Dem sollten Sie klar machen, dass Sie den Kauf ausschließlich deswegen durchgeführt haben, weil er per E Mail seine Zustimmung zur Teilung erklärt hatte. Sollte er also der Teilung nicht zustimmen, muss er für den Ihnen entstehenden Schaden eintreten.

Zudem sehe ich auch keinen Grund, warum Ihr Kaufvertrag nichtig sein sollte. Sie benötigen nur die Teilung des Grundstücks um sich gegenüber Ihren Bank verantworten zu können. Ob der umgebaute Schweinestall genehmigt wird oder genehmigungsfähig ist, ist für Sie ohne Bedeutung, spätestens nach Teilung.

Ich empfehle Ihnen daher dringend, sich durch einen ortsansässigen Rechtsanwalt (achten Sie auf eine entsprechende Spezialisierung für Grundstücksrecht) vertreten zu lassen, damit die Grundstücksteilung so schnell wie möglich in die Wege geleitet wird, und zwar durch ein Schreiben an B, der Teilung binnen kurzer Frist zuzustimmen.

Bewertung des Fragestellers 28.01.2014 | 13:46

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"Vielen Dank. Als erste Info sehr hilfreich. Den weiteren Fortgang meiner Angelegenheit werde ich sehen."
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 28.01.2014 5/5,0
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