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Teilkündigung und Räumungsklage


| 28.03.2007 11:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



:::SACHVERHALT:::

Ich habe Mitte 2004 ein Ladengeschäft im EG, und eine Wohnung mit Büro im 2 OG in Niedersachsen angemietet.
Die Kündigungsfrist wurde festgelegt mit sechs Monaten zum Jahresende.
Der Mietvertrag wies über zwei Anlagen das EG und das 2OG separat aus, zudem wurden die NK-Abrechnung EG auf die GmbH und das 2OG privat abgerechnet.
Das 2OG wurde im Vertrag zum Teil privat ausgewiesen, und zum Teil für die GmbH, genutzt seit 2006 ausschließlich privat, was dem Vermieter auch mündlich mitgeteilt wurde, und dem er zustimmte.
Im Juni 2006 kündigte ich das gesamte 2 OG aus dem Mietvertrag mit 3 Monaten Kündigungsfrist für privaten Wohnraum. Dies wurde zunächst seitens des Vermieters abgelehnt, später mündlich bestätigt und auch von ihm im auf Wunsch Anfang Oktober abgenommen (bezeugt von unserer Auszubildenden).

Die Versorgungseinrichtungen für Strom EG und 2OG waren getrennt, es mußte nur ein weiterer Stromzähler installiert werden. Heizung wurde sofort vom 2OG getrennt, und das Ladengeschäft an die Zentralheizung angeschlossen, das 2OG hatte eine Therme die zunächst auch den Laden mitversorgte.
Zudem wurde seinerzeit mündlich vereinbart, daß zwei Räume im Keller zum Ladengeschäft dazugehören: ein Toilettenraum, der auch die Heizungsregulierung für die Fußbodenheizung aufweist und Strom vom Laden bezieht, und ein Lagerraum für Elektroschrott, Pappe und sonstige Waren. Diese Begebenheit der mündlichen Nebenabreden kann von mehreren Personen bezeugt werden.
Der VM hat einmal mündlich im Beisein unserer Auszubildenden gebeten, einen Kellerraum auszuräumen und in einen hinteren Kellerraum umzuräumen, den er hierfür freiräumen wolle, was er bis heute nicht getan hat. Der andere Raum beherbergt eine weitere Heizungsanlage und der Schornsteinfeger bat um Freiräumen von Pappe, was sofort erledigt wurde durch Anmietung eines Containers.

Mitte letzten Jahres baute der VM an dem Gebäude ein großes dreigeschossiges Autohaus an, was erheblichen Baulärm produzierte und wobei die Bauarbeiter in meine gesamte Wohnung einsehen konnten (insbesondere in Schlafzimmer und Badezimmer die Dachfenster in den Schrägen hatte, die zudem über keine Verdunkelungsmöglichkeit verfügten, und die aufgrund der Wärmeentwicklung im Sommer geöffnet bleiben mußten). Dies führte zu Mietkürzungen.

:::FRAGE:::

Er hat nun Räumungsklage beantragt wegen ausstehender Mietzahlungen (Mietminderungen und die restlichen Mieten seit dem Auszug aus dem 2OG, dem er nun plötzlich widerspricht). Er widerspricht der Teilkündigung, weil die Versorgungseinrichtungen nicht zu trennen seien, und beides zusammengehöre. (wobei die Versorgungseinrichtungen bereits getrennt wurden, und die Wohnung wieder vermietet ist seit einigen Wochen).

Die Klage wurde eingereicht, nachdem wir Konkurrenzschutz beantragt hatten (siehe weitere Frage in diesem Forum).

Vor einigen Wochen führte er unangekündigt und in meiner Abwesenheit eine Besichtigung mit einem Interessenten durch, und betrat hier zudem mein Büro und den datenschutzrelevanten Werkstattbereich und den Kassenbereich.

Letzte Woche räumte er weit vor Geschäftsbeginn den Inhalt der Kellerräume sowie jeglichen Unrat der Mieter des Gebäudes (Sperrmüll wie Sofas etc) vor mein Ladengeschäft, so daß der Haupteingang geschlossen bleiben mußte, der Nebeneingang konnte kurzfristig freigeräumt werden. Zudem wurden diverse Teile beschädigt. Auch wurde die Fußbodenheizung noch hochgedreht, so daß wir derzeit nur bei offenen Türen im Laden verweilen können, und es wird Strom aus dem Kellerraum gezapft, was der Stromzähler belegt, wenn alle Geräte des Ladengeschäftes ausgeschaltet sind.

Die hinzugerufene Polizei stellte lediglich fest, daß im Mietvertrag schriftlich die Kellerräume nicht fixiert waren. Zuvor baten sie zum Gespräch mit dem Vermieter im Keller. Dieser forderte mich durch einen gezielten Faustschlag auf meinen Brustkorb zum Verlassen des Kellers auf, wozu die Polizisten ebenfalls dann aufforderten.

Ich habe nun die Frage, kann er mich vorzeitig rausschmeißen? Hat seine Klage aussicht auf Erfolg?

Durfte er mein Inventar des Kellers ohne vorherige Ankündigung oder Fristsetzung ausräumen? Wer haftet für die Beschädigungen und den Aufwand der kurzfristigen Wegschaffung und die Imageschäden (man munkelt nun wir würden schließen)?

Durfte er mich straffrei schlagen?

Würde mich über eine kurze Einschätzung freuen.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Einstellung Ihrer Frage.

Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall die Beratung durch einen Anwalt / Anwältin ersetzen kann.

Die rechtliche Beurteilung kann unter Umständen anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen, wenn bestimmte Angaben hinzugefügt oder weggelassen werden.

Ihre Fragen beantworte ich aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben, wie folgt:

Für die Frage, ob die Klage Ihres Vermieters Aussicht auf Erfolg hat, ist zunächst zu überprüfen, ob die Voraussetzungen der Räumungsklage vorliegen. Ihr Vermieter müsste berechtigt sein, von Ihnen die Räumung der Mieträume zu verlangen. Hierzu muss in der Regel der Mietvertrag gekündigt worden sein.
Der Vermieter scheint nach Ihren Angaben die Räumung auf nicht gezahlte Miete zu stützen. Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 ist der Vermieter zur außerordentlichen Kündigung verpflichtet, wenn der Mieter mit der Miete in Verzug ist.
Ob Sie sich in Verzug befinden hängt ganz erheblich davon ab, ob Sie zur Mietminderung berechtigt waren. Hierzu kann ich leider nichts Konkretes sagen, da Sie nicht angeben, in welcher Höhe Sie gemindert haben.
Weiter haben Sie keine Miete mehr gezahlt. Hier ist zunächst die Frage, ob Sie überhaupt keine Miete gezahlt haben oder nur anteilig für das OG. Hinsichtlich des EG sind Sie wohl nicht berechtigt den Mietzins einzubehalten. Fraglich ist jedoch wie es sich mit dem OG verhält.
Hierfür kommt es darauf an, ob Sie die Wohnung wirksam gekündigt haben. Dieses setzt voraus, dass eine isolierte Kündigung überhaupt zulässig ist. Vorliegend haben Sie einen so genannten Mischmietvertrag mit Ihrem Vermieter abgeschlossen. Nach Ihren Angaben wurde das Mietverhältnis durch einen einheitlichen Vertrag geschlossen. Nachdem was Sie angeben findet sich im Vertrag kein Hinweis darauf, dass beide Einheiten getrennt betrachtet werden sollen. Somit ist eine Teilkündigung nicht möglich.
Hieran könnte sich etwas geändert haben, indem der Vermieter die Kündigung annahm. Diese Annahme würde eine Vertragsabänderung darstellen. Jedoch müssten Sie vor Gericht beweisen, dass der Vermieter tatsächlich die Kündigung angenommen hat und Sie so aus einem Teil des Vertrages entlassen hat. Gelingt Ihnen dieser Nachweis, so waren Sie nicht mehr verpflichtet für das OG Miete zu zahlen.
Folglich kann von hieraus nicht abschließend bewertet werden, wie der Prozess enden wird.

Hinsichtlich des Ausräumens der Kellerräume kommt es zunächst einmal darauf an, ob diese Teil des Mietvertrages geworden sind. Laut Ihren Angaben werden sie nicht im Mietvertrag erwähnt. Dies bedeutet auch hier müsste eine Vertragsänderung stattgefunden haben. Diese hätten Sie im konkreten Fall zu beweisen. Da sie angeben, dass mehrere Zeugen dies mitbekommen haben gehe ich davon aus, das Ihnen der Beweis gelingen wird. Folglich handelte der Vermieter widerrechtlich, da die Räumung der beiden Kellerräume eine verbotene Eigenmacht darstellt.
Hinsichtlich der beschädigten Gegenstände haben Sie einen Schadensersatzanspruch gegenüber Ihrem Vermieter. Auch die damit verbundenen Kosten für die Beseitigung sind von seiner Seite zu tragen. Den erlittenen Rufschaden müssten Sie gegebenenfalls beziffern können, was in der Regel schwer fällt.
Selbstverständlich durfte er Sie nicht schlagen. Körperliche Gewalt gegen andere Personen ist grundsätzlich nur dann straffrei wenn es sich um Notwehr bzw. Nothilfe handelt. Hiervon gehe ich in Ihrem Fall nicht aus, folglich steht es Ihnen frei Ihren Vermieter wegen Körperverletzung anzuzeigen.

Zur genauen Begutachtung der Chancen sich gegen die Räumungsklage zu verteidigen empfehle ich Ihnen, einen ansässigen Kollegen aufzusuchen; dieser kann dann auch den Mietvertrag überprüfen. Auch können Sie mit Ihm das Vorgehen hinsichtlich Ihrer Ansprüche gegen den Vermieter abstimmen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit der Antwort weiterhelfen. Sollten Sie noch weiteren Klärungsbedarf haben, nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.

Mit freundlichen Grüßen

Christopher Tuillier
Rechtsanwalt


info@rechtsanwalt-tuillier.de
www.rechtsanwalt-tuillier.de

Nachfrage vom Fragesteller 28.03.2007 | 13:52

Hallo!
Danke für die prompte und ausführliche Antwort.
Eines ist für mich noch unklar, und wird sicherlich klarer, wenn ihre Nachfragen zu einem Detail noch beantwortet werden:

gekürzt wurde nach Faxankündigung für das OG wegen erheblichen Baulärms (wozu es Beweisfotos und Videos gibt), später wurde die Miete für das OG nach der Übergabe nicht weitergezahlt, schließlich hat der Vermieter die Räume abgenommen und auch Wohnungsbesichtigungen noch während unseres Auszugs durchgeführt. EG war hiervon nicht betroffen.

Die Nachfrage ist nun, wie kann ich beweisen, dass der VM der Kündigung für das OG zugestimmt hat. Fakt ist, der VM hat die Wohnung im Beisein unserer Auszubildenden abgenommen, und der einzige Mangel (eine defekte Tür) wurde unverzüglich durch einen Fachbetrieb ersetzt. Und es gab während unseres Auszugs aus dem OG mehrere Wohnungsbesichtigungen, ebenfalls mit Zeugen. Auch wurden die Versorgungseinrichtungen wie geschildert getrennt. Reicht das oder gibt es hier härtete Auflagen?

Danke für kurze Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.03.2007 | 14:22

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Hinsichtlich der Mietminderung bleibt es immer allein die Entscheidung des zuständigen Gerichtes, ob und in welcher Höhe Mietminderungen im konkreten Fall gerechtfertigt sind. In diesem Zusammenhang ist es gut, dass Sie offensichtlich erhebliches Beweismaterial vorliegen haben. Dieses wird wohl notwendig werden, da die Beeinträchtigung, wenn ich es richtig verstanden habe, nicht mehr besteht und somit nicht mehr konkret nachgeprüft werden kann.

Wie Sie die Annahme der Kündigung durch den Vermieter beweisen können ist im vorliegenden Fall nicht leicht zu beantworten. Auf jeden Fall ist ab der Neuvermietung von einer Änderung des Vertrages dahingehend auszugehen, dass Sie nicht mehr Mieter für das OG waren. Somit entfällt dieser Zeitraum für die Berechung ob die Kündigung des Vermieters gerechtfertigt war.
Darüber hinaus sprechen die von Ihnen vorgetragenen Gründe ebenfalls eher für die Annahme der Kündigung bzw. Abänderung des Vertrages. Der Umstand, dass der Vermieter eine Abnahme der Wohnung, inklusive von Ersatz für Beschädigungen, vorgenommen hat und die Wohnung besichtigen ließ, spricht dafür, dass er Sie aus dem Vertrag hinsichtlich der Wohnung entlassen wollte.
Diese Umstände können Sie nach Ihren Angaben auch beweisen. Inwieweit das Gericht dem folgen wird und die vorgebrachten Indizien als ausreichend erachten wird, ist nur schwer zu beurteilen. Ich denke, dass Ihre Chancen nicht sehr schlecht stehen, da das Verhalten des Vermieters eigentlich nur dahingehend zu verstehen war, dass er der Kündigung (bzw. Vertragsänderung) zustimmt.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Christopher Tuillier
Rechtsanwalt

info@rechtsanwalt-tuillier.de
www.rechtsanwalt-tuillier.de

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