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Teilkündigung PKW-Stellplatz wegen Grundstücksteilung

17. Juli 2022 20:14 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

vor vielen Jahren habe ich einen Mietvertrag über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit PKW-Stellplatz im Hinterhof geschlossen (= einheitlicher Mietvertrag, gleiches Grundstück). Das Gebäude und Grundstück wurden vor knapp zwei Jahren verkauft, so dass ein neuer Eigentümer bzw. Vermieter in den bestehenden Mietvertrag eingestiegen ist (= Grundstücks-GmbH).

Nun hat der neue Eigentümer eine Teilkündigung für den Stellplatz ausgesprochen - mit Vorlauf von drei Monaten. Die Begründung lautet: "Im Zuge des Grundstückverkaufs ist die Teilungsvermessung erfolgt, mit der das Grundstück in zwei Flurstücke aufgeteilt wird. Nach der Aufteilung wird es nicht mehr möglich sein, die Kfz-Stellplätze zur Verfügung zu stellen".

Meine Kernfrage lautet: Welche Möglichkeiten habe ich, erfolgreich Widerspruch gegen die Stellplatz-Kündigung einzulegen bzw. welche Aspekte sollten im Widerspruch Erwähnung finden?

Als Teilaspekte gehen mir dabei durch den Kopf:

- Im Kündigungsschreiben bleibt unerwähnt, ob die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Punkt 3 BGB ("Fortsetzung des Mietverhältnisses würde den Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks hindern und er dadurch erhebliche Nachteile erleiden") oder nach § 573 b BGB ("Schaffung neuen Mietwohnraums") erfolgt. Muss der Vermieter nicht konkreter werden, damit ich beispielsweise nach § 573b Abs. 3 bei einem verzögerten Baubeginn den Stellplatz weiter nutzen kann?

- Gilt bei einem Grundstücksverkauf mit Teilung in zwei Flurstücke nicht der Grundsatz nach § 566 BGB "Kauf bricht nicht Miete", wonach der Erwerber des neuen Grundstückteils in den bestehenden einheitlichen Mietvertrag für Wohnung und Stellplatz als "Teilvermieter" einsteigt?

- Für den Fall, dass der Eigentümer nicht auf den Widerspruch reagiert: Kann ich einstweilige Rechtsmittel einlegen, um einen Entzug des Stellplatzes (z.B. durch den Bau einer Mauer seitens des neuen Eigentümers bzw. Vermieters zur Trennung der Grundstücksteile) zu verhindern?

- Da unklar bleibt, welcher Verkauf gemeint ist (damaliger Verkauf von Haus und Grundstück oder neuer, weiterer Verkauf des Teilgrundstücks): Macht es einen Unterschied, ob beide Grundstücksteile weiter dem gleichen Eigentümer gehören oder verschiedenen?

Mit freundlichen Grüßen und vielen Dank.

18. Juli 2022 | 09:35

Antwort

von


(1191)
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Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie ich Ihrte Fragen wie folgt beantworten.

1.
Grundsätzlich ist eine Teilkündigung des einheitlichen Mietverhältnisses nicht möglich.

Eine Teilkündigung nach 573b Abs. 1BGB bedarf keines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB.

Ob die die Teilkündigung besonders begründet werden muss, ist umstritten. Jedenfalls muss sie bestimmt genug sein.

Wenn keiner der Verwendungszwecke des § 563b Abs. 1 Nr. 1 oder Nr. 1 BGB vorliegen, ist die Kündigung aber unwirksam, auch wenn "auf Vorrat" geündigt wird.

Die bloße Teilung des Grundstücks ist kein von einer Teilkündigung gedeckter Zweck.

Widersprechen Sie der Kündigung unter Verweis auf einen fehlenden Zweck und eine fehlende Begründung. Im Streitfall muss der Vermieter die Voraussetzungen des § 573b Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BGB beweisen.

2.
Richtig, es gilt § 566 BGB, weil es sich um ein einheitliches Mietverhältnis handelt. Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" gilt aber auch bei separten Mietverträgen über Grundstück und damit auch Stellplätze (§ 578 Abs. 1 i.V.m. § 566 BGB).

Durch Teilung des Grundstücks kommt es zudem zu einer Vermietergemeinschaft (vgl. BGH Urt. v. 28.09.2005 - VIII ZR 399/03). Für diese Vermietermehrheit gelten die Regeln der Bruchteilsgemeinschaft.
Der neue Stellplatzeigentümer wird "Teilvermieter".

Eine Kündigung ist dann nur durch alle Vermieter möglich (, wenn die Voraussetzungen gegeben sind).

3.
Einstweiligen Rechtsschutz gegen den Entzug des Stellplatzes können Sie in Anspruch nehmen, jedoch nicht ohne weiteres vorsorglich und auch nicht gegen jede Umgestaltung des Grundstücks/ der Grundstücke.

4.
Es macht für Ihr Mietverhältnis keinen Unterschied, ob beide Grundstücke einen oder verschiedenen Eigentümern gehören. (siehe aber 2.)

5.
Auch ist auf § 573b Abs. 4 BGB zu verweisen: "angemessene Senkung der Miete"



Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 18. Juli 2022 | 17:01

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

vielen Dank für Ihre Antwort. Eine kurze Nachfrage habe ich noch zu (3):

Ich werde nun den Widerspruch an den Vermieter schicken. Im Schreiben setze ich eine Frist von vier Wochen. Das wäre dann immer noch einige Wochen vor Mietablauf gemäß Teilkündigung. Erfahrungsgemäß wird der Vermieter aber nicht reagieren, sondern ab dem Kündigungstermin den Stellplatz blockieren.

Ist es ratsam, bei einem nachrichtenlosen Verstreichen meiner Frist, unmittelbar ("sicherheitshalber") Klage einzureichen oder sollte erst zum Zeitpunkt einer Blockade nach Mietablauf ein Rechtsmittel einlegt werden? Dann müsste ich aber vermutlich lange auf das Urteil warten und der Stellplatz wäre solange nicht nutzbar.

Mit freundlichen Grüßen und vielen Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18. Juli 2022 | 23:41

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Nachfragen wie folgt beantworten.

Abschließend lässt sich die Angelegenheit nur nach Prüfung des Mietvertrages und weiterer Abreden beurteilen.

Blockiert der Vermieter den Stellplatz, so können Sie auf Mangelbeseitigung klagen, jedoch nicht bevor der Mangel vorliegt / der Stellplatz blockiert ist. Während der Zeit, in der Sie den Stellplatz nicht benutzen können, ist die Miete wegen des Mangels gemindert. Der Vermieter kann sogar schadensersatzpflichtig sein.

Nach Fristablauf können Sie jedoch bereits auf Feststellung klagen, dass das Mietverhältnis über den Stellplatz über den im Kündigungsschreiben genannten Termin hinaus fortbesteht (auch wenn das Urteil dann nicht vollstreckbar ist).

Klagen Sie, sollten Sie sich anwaltliche Unterstützung holen.



Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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