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Teilgewerbliche Nutzung einer selbst genutzten Eigentumswohnung

12.11.2012 16:58 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Maike Domke


Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

hiermit möchte ich Ihnen den zu Ihrem besseren Verständnis den folgenden Sachverhalt schildern dürfen: Das Bauordnungsamt der Stadtverwaltung Bochum hat zum 01.10.2012 eine Baugenehmigung zur Nutzungsänderung einer zur Zeit selbst genutzten Eigentumswohnung zur teilweisen Nutzung für eine gewerbliche Tätigkeit (Bürofläche ohne Kundenverkehr) gemäß § 13 BauNVO erteilt. Somit stehen mir nunmehr ca. 33 Quadratmeter für die künftige Nutzung der geplanten Bürofläche der etwa 63 Quadratmeter umfassenden Eigentumswohnung zur Verfügung.

In diesem Zusammenhang habe ich daher die folgenden Fragen:

1) Ist es richtig, dass die geltende Rechtssprechung eine Teilungserklärung nunmehr im Wohnungsgrundbuch vorsieht, um einen entsprechenden Antrag beim Finanzamt – Bewertungsstelle / Einheitswertstelle für Grundvermögen – stellen zu können?
2) Sollte die Frage 1) mit einem „ja" Ihrerseits beantwortet werden: Muss die Teilungserklärung Notariell erfolgen ODER obliegt die Zuständigkeit dem Rechtspfleger beim Grundbuchamt?

Meiner Kenntnis nach existiert eine Wertgrenze i.H.v. 5.000,- DM, die aufgrund der Rechtsprechung im Jahr 1964 erlassen wurde und heute immer noch wirksam ist. Diese Wertgrenze muss erreicht werden, um eine steuerrechtliche Anerkennung der zukünftigen Bürofläche durch das Finanzamt zu erwirken. In diesem Zusammenhang habe ich darum die folgenden weiteren Fragen:

3) Ist es in diesem Jahr möglich einen Antrag auf Wertfortschreibung zum 01.01.2013 zu stellen, auch wenn die Gewerbeanmeldung erst zum 01.02., spätestens aber zum 01.03.2013 erfolgen soll?
4) Ist das Finanzamt (Bewertungsstelle für Grundvermögen) prinzipiell gesetzlich dazu verpflichtet im Ablehnungsfall einen Bescheid bzw. eine Mitteilung in schriftlicher Form zu übersenden?
5) Ist ggfls. ein Rechtsmittel / Rechtsbehelf gegen einen Bescheid bzw. eine Mitteilung zu Frage 4) zulässig?
6) Hat die Anerkennung durch das Finanzamt der künftigen Bürofläche in meiner Eigentumswohnung tatsächlich positive steuerrechtliche Auswirkungen auf das noch anzumeldende Gewerbe oder könnte u.U. auch darauf verzichtet werden?

Für Ihre entsprechenden Antworten bin ich Ihnen sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Ja, eine Teilungerklärung ist notwendig. Gewerblich genutzte Flächen werden bei der Grundsteuererhebung anderes veranlagt.

Sie müssen zwischen der steuerlichen Relevanz der Nutzungsänderung und der für die Miteigentümer unterscheiden. Für erstere reicht eine Teilungserklärung gegenüber dem Beamten beim Grundbuch aus, vgl. § 8 WEG.
Durch die geplante Nuttzungsänderung sind aber die Miteigentümer betroffen, die unter Umständen zustimmen müssen. Ihnen muss eine Teilungerklärung vorliegen, aus der hervorgeht, ob dies der Fall ist. In der Regel ist dort auch geregelt, dass eine solche Änderung der notariellen Beurkundung bedarf.
Wenn dies dort nicht geregelt ist, die Zustimmung aber erforderlich, bedarf es dennoch der notariellen Beurkundung. Wenn also die Teilungserklärug nich ausdrücklich gwerebliche Nutzung erlaubt, bedarf es einer Änderung, der die Miteigentümer zustimmen müssen. Dies muss beurkundet werden.

Ich nehme an, mit „Wertgrenze" meinen Sie die € 2.500,-, die heute für ein Arbeitszimmer im eigenen Hause als Höchstgrenze anerkannt werden. Wenn es sich um ein Büro im eigentlichen Sinne handelt, können die Kosten, wie sie tatsächlich etstanden sind, abgeschrieben werden.

Einen Antrag auf Wertfortschreibung kann auf Antrag erfolgen. Die Bewertung von Grundvermögen muss nach einem Urteil des BFH (Urteil v. 30.6.2010, II R 60/08) bei einer Nutzungsänderung tatsächlich vorgenommen werden. Der Einspruch ist hiergegen möglich.

Es wird nach der Anerkennung für Sie leichter, die tatsächlichen Kosten geltend zu machen. Andernfalls könnte das FA an dem Höchstwert von € 2.500,- jährlich festhalten, da sich das Büro ja in Ihrer Wohnung befindet.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Nachfrage vom Fragesteller 14.11.2012 | 07:52

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin Domke,

für die Beantwortung meiner gestellen Fragen möchte ich mich nochmals bei Ihnen bedanken. Sicherlich haben Sie allerdings meine Nachfrage vom 12.11.2012 übersehen. In dieser Nachfrage ging es nämlich darum, dass die Sachbearbeiterin mir beim Finanzamt Bochum-Mitte - Bewertungsstelle für Grundvermögen - in der vergangenen Woche wörtlich mitteilte: Auch heute existiere noch eine steuerrechtliche Vorschrift aus dem Jahr 1964. Daher müsse bei der zum 01.01.2013 stattfindenden Wertfortschreibung die "Wertgrenze" von mindestens 5.000,- Deutsche Mark erreicht werden, um eine höhere Anerkennung vom Finanzamt zu erhalten. Es handelt sich dabei NICHT um die von Ihnen erwähnten 2.500,- Euro, die vom Finanzamt anerkannt werden.

Ebenfalls bitte ich höflich noch um die Beantwortung der gestellten Fragen 3) und 4).

Weiterhin bitte ich ebenfalls um die Beantwortung der Frage, ob Sie mir anhand einer noch zu erstellenden Frageliste, die vorwiegend im Zusammenhang mit der bevorstehenden Gewerbeanmeldung und auf das Steuerrecht basieren, weiterhin behilflich sein können?

Nunmehr bitte ich höflich um Ihre entsprechende Antwort. Besten Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.12.2012 | 10:41

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie meinen hier den Einheitswert aus 1964 für die Grundsteuer. Es wird nach wie vor für bebaute und bebaubare Grundstücke der Einheitswert zugrunde gelegt und nciht der tatsächliche Verkehrswert.

Zu 3) das ist möglich. Sie können einen solchen Antrag stellen.

Zu 4) Ja, wenn Sie einen formellen Antrag stellen, sollte ein Bescheid ergehen.

MIt freundlichen Grüßen
Maike Domke
- Rechtsanwältin -

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