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Teileigentum Garage als Reparaturwerkstatt Kfz fremde Personen !


| 03.12.2013 14:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Vorgehen gegen einzelnen Wohnungseigentümer bei der Teilungserklärung zuwider laufenden Nutzung


Guten Tag,

ich möchte folgende Frage zum Thema Wohnungseigentum/Teileigentum stellen.
In unserer Eigentümergemeinschaft ist ein heftiger Streit entbrannt wegen der
Nutzung des Sondereigentums durch einen Eigentümer. Beim Sondereigentum handelt es sich
um eine lt.Teilungserklärung bezeichnetes Teileigentum an einer Garage.
Damit sollte die Nutzungsbestimmung und Zweckbestimmung eigentlich bestimmt sein.

Jetzt werden in dieser Garage von einer fremden Person ( Ein Bekannter des Eigentümers)
regelmäßig fremde Kfz repariert und instandbesetzt. Dadurch fühlt sich die Eigentümer-
gemeinschaft gestört und bat den Eigentümer, diese Reparaturen sofort einzustellen und die Garage als Garage zu nutzen und nicht als Reparaturwerkstatt für fremde Fahrzeuge.
Der Eigentümer steht auf dem Standpunkt, er könne mit seinem Sondereigentum machen, was er will und schon war der Krach da. Die Garage ist nicht vermietet und die Hausordnung
verbietet lediglich Rep. an Kfz. innerhalb der Gem.Eigentums.
Hier wird aber die Zweckbestimmung der Garage ohne Zustimmung durch Verw. bzw, Eigentümer verändert zum Nachteil der anderen Eigentümer. § 14 WEG

Wie ist die Rechtslage ? Kann ich als Verwalter dem Eigentümer diese Praxis untersagen ?
Kann ich der fremdem Person das Befahren unseres Eigentums mit fremdem Fahrzeugen
verbieten ? Die Anlage ( Garagen) sind nur über eine private Straße, die zum Gem.Eigentum gehört erreichbar.
Ich verwalte diese Anlage schon länger, bin auch Eigentümer und stehe jetzt zwischen den Fronten.
Inzwischen wurde innerhalb eines Monats bereits 7-8 fremde Fahrzeuge repariert, teilweise
bis 24 OO Uhr.

Für eine fundierte Antwort wäre ich dankbar.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Meines Erachtens nach können Sie hier in der Tat die Unterlassung gegenüber dem störenden Wohnungseigentümer und dem Dritten verlangen.

Im Einzelnen:
Wenn eindeutig in der Teilungserklärung das Sondereigentum als „Garage" bezeichnet wurde und damit die alleinige Nutzung vorgegeben ist, so kann dieses nicht einseitig von dem Wohnungseigentümer, der dieses Sondereigentum an der Garage hat, verändert werden.

Dieses lässt weder die Teilungserklärung noch das Wohnungseigentümergesetz sowie die dazu vorhandene Rechtsprechung zu.

Setzen Sie schriftlich eine letzte Frist zur Unterlassung und kündigen Sie an, dass Sie ansonsten anwaltlich/gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen müssten, was zur Kostentragung des Wohnungseigentümers führen würde.

Zudem können Sie den Dritten (Benutzer der Garage) anschreiben und ihn ebenfalls unter Fristsetzung zur Unterlassung der Benutzung des Gemeinschaftseigentums und der Garage auffordern.

Aller Voraussicht nach handelt es sich auch um eine unzulässige gewerbliche Tätigkeit, die noch dazu von einem Dritten ausgeführt wird.

Insofern müsste eine Nutzungsänderung beim Bauamt beantragt werden, deren Erfolgsaussichten völlig offen sind.

Schreiben Sie dem betreffenden Wohnungseigentümer/Dritten auch dieses, dass Sie sich ansonsten an das örtliche Bauamt/Gewerbeaufsichtsamt wenden müssten, damit diese ordnungsrechtliche Einschreiten, was weitere Kosten für den Wohnungseigentümer und den Dritten auslösen kann.

Sie als Verwalter sind gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, unter anderem Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen.

Berufen Sie zudem eine außerordentliche Versammlung ein, damit ein Mehrheitsbeschluss zum weiteren Vorgehen erzielt werden kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.12.2013 | 16:06

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

eine Nachfrage bezüglich der Zustimmung der Verwaltung zur Vermietung von Sondereigentum/Teileigentum ( hier also: Garage). In der TE steht wörtlich im § 5: Abs.2
Zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist der WEGT nur mit Zustimmung der
Wohnungseigentümer berechtigt. Diese Zustimmung kann dem Verwalter übertragen werden.

3. Die Einwilligung kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Sie kann auch von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden.. .......
4. Entsprechendes gilt auch bei Vermietung und Verpachtung einer Wohnung/eines Teileigentums.

Liege ich richtig, wenn ich sage, dieVermietung einer Garage an einen Dritten ist nur mit Zustimmung
der Verwaltung zulässig und kann mit Auflagen verbunden werden, an die sich der Mieter zu halten hat.

Das war meine ergänzende Nachfrage.

Vielen Dank für die Antwort und freundliche Grüße


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.12.2013 | 16:30

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Bewertung und Nachfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Ja, vollkommen richtig.

Zudem muss das logischerweise erste einmal bau- und gewerberechtlich erlaubt sein, was eingefordert werden kann - eine solche Genehmigung - wodurch ein wichtiger Verweigerungsgrund schon vorliegt.

Außerdem können Sie in der Tat Auflagen verlangen.

Ich meine aber, dass hier schon eine Verweigerung der Zustimmung erfolgen kann, da

- ein Dritter

- ein Gewerbe

ausübt, noch dazu in einer Garage, was die Teilungserklärung nach meiner Auslegung so nicht zulässt.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.12.2013 | 16:08


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