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Teileigentümer will sich nicht am Hausgeld beteiligen

| 25.08.2014 16:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

zur Sachlage:
WEG Haus mit 5 Teileigentümern, davon 4 mit Wohnungseigentum. Alle 5 Teileigentümer sind in der Eigentümerversammlung voll stimmberechtigt.
Das Teileigentum Nr. 5 besteht lt. Teilungserklärung aus einem Kellerabteil und einem „Dachspeicher". Letzterer ist tatsächlich voll als Wohnung ausgebaut (Heizung, KW, WW, Abwasser) und wurde über lange Jahre auch als Wohnung genutzt (vermietet). Die Nutzung des „Dachspeichers" als Wohnung war jedoch baurechtlich nicht gestattet, aber seitens der Ordnungsbehörde für das bestehende Mietverhältnis „geduldet". Zusätzlich hat der Teileigentümer Nr. 5 Sondernutzungsrechte für zwei Parkplätze vor dem Haus.
Nach einer Zwangsversteigerung (und vorherigem Auszug des letzten Mieters, damit gilt die „Duldung" nicht mehr) hat der neue Teileigentümer versucht, den Dachspeicher gewerblich zu nutzen. Das ist diesem vom Gericht aber untersagt worden, weil die Teilungserklärung außer als Speicher nur eine Nutzung als Wohnung zulässt, was wiederum baurechtlich nicht genehmigt wird.
Daraufhin hat der neue Teileigentümer ohne förmliche Verpflichtung gegenüber den Miteigentümern unter Verweis auf entsprechende Passagen in der Teilungserklärung (s.u., dort ist aber nur die Beteiligung an den „Kosten" geregelt) erklärt, zum Hausgeld nur noch die anteiligen Verbrauchskosten (Heizung, WW, KW, Abwasser) und Verwalterkosten beizutragen, wobei alle Heizthermostate auf „Frostschutz" reduziert wurden.

In der Teilungserklärung (Anlage 1, Gemeinschaftsordnung, Kostenverteilung) ist hinsichtlich der Kostenbeteiligung des Teileigentümers Nr. 5 nur folgendes geregelt:
* Hier heißt es in Absatz 3.: "... Solange der Speicher Nr. 5 nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, hat die Kostenverteilung ohne Einbeziehung der mit dem Sondereigentum Nr. 5 verbundenen Miteigentumsanteile zu erfolgen."
* Im folgenden Absatz 4. heißt es weiter: "Die Wohnungseigentümer sind zur Ansammlung einer Bewirtschafts- und Verbrauchskostenrücklage verpflichtet. Hierzu sind angemessene monatliche Beiträge auf ein Gemeinschaftskonto einzuzahlen. Über dieses Konto sind nur alle Wohnungseigentümer gemeinsam verfügungsberechtigt. Die Rücklage ist gemeinschaftliches Eigentum. Bei Veräußerung einer Wohnung kann der ausscheidende Eigentümer keine Rückzahlung verlangen."
Das Wort „Instandhaltungsrücklage" ist in der Teilungserklärung nicht erwähnt.


Meine Fragen hierzu:
0. Wesentliche Vorbemerkung
Das BGH Urteil vom 01.06.2012 - V ZR 225/11 mit seinen Implikationen hinsichtlich der Beschlusskompetenz der EV zu der hier aufgeworfenen Frage zur Änderung der Kostenbeteiligung eines lt. Teilungserklärung nicht kostentragungspflichtigen Teileigentümers ist dem Fragesteller bekannt. Ebenfalls ist bekannt, dass der BGH im zitierten Urteil die Zulässigkeit einer solche Regelung in der Teilungserklärung wohl nicht grundsätzlich verworfen hat.
Ziel der folgenden Fragen ist es herauszufinden, ob aus anderen oder übergeordneten Rechtsnormen, wie z.B. in den einzelnen Fragen angeführt, sich nicht doch eine teilweise Kostentragungspflicht für den betreffenden Teileigentümer ergeben kann.
Ich bitte daher, den hier aufgeworfenen Fragenkomplex nur aufzugreifen, wenn zu den einzelnen Fragen in der gesetzten Reihenfolge im Sinne dieser Vorbemerkung substantiell Stellung genommen werden kann. Insbesondere ein Verweis auf das vorgenannte BGH Urteil, wäre also keine Antwort im Sinne der Fragestellung.
1. Instandhaltungsrücklage
Der betreffende (neue) Teileigentümer Nr. 5 will sich jetzt nicht mehr an den früher beschlossenen Beiträgen zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage beteiligen.
Nach meinem Verständnis gehören die Beiträge zur Rücklagenbildung nicht zu den laufenden Kosten einer WEG, sie sind vom Verwalter getrennt davon beizutreiben. Außerdem ist ein Teileigentümer auch gleichzeitig Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum und damit auch Miteigentümer an den Rücklagen. Als „Nichtzahler" würde er dann ungerechtfertigt eine Eigentumsvermehrung(Bereicherung) bekommen. Außerdem würde dieser die Früchte einer eventuellen Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums aus der Instandhaltungsrücklage ohne eigene Beiträge ernten.
a) Darf also der Teileigentümer Nr. 5 unter den gegebenen Umständen die Zahlung der anteiligen Beiträge zur Rücklagenbildung unter Verweis auf den angeführten Passus der Teilungserklärung (s.o. Absatz 3). verweigern oder kann aus den von mir angeführten Gründen bzw. eventuell aus sonstigen Gründen eine Beitragungspflicht zur Instandhaltungsrücklage hergeleitet werden.
b) besagt der zitierte Absatz 4 der Teilungserklärung nicht dennoch die Beitragspflicht zur Instandhaltungsrücklage, da sich dieser an die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft richtet, also auch Teileigentümer subsumiert?
2. Versicherungen
Eine Gebäudeversicherung und eine Haftpflichtversicherung einer WEG ist zum Vorteil des gesamten Gemeinschaftseigentums bzw. der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft.
Darf also der Teileigentümer Nr. 5 unter den gegebenen Umständen die Zahlung der anteiligen Beiträge zu den genannten Versicherungen unter Verweis auf den angeführten Passus der Teilungserklärung (s.o. Absatz 3) verweigern, obwohl er gegebenenfalls die Früchte dieser Versicherungen unvermeidbar genießt?
3. Hausmeisterservice
Die Vorteile einer Reinigung von Treppenhaus und Kellerflur, sowie des Schneeräumens vor dem Haus (zu letzterem ist auch der Teileigentümer Nr. 5 auf Grund lokaler Räum-Verordnungen gesamtschuldnerisch verpflichtet) genießt der Teileigentümer Nr. 5 unvermeidbar bei der sozialadäquaten Nutzung seines Sondereigentums „Dachspeicher" und „Kellerabteil", sowie der Sondernutzungsrechte (Parkplätze). Kann dieser Teileigentümer unter den gegebenen Umständen trotzdem die Zahlung der anteiligen Beiträge für die hierfür anfallenden Kosten unter Verweis auf den angeführten Passus der Teilungserklärung verweigern?

Mit freundlichen Grüßen.

25.08.2014 | 17:49

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,


zu Ihren Fragen die nachstehenden Antworten:


1a)

Der Teileigentümer 5 kann sich zwar weigern, Zahlungen zu leisten, wird aber in einem möglichen Verfahren dann verlieren

Als Miteigentümer hat er die Zahlung seiner anteilig zu berechnenden Beiträge zur Rücklagenbildung zu leisten.

Insoweit halte ich Ihre Ausführungen nicht nur für zutreffend, sondern auch nach § 21 WEG für zwingend geboten.


1b)

Der von Ihnen so wiedergegebene Text der Teilungserklärung beinhaltet auch eine Beitragspflicht zur Instandhaltungsrücklage.

Insoweit wird sich der Miteigentümer 5 nicht auf den Wortlaut im engeren Sinne stützen können, sondern im Rahmen der Würdigung der Gesamtumstände kommt es unter den Gesichtspunkt der Billigkeit auf das tatsächlich Gewollte an - und das steht nach Ihrer Sachverhaltsschilderung im Einklang mit Ihrer selbst geschilderten Auffassung.

Zusammenfassen kann der Miteigentümer sich also so nicht seiner Zahlungspflicht entziehen. Das wäre nur dann möglich, wenn er im Wege der Aufrechnung Gegenansprüche hätte, die hier aber nicht ersichtlich sind.


2)

Nein; auch die Zahlung für Versicherungen kann der Miteigentümer 5 nicht verweigern. Insoweit kann auf das oben Geschriebene Bezug genommen werden.

Allerdings wird bei der Berechnung der Anteile entsprechend Abs.3 der Speicher Nr. 5 nicht allein dem Miteigentümer 5 anzurechnen sein, wenn er eben nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, sondern dieser Anteil ist dann auf die gesamte Eigentümergemeinschaft umzulegen.

Diesbezüglich bedarf es also einer genauen Umrechnung für die einzelnen Anteile; aber keineswegs kann Miteigentümer 5 die Zahlung komplett verweigern.


3)

Auch hier kann er keineswegs die Zahlung komplett verweigern; allerdings wird auch hier der Anteil Speicher nicht allein dem Miteigentümer 5, sondern der Gemeinschaft zuzurechnen sein, so dass auch hier ein Anteil anfallen wird.



Die vom Miteigentümer 5 angedachte Verweigerung widerspricht also jeglicher ordnungsmäßiger Verwaltung und würde entsprechend § 16 WEG in einer gerichtlichen Auseinandersetzung dann zulasten des Miteigentümers 5 zu entscheiden sein.

Auch wenn Sie offenbar Hinweise auf Rechtsprechung nicht wünschen, sei auf LG München I, Urt.v. 10.06.2009, Az.: 1 S 10155/08 hingewiesen, nach dem eine Kostenverteilung dann in Betracht kommen muss, wenn unterschiedliche Gebrauchsmöglichkeiten in einen entsprechenden Kostenverteilungsschlüssel berücksichtigt werden.

Das LG hat in dem Urteil - sicherlich die richtige Rechtsanwendung - es für zulässig und billig erklärt, Kosten für den Winterdienst überwiegend auf die Eigentümer von Wohnungen zu verteilen und gleichzeitig die „Nur Stellplatzeigentümer" mit diesen Kosten deutlich weniger zu belasten.

Daraus ergibt sich dann auch der Schluss, dass Miteigentümer 5 zu zahlen hat (wenn keine aufrechenbaren Gegenansprüche), allerdings muss die Nutzungsbeschränkung bei der Höhe des Anteils berücksichtigt werden.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg



Bewertung des Fragestellers 25.08.2014 | 18:12

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