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Teilbarzahlung bei Grundstückkauf ohne Erwähnung im Kaufvertrag

02.03.2013 16:14 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte ein Grundstück in Deutschland für 250.000 euro an einen Niederländer mit serbischen Wurzeln verkaufen.
Der Käufer möchte aber nur die Hälfte über die Bücher laufen lassen.
D.h. im Kaufvertrag nur 125.000 und auch per Bank nur 125.000.
Die restlichen 125.000 möchte er bar beim Notar übergeben.

Woher das Geld stammt will der Verkäufer nicht genau sagen. Er beteuert es sei aber nicht illegal

Das der Verkäufer sich strafbar macht kann ich mir vorstellen. Schließlich mindert er die Grunderwerbsteuer.
1.) Wie sieht das für den Verkäufer aus. Steuerlich wäre das ok, da das Grundstück nicht mehr der 10jährigen Spekulationssteuer unterliegt.
2.) Was muss der Käufer beim in Verkehrbringen des Geldes beachten. Deklarationspflicht ab 15.000 oder?
3.) Wenn ich mir vom Käufer notariel versichern lassen das das Geld nicht kriminell beschafft wurde, bin ich dann raus?

MFG

MK

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, soll (wahrscheinlich aus steuerlichen Gründen) der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis nicht im notariellen Kaufvertrag erscheinen.

Dies bedeutet zunächst, dass der notariell beurkundete Kaufvertrag als Scheingeschäft nichtig wäre (§ 117 BGB). Die tatsächliche Vereinbarung (Kaufpreis laut Kaufvertrag und zusätzlich die vereinbarte Barzahlung) dagegen wäre nach § 311 b Abs. 1, 125 Satz 1 BGB wegen Formmangels ebenfalls nichtig. Schon aus diesem Grunde rate ich von diesem Vorgehen ab.

Zwar kann dieser Formmangel durch Erfüllung (Übertragung des Eigentums an der Immobilie) geheilt werden (§ 311b Absatz 1 Satz 2 BGB), allerdings kommt zusätzlich auch eine Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts wegen Sittenwidrigkeit bzw. Verstoßes gegen eine gesetzliches Verbot in Betracht. Die zum Zwecke einer Steuerverkürzung getroffene Vereinbarung der Parteien eines Kaufvertrages, dass der Käufer keine Rechnung erhalten und dass der Geschäftsvorgang nicht in den Geschäftsbüchern erscheinen soll, kann als ein Verstoß gegen die §§ 134, 138 Abs. 1 BGB nichtig sein, vgl. z.B. BGH, Urteil vom 5. Juli 2002 - Az. V ZR 229/01 mit weiteren Nachweisen. Bei einer solchen Nebenabrede sei auch der ganze Kaufvertrag jedenfalls dann als nichtig anzusehen, wenn eine solche Absprache die Preisvereinbarung beeinflusst hat.

Daneben besteht die Gefahr einer strafrechtlichen Nachverfolgung wegen Steuerhinterziehung bzw. Beihilfe hierzu. Daneben können auch Ansprüche des Notars bestehen, dessen Kosten durch den unwahr zu niedrig angegebenen Kaufpreis ja zu dessen Lasten reduziert werden. Nicht zuletzt können Sie auch in den Bereich der Geldwäsche oder anderer krimineller Machenschaften kommen. Insoweit wird Ihnen auch eine entsprechende Versicherung des Käufers nicht weiterhelfen, daher kann ich Ihnen von Ihrem Vorhaben nur abraten, da bei solchen Geschäften erfahrungsgemäß spätere Komplikationen vorprogrammiert sind.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 04.03.2013 | 14:12

Hallo Herr Wilking,

danke für ihre Antwort. "Gefühlt" war uns schon klar das das nicht ok ist.

Eine Nachfrage habe ich aber noch.

Spricht denn generell etwas dagegen, einen Teil der Kaufsumme in bar zu erhalten. (abgesehen vom Risiko des Falschgeldes ect)
Dies würde natürlich auch offiziell im Kaufvertrag stehen.

Danke & Gruß
MT

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.03.2013 | 14:40

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Wenn die Summe in den Kaufvertrag aufgenommen wird und entsprechend gemeldet wird, ist eine Barzahlung grundsätzlich möglich. Die klassischen Risiken einer hohen Barzahlung (Falschgeld, Transport/Verlust etc.) sollten aber bedacht werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

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