Teilbarzahlung bei Grundstückkauf ohne Erwähnung im Kaufvertrag

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, soll (wahrscheinlich aus steuerlichen Gründen) der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis nicht im notariellen Kaufvertrag erscheinen.

Dies bedeutet zunächst, dass der notariell beurkundete Kaufvertrag als Scheingeschäft nichtig wäre (§ 117 BGB ). Die tatsächliche Vereinbarung (Kaufpreis laut Kaufvertrag und zusätzlich die vereinbarte Barzahlung) dagegen wäre nach § 311 b Abs. 1 , 125 Satz 1 BGB wegen Formmangels ebenfalls nichtig. Schon aus diesem Grunde rate ich von diesem Vorgehen ab.

Zwar kann dieser Formmangel durch Erfüllung (Übertragung des Eigentums an der Immobilie) geheilt werden (§ 311b Absatz 1 Satz 2 BGB ), allerdings kommt zusätzlich auch eine Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts wegen Sittenwidrigkeit bzw. Verstoßes gegen eine gesetzliches Verbot in Betracht. Die zum Zwecke einer Steuerverkürzung getroffene Vereinbarung der Parteien eines Kaufvertrages, dass der Käufer keine Rechnung erhalten und dass der Geschäftsvorgang nicht in den Geschäftsbüchern erscheinen soll, kann als ein Verstoß gegen die §§ 134 , 138 Abs. 1 BGB nichtig sein, vgl. z.B. BGH, Urteil vom 5. Juli 2002 - Az. V ZR 229/01 mit weiteren Nachweisen. Bei einer solchen Nebenabrede sei auch der ganze Kaufvertrag jedenfalls dann als nichtig anzusehen, wenn eine solche Absprache die Preisvereinbarung beeinflusst hat.

Daneben besteht die Gefahr einer strafrechtlichen Nachverfolgung wegen Steuerhinterziehung bzw. Beihilfe hierzu. Daneben können auch Ansprüche des Notars bestehen, dessen Kosten durch den unwahr zu niedrig angegebenen Kaufpreis ja zu dessen Lasten reduziert werden. Nicht zuletzt können Sie auch in den Bereich der Geldwäsche oder anderer krimineller Machenschaften kommen. Insoweit wird Ihnen auch eine entsprechende Versicherung des Käufers nicht weiterhelfen, daher kann ich Ihnen von Ihrem Vorhaben nur abraten, da bei solchen Geschäften erfahrungsgemäß spätere Komplikationen vorprogrammiert sind.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen