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Technische Einrichtungen bei der Hausübergabe

28.08.2015 15:48 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Sehr geehrte Damen und Herren,

im Kaufvertrag unseres Einfamilienhauses (Baujahr 1972) steht folgendes zur Übergabe:

-----------------------------------

Beschaffenheit, Haftung für Sachmängel:

Dem Erwerber ist der heutige Gebrauchszustand, seine bisherige Nutzung und das Alter etwa vorhandener Baulichkeiten bekannt. Die Veräußerung erfolgt im gegenwärtigen Zustand. Alle Ansprüche und Rechte der Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und eines etwa darauf befindlichen Gebäudes werden ausgeschlossen. Dies gilt insbesondere für Flächenmaß, Beschaffenheit, Verwendbarkeit und Ertrag. Der Veräußerer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch schädliche
Bodenveränderungen und Altlasten des Grundstücks oder des Gebäudes nicht
bekannt sind.

Die Bedeutung dieses Haftungsausschlusses wurde mit den Vertragsschließen-
den eingehend erörtert. Dem Erwerber ist bekannt, dass ihm aufgrund dieser
Vereinbarung bei etwaigen Mängeln – abgesehen von vom Veräußerer arglistig
verschwiegener Mängel - keine Ansprüche gegen den Veräußerer zustehen und
er diese Mängel deshalb auf eigene Kosten beseitigen muss. Sie erklären hierzu,
dass sie den Haftungsausschluss ausdrücklich in dieser Form vereinbaren wollen.

Der Veräußerer haftet jedoch für die Funktionsfähigkeit der technischen Einrichtungen im Zeitpunkt der Übergabe sowie für etwaige Schäden, welche zwischen Kaufvertragsabschluss und Übergabe eintreten.

-----------------------------------

Unklar ist uns primär der letzte Absatz, in dem es heißt dass der Veräußerer für die Funktionsfähigkeit der technischen Einrichtungen im Zeitpunkt der Übergabe haftet.

Was zählt zur technischen Einrichtung?
Heizung?
Elektrogeräte (z.B. Herd, Kühlschrank, ... ) der mitveräußerten Einbauküche
Elektroinstallation?
Stromanschlüsse / Steckdosen / Lichtschalter?
Elektrische Jalousien?
Wasserver- und entsorgung, speziell dass aus allen Wasserhähnen eine "normale" Menge an Wasser fließt?
Was zählt sonst noch dazu?

Welche Möglichkeiten haben wir, wenn wir bei der Übergabe (nach Zahlung des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto) feststellen, dass z.B. Lichtschalter nicht funktionieren oder das Wasser aus einem Wasserhahn nur sehr schwach fließt/tropft?

Für Ihre Antwort vielen Dank im Voraus!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Der Begriff „technische Einrichtungen" muss im Rahmen einer Auslegung Ihres Kaufvertrages im Sinne von §§ 133, 157 BGB bestimmt werden, da es für Ihren Einzelfall keine allgemeingültige Definition durch die Rechtsprechung oder gar im Gesetz gibt. Würde man etwa die Definition für technische Einrichtungen im Sinne von § 306 Abs. 1 Nr. 2 StGB heranziehen, wären alle „beweglichen oder unbeweglichen Sachen oder Sachgesamtheiten, die in ihrer Herstellungen und Funktionsweise auf nicht natürlichen Abläufen beruhen" umfasst. Dies würde also auf alle von Ihnen genannten Einrichtungen zu treffen und natürlich Raum für viele andere Einrichtungen (z.B. Maschinen) lassen.

Ob diese Definition aber gerade in Ihrem Fall Anwendung findet, kann im Rahmen dieser Plattform nicht abschließend beurteilt werden, weil die Auslegung den Zweck hat, den Willen der Kaufvertragsparteien zu erforschen.

Die Frage, ob Ihnen ein möglicher Anspruch auf Minderung des Kaufpreises/Schadenersatz wegen etwaiger Reparaturen zusteht, hängt auch davon ab, ob Sie die Möglichkeit hatten/haben, das Haus vor Abschluss des Kaufvertrages ausgiebig zu besichtigen und mögliche Mängel schon in diesem Zusammenhang festzustellen; dies natürlich nur, sofern der Verkäufer diesbezüglich nicht gerade erklären will, dass derartige Mängel nicht vorliegen.

Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung und Durchführung der Vertragsauslegung zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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