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Tausch einer Nießbrauchimmobilie

| 23. August 2022 16:53 |
Preis: 70,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Vorhaben:
Eine Bestehende, mit lebenslangen Nießbrauch behaftete Immobilie soll verkauft und für den Erlös zwei kleinere Immobilien gekauft werden, die dann mit dem selben Nießbrauchbedingungen beaufschlagt werden. Die Differenz wischen Erlös und Kaufpreis soll je nach Zustand für Renovierungen genutzt werden und/oder in ein Nießbrauchbehaftetes ETF-Depot übertragen werden (auszahlende Dividenden ETFs, Auszahlung der ETFs als Wertschöpfung, ETFs als Wirtschaftsgut).

Es wird davon ausgegangen, dass alle Vertragsparteien sich einig sind und dieses in einem notariellem Vertrag bestätigen. Vermutlich würde ein notarielles Treuhandkonto für die Übergangszeit zwischen Verkauf und Kauf eingerichtet werden.

Bestehender Nießbrauchvertrag:
Der Nießbrauch an der Immobilie wurde testamentarisch auf Lebenszeit verfügt.
Der Eigentümer sind die Erben.
Der Erbfall liegt 5 Jahre zurück.
Gemäß Sterbetafel wurde eine wirtschaftliche Nutzungsdauer von knapp 15 Jahren steuerlich berücksichtigt.

Fragen:
Liegt trotz des Konstruktes eines Treuhandkontos und dem späteren wiedererlangtem Nießbrauch an Immobilien/Depots mit dem selben Ausgangswert (abzüglich der Kaufnebenkosten), eine Auflösung des testamentarischem Nießbrauches im steuerrechtlichen Sinne vor?

Wenn ja:
- Muss eine Frist berücksichtigt werden, damit die Erbschaft- und Schenkungsteuer vom FA nicht Rückwirkend neu berechnet wird?
- Wäre dann der neu erteilte Nießbrauch eine Schenkung und abzüglich der Freibeträge schenkungssteuerpflichtig?

Vielen Dank für Ihre Einschätzung

24. August 2022 | 05:37

Antwort

von


(2)
Amselweg 4
33758 Schloß Holte-Stukenbrock
Tel: +49491703283798
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, welche ich gerne wie folgt beantwortet:

Liegt trotz des Konstruktes eines Treuhandkontos und dem späteren wiedererlangtem Nießbrauch an Immobilien/Depots mit dem selben Ausgangswert (abzüglich der Kaufnebenkosten), eine Auflösung des testamentarischem Nießbrauches im steuerrechtlichen Sinne vor?


Steuerrechtlich wird sowohl der Verkauf der bereits mit dem Missbrauch behafteten Immobilie als auch der neue Kauf der neuen Immobilien, welche erst noch belastet werden sollen, vollständig getrennt betrachtet. Dies gilt auch unabhängig von Ihrem Konstrukt, die Wiedererlangung des Nießbrauchs über ein sogenanntes Treuhandkonto zu errichten. Es liegt also eine Auflösung des ursprünglichen Nießbrauchs im steuerrechtlichen Sinne vor. Rechtlich gesehen handelt es sich bei dem neuen Nießbrauch mein vollständig neues Konstrukt, welches dem alten Nießbrauch nicht mehr zugeordnet werden kann.

Muss eine Frist berücksichtigt werden, damit die Erbschaft- und Schenkungsteuer vom FA nicht Rückwirkend neu berechnet wird?

Bei der Auflösung des Nießbrauchs und generell bei der von Ihnen geplanten Auflösung der Erbengemeinschaft müssen Fristen beachtet werden, damit nicht zusätzliche Steuern anfallen. Aus Sicht der jetzigen Eigentümer sind hier vor allem zwei Steuern relevant: Die sogenannte Spekulationssteuer und die Erbschaftssteuer.

Die Spekulationssteuer ist in § 23 EStG geregelt. Sie müssen dann keine Spekulationssteuer zahlen, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:
• Sie verkaufen die Immobilie frühestens zehn Jahre, nachdem der Erblasser sie ursprünglich erworben hat. Hierbei ist das notariell beurkundete Kaufdatum entscheidend.
• Sie oder der Erblasser haben das Haus in mindestens in zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf sowie im Jahr des Verkaufs bewohnt. Sie müssen hierzu auch offiziell beim Einwohnermeldeamt registriert gewesen sein. Alternativ kann das Haus in dieser Zeit auch an ein leibliches oder aktives Kind mietfrei überlassen worden sein, welches sodann selbst dauerhaft im Haus gewohnt hat.
• Der Verkaufserlös beträgt weniger als 600 € bzw. Sie verkaufen die Immobilie ohne Gewinn. Hierbei ist aber nicht der Verkaufspreis abzüglich der Kosten für den neuen Kauf gemeint, sondern nur der Verkaufspreis abzüglich der unmittelbaren Kosten für den Verkauf - also die Kosten für Makler, Notar, direkte sonstige Vermarktungskosten, Kosten für notwendige Reparaturen, Kosten, um Verbindlichkeiten oder Hypotheken zu begleichen und gegebenfalls Kosten für die Ermittlung eines Verkehrsgutachtens.
UND Sie verkaufen maximal drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren. Sollten es mehr sein, denkt das Finanzamt, sie seien ein gewerblicher Immobilienhändler.

Sofern die Erben nach dem Tod des Erblassers nicht mindestens zehn Jahre lang selbst in der Immobilie gelebt haben, kann innerhalb dieser Frist auch die Erbschaftssteuer neu berechnet werden. Je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser gelten hier noch besondere Regeln.
Hinsichtlich der Erbschaftssteuer gilt grundsätzlich, dass diese immer dann anfällt, wenn der Verkehrswert über dem Freibetrag der Erben liegt. Verkaufen Sie das Haus innerhalb eines Jahres nach dem Bewertungsstichtag (Todestag des Erblassers) an fremde Personen, liegt das Finanzamt nicht den eigens ermittelten Verkehrswert zugrunde, sondern den von Ihnen erzielte Verkaufspreis. Nach Ablauf dieser Frist (was bei Ihnen der Fall ist) ist von Ihnen gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen, dass der Wert sich zwischenzeitlich nicht wesentlich geändert hat. Bei einem Verkauf an Verwandte akzeptiert das Finanzamt den Verkaufspreis nicht ohne weiteres. Bitte beachten Sie, das grundsätzlich ein Verkauf eines geerbten Hauses nur dann möglich ist, wenn sie (ggf. nach Erteilung des Erbscheins) den Grundbucheintrag wegen der Erbschaftsannahme berichtigt haben. Vor der abgeschlossenen Grundbuchberichtigung ist ein Verkauf nicht möglich. Weiter ist es sinnvoll, dass Sie den Verkehrswert der Immobilie vor dem Verkauf durch einen zertifizierten Immobiliensachverständige ermitteln lassen. Die steuerliche Wertermittlung das Finanzamts ist meistens nachteilig für die Steuerpflichtigen. Durch ein aktuelles Verkehrswertgutachten, in welchem auch der Nießbrauch als wertsinkende Belastung berücksichtigt wird, ist es möglich, die Erbschaftssteuer noch einmal zu senken.

Wäre dann der neu erteilte Nießbrauch eine Schenkung und abzüglich der Freibeträge schenkungssteuerpflichtig?

Ob der neu erteilte Nießbrauch eine Schenkung darstellt, hängt von Ihrer individuellen Regelung des neuen Notarvertrags ab. Sofern Sie im Notarvertrag regeln, dass der Nießbrauch nicht unentgeltlich, sondern als Gegenleistung für zum Beispiel die Willenserklärung zur Löschung des ursprünglich bestehenden lebenslangen Nießbrauchs eingetragen wird, erfolgt die Erteilung des neuen Nießbrauchs eben gerade nicht unentgeltlich und kann damit auch keine Schenkung darstellen. Lassen Sie sich hierzu von dem beauftragten Notar (möglicherweise in Kombination mit einem Steuerberater) beraten und Ihnen Ihre individuellen Möglichkeiten aufzeigen. In diesem Punkt ist letztlich die von Ihnen gewählte Formulierung im Notarvertrag entscheidend. Anhand Ihrer jetzigen Schilderung denke ich aber, dass sich eine Schenkungssteuer hier vermeiden lassen könnte.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen
Katharina Larverseder, LL.B.
Rechtsanwältin






Rückfrage vom Fragesteller 24. August 2022 | 08:58

Vielen Dank für die verständliche Ausführung zur Beantwortung der drei Fragen.

Zum Abgleich fasse ich die Antworten noch in Kurzform zusammen:

Liegt trotz des Konstruktes eines Treuhandkontos und dem späteren wiedererlangtem Nießbrauch an Immobilien/Depots mit dem selben Ausgangswert (abzüglich der Kaufnebenkosten), eine Auflösung des testamentarischem Nießbrauches im steuerrechtlichen Sinne vor?

Nein, der Nießbrauch ist fest an die Immobilie gebunden und kann nicht übertragen werden.



Muss eine Frist berücksichtigt werden, damit die Erbschaft- und Schenkungsteuer vom FA nicht Rückwirkend neu berechnet wird?

Ja, 10 Jahre; sofern die Wohnung nicht vom Erbnehmer (Eigentümer) bewohnt wurde (mind. 2 Jahre) wird ein eventuell höherer Verkaufspreis als der in der Erbschaftsteuererklärung berücksichtigte Immobilienwert für eine Neuberechnung der Erbschaftssteuer herangezogen.


Wäre dann der neu erteilte Nießbrauch eine Schenkung und abzüglich der Freibeträge schenkungssteuerpflichtig?

Vermutlich nicht, da eine Gegenleistung vereinbart werden kann, so dass es keine unentgeltliche Leistung darstellt.



Einzige Rückfrage:
Wo ist in welchem Gesetzestext die 10-Jahresfrist bei der Erbschaftssteuer festgesetzt?


Die Antworten ermöglichen mir einen guten ersten Überblick und bereiten mich gut für die weitere Beratung vor, vielen Dank nochmals.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24. August 2022 | 10:21

Das freut mich zu hören! Sie haben alles korrekt wiedergegeben. Die 10-Jahresfrist hinsichtlich der Erbschaftssteuer ergibt sich aus § 14 Abs. 1 ErbStG (dort leider etwas kompliziert formuliert).

Ich wünsche Ihnen alles Gute für Ihr Vorhaben!

Mit freundlichen Grüßen
Katharina Larverseder

Bewertung des Fragestellers 24. August 2022 | 10:26

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