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Tatsächliche Wohnfläche abweichend zur Angabe des Vermieters

| 14.02.2008 16:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frau und ich bewohnen seit dem 01.07.2006 eine Dachgeschosswohnung plus Spitzbodenausbau. Diverse Mängel an der Wohnung haben wir dem Vermieter Anfang Januar dargelegt. Der Vermieter erkennt die Mängel an, verspricht die Behebung der Mängel und bietet uns eine geringere Nettokaltmiete an (für Februar, März und April minus 100€, danach minus 65€). Dies hat er schriftlich fixiert und uns zur Unterschrift vorgelegt.

In einem weiteren Brief schreibt er u.a., dass unsere bisherige Miete (unabhängig von den Mängeln) ja (eigentlich) gerechtfertigt war. Er rechnet uns u.a. die Wohnungsgröße vor. Daraufhin haben wir die Wohnung selber vermessen und festgestellt, dass es zur berechneten Größe des Vermieters erhebliche Abweichungen gibt. Im Detail:
Berechnung Vermieterseitig:
- Vermieter errechnet 112 qm für die gesamte Wohnung
- Vermieter rechnet hier lt. einem mitgeliefertem Grundriß bsw. für den Spitzboden Länge x Breite der oberen Etage (inkl. Zwischenwände der Zimmer) und zieht pauschal 20% für die Dachschrägen ab
Berechnung Mieterseitig:
- wir errechnen 83qm für die gesamte Wohnung
- auf Basis der Wohnflächenverordnung (Dachschrägen unter 1m Höhe mit 100% Abzug, zwischen 1- und 2m mit 50% etc.)
- wir stellten dabei fest, dass die Maße des Grundrisses, die wohl Basis der Vermieterberechnung waren, erheblich von den tatsächlichen Maßen abweichen (Bsp.: Seitenmaß im Grundriss angegeben mit 6,30m, tatsächlich aber 4,60m usw.)

Wir errechnen auf Basis des Mietspiegels unserer Stadt (unter Beachtung aller Gegebenheiten wie gehobene Wohnlage, Baujahr, oberes Ende der Spanne) für unsere Wohnung folgende Nettokaltmiete:
83qm x 5,70€/qm = 473€
Der Vermieter errechnet in seinem o.g. Schreiben folgende Nettokaltmiete:
112qm x 6,00€/qm = 672€

Weitere Informationen:
- unsere tatsächliche Nettokaltmiete war bis Jan. diesen Jahres 655€
- in der Zeitungsanzeige des Vermieters, durch die wir auf die Wohnung aufmerksam wurden, stand als Wohnungsgröße 115qm
- in der Betriebskostenabrechnung (Mitte Juli 2007) für unsere Wohnung veranschlagt der Vermieter 90qm (die Differenz zu den sonst genannten 115qm machte uns nicht stutzig, weil der Vermieter meinte, er kommt uns „bei der Betriebskostenabrechnung wg. der großen Wohnung entgegen“)
- auf einem kopierten handschriftlichen Zettel des Vermieters, überreicht begleitend zum Mietvertrag, sind 115qm Wohnungsgröße vermerkt
- auf dem Mietvertrag ist die Wohnfläche nicht aufgeführt!

Durch eine Beratung eines Rechtsassessors einer Zweigstelle des DMB (Deutschen Mieterbundes) haben wir erfahren, dass es für die Durchsetzung von Forderungen ggü. dem Vermieter entscheidend ist, dass die Wohnfläche ausdrücklich auf dem Mietvertrag steht. Wir sollten zufrieden sein, dass uns der Vermieter überhaupt eine Mietminderung anbietet. Insgesamt fühlten wir uns aber durch die Art und Weise der Kommunikation- und des Auftretens des Rechtsassessors schlecht beraten.

Fragen:
1. Sollen wir das Schriftstück (s.o., Mietminderungsvorschlag des Vermieters wg. Mängel) unterschreiben?
2. Besteht für eine Rückforderung an den Vermieter wg. zuviel gezahlter Miete eine rechtliche Grundlage? Es handelt sich hier um fast 3.500€ zuviel gezahlter Miete… (655€ - 473€) x 19 Monate
3. Ist der Mietvertrag, aufgrund der fehlerhaften Angaben des Vermieters, überhaupt rechtswirksam zustande gekommen? (Wohnfläche weicht um ca. 25% von der Angabe des Vermieters ab)

Von der Beantwortung erwarten wir uns eine grundsätzliche Empfehlung, wie wir uns verhalten sollen.
Vielen Dank vorab!

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Frage 1)
Sofern der Vermieter das Vorliegen von Mängeln und deren Beseitigung anerkennt und Ihnen dies sogar schriftlich bestätigt und einräumt, sollten Sie dieses Schriftstück unterzeichnen, so dass auch Sie mit der gewährten Mitminderung seitens der Vemieters einverstanden sind.
Es sollte aber klargestellt werden, auf welche Mängel sich die Minderung bezieht, da auf Grund Ihrer Darstellung, die abweichende Wohnfläche davon gerade noch nicht mit umfasst wird.

Dies rechtfertigt unter Umständen eine weitergehende Mietminderung.

Frage 2)
Grundsätzlich bestünde die Möglichkeit, die überzahlte Miete wegen ungerechfertigter Bereicherung zurückzufordern, da es für die Höhe der geleisteten Mietzahlungen keine Rechtsgrundlage gab. Dies kann jedoch nur dann gelten, wenn sich der monatliche Mietzins aus einem Quadratmeterpreis ergibt, multipliziert mit der Wohnungsgröße. Dies wiederum setzt voraus, das die Wohungsgröße expliziet im Mietvertrag vereinbart ist.
Dies ist in Ihrem Fall gerade nicht gegeben. Auch ist auf Grund Ihrer Darlegung der Mietzins nicht an die Quadratmeterzahl gekoppelt gewesen.

Maßgeblich sind in der Regel neben der Wohungsgröße auch andere Faktoren, die die Entscheidung zum Anmieten einer Wohnung tragen und auch deren Bestimmung des Mietzinses. In Ihrem Fall müsste die Wohnungsgröße der wesentliche Entscheidungsfaktor sein, um diese anzumieten. Dies kann natürlich dann in Frage gestellt werden, wenn Sie die Wohung zuvor besichtigt haben und sich auf Grund dessen für die Wohnung entschieden haben.

In Ihrem Fall halte ich jedoch im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung eine Wohnfläche im Mietvertrag für ausdrücklich vereinbart, da im Zusammenhang der Übergabe des Zettels, auf dem die Wohnungsgröße vermerkt war in einem derart verfestigten Zusammenhang mit der Unterzeichnung des Mietvertrages steht, so dass keine losgischen und nachvollziebaren Gründe vorliegen, warum der handschriftliche Vermerk der Wohungsgröße nicht als Bestandteil des Mietvertrages gelten soll, da dieser Zettel unabhängig vom Mietvertrag keine eigenständige Bedeutung hat.

Weicht die tatsächliche Wohungsgröße von der im Mietvertrag vereinbarten Sollgröße der Wohnung ab, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Dies ist nach Rechtsprechung des BGH immer dann erheblich, wenn eine Abweichung von mehr als 10 % der vereinbarten Wohungsgröße vorliegt, was in Ihrem Fall gegeben scheint. Der BGH hat auch die prozentuale Abweichung als Minderungsquote angesehen und die Rückforderung der überzahlten Miete für begründet erachtet.

Die Ermittlung der tatsächlichen Wohnungsgröße erfolgt, wie von Ihnen erkannt und durchgeführt, nach der Wohnflächenverordnung.

Ich empfehle Ihnen, die prozentuale Abweichung als Minderungsquote im Rahmen der Mietminderung wegen erheblicher Wohnflächenabweichung gegenüber Ihrem Vermieter geltend zu machen und die überzahlte Miete zurückzufordern.

Die überzahlte Miete ergibt sich meines Erachtens sachgerechter Weise wie folgt:

Vereinbarte Nettokaltmiete im Mietvertrag geteilt durch 115 qm.
Den daraus erhaltenen Quadratmeterpreis multipliziert mit der tatsächlich vorhandenen Wohnungsgröße. Die Differenz aus diesem Produkt zur bisher gezahlten monatlichen Miete ist dann mit den Monaten der Laufzeit des Mietverhältnisses zu multiplizieren.
Das Ergebnis ist die gesamtüberzahlte Miete.

Frage 3)
Der Mietvertrag ist auch mit den unzutreffenden Angaben des Vermieters wirksam zustande gekommen.
Möglicherweise besteht ein Anfechtungsgrund wegen arglistiger Täuschung, der den Mietvertrag nachträglich als von Anfang an unwirksam werden lässt. Jedoch gewinnen Sie durch eine Anfechtungs nichts, so dass vielmehr auf die "typischen mietrechtlichen Rechte", wie Minderung oder außerordentliche Kündigung Wert gelegt werden sollte.

Ich empfehle Ihnen zur Durchsetzung Ihrer Rechte sich mit einem Kollegen vor Ort in Verbindung zu setzen.

Ich hoffe ich konnte Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten und Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.02.2008 | 14:37

Sehr geehrter Herr Liebmann,

vielen Dank für die Beantwortung bis hierher. Wir sind überrascht, dass wir von Ihnen in wichtigen Punkten eine andere Auskunft als vom Vertreter des DMB (Deutschen Mieterbund) bekommen haben. Der Kern seiner Auskunft war ja: „Wohnungsgröße nicht auf Mietvertrag vermerkt = keine Rückforderungsansprüche“.

Sie schreiben im Zusammenhang ´Mietvertrag ohne Nennung der Wohnfläche´, ´handschriftlicher Zettel des Vermieters mit vermerkter Wohnfläche´ von einer ergänzenden Vertragsauslegung.
Beim DMB (Deutschen Mieterbund) hat man uns ausdrücklich u.a. darauf hingewiesen, dass bereits im Mietvertrag auf eventuelle Anlagen hingewiesen werden muss, damit diese rechtskräftig werden können.
Uns würde jetzt interessieren, ob Sie dies bestätigen oder ob dies nicht speziell vermerkt sein muss?
Zusatzinfo: zusätzlich zu dem Zettel mit dem Vermerk der Wohnungsgröße erhielten wir auch den Grundriss der Wohnung ausgehändigt. Hat der Grundriss, mit den offensichtlich falschen Maßen - auf deren Basis der Vermieter die nicht korrekte Wohnfläche errechnet, eine vergleichbare Bedeutung wie der Zettel.

Vielen Dank vorab!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.02.2008 | 01:39

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Da ich selbst auch für einen Mieterverein beratend tätig bin, stimme ich der Auffassung des Kollegen grundsätzlich zu, dass soweit keine ausdrückliche Nennung der Quadratmetergröße im Mietvertrag erfolgt ist, grundsätzlich auch ein Rückforderungsanspruch ausgeschlossen ist, da
für die Ermittlung der Flächenabweichung allein der Mietvertrag maßgeblich ist. Dies ist auch in meinen bisherigen Ausführungen erkennbar.

In Ihrem Fall ergibt sich jedoch eine andere Beurteilung aus der Gesamtschau der Umstände bei Vertragsschluss.

Meine Rechtsauffassung basiert auf folgenden Erwägungen:

Fehlt eine zugesicherte Eigenschaft oder fällt sie später weg, kann der Mieter auch dann mindern, wenn der Mangel unerheblich ist oder keine Tauglichkeitsminderung vorliegt.

Unter einer Zusicherung im Sinne des § 536 Abs. 2 BGB ist eine vertraglich bindende Erklärung zu verstehen, die über die bloße Angabe des Verwendungszwecks im Vertrag hinausgeht. Die Zusicherung muss sich auf die Sache selbst beziehen, was hier durch Angabe der Wohnfläche gegeben ist.

Zusicherbare Eigenschaften sind alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse, welche die Beziehung der Sache zur Umwelt betreffen und wegen ihrer Art und Dauer die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache beeinflussen. Dies ist bei der Wohnfläche stets der Fall.

Um eine Zusicherung anzunehmen, muss deutlich werden, dass der Vermieter sich bindend erklärt und für das Vorhandensein einer bestimmten Eigenschaft auch einstehen und bei ihrem Fehlen auch ohne Verschulden Schadensersatz leisten will.

Die Zusicherung der Eigenschaften muss somit Gegenstand des Mietvertrages sein.

Die Zusicherung kann in Ausnahmefällen auch stillschweigend erfolgen und sich aus dem Gesamtverhalten des Vermieters während der Vertragsverhandlungen sowie bei Vertragsschluss ergeben.

Sie ist nur in Erwägung zu ziehen, wenn der Mieter bei objektiver Betrachtungsweise aller Umstände bei den Vertragsverhandlungen den Eindruck und die Bereitschaft des Vermieters entnehmen konnte, dass dieser für eine bestimmte Eigenschaft eine besondere - über die normale Haftung hinausgehende - Gewähr übernehmen wollte (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage 2007; § 536 Rz. 296).

Dies ist durch das Übergeben des handschriftlichen Zettels mit der Angabe der Wohnfläche und das Überreichen des Grundrisses mit den Quadratmeterangaben im Zusammenhang mit der Unterzeichnung des Mietvertrages anzunehmen.

Das OLG Dresden führt in seinem Rechtsentscheid vom 15. 12. 1997 - 3 AR 0090/97 aus, dass allein die Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag nur eine bloße Beschaffenheitsangabe, nicht aber hierüber hinausgehend auch die Zusicherung einer Eigenschaft der Mietsache beinhalte.

Dann liegt aber in jedem Fall bei Ihnen eine Beschaffenheitsangabe bezüglich der Wohnfläche vor, deren Abweichen davon die entsprechenden Minderungsrechte und Rückfordeungsansprüche rechtfertigt.

Grundsätzlich ist es auch zutreffend, dass auf Anlagen zum Mietvertrag im Mietvertrag hingewiesen bzw. Bezug genommen werden muss, sofern diesen ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukommen soll.

Dies ist für die Erfüllung des gesetzlichen Schriftform erforderlich.

Allerdings muss die Zusammengehörigkeit verschiedener Schriftstücke nur dann zur Wahrung der Urkundeneinheit zweifelsfrei kenntlich gemacht werden, wenn die Parteien die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - oder weitere Bestimmungen, die ebenfalls wesentlicher Inhalt des Mietvertrages sein sollen, nicht in diesen selbst aufnehmen, sondern teilweise in andere Schriftstücke auslagern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser „verstreuten“ Bestimmungen ergibt (BGH, Urteil vom 30. 6. 1999 - XII ZR 55-97).

Ein Mietvertrag wahrt auch ohne körperliche Verbindung der einzelnen, von den Parteien nicht unterschriebenen Blätter die gesetzliche Schriftform, wenn sich die Einheit der Urkunde - - zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung aus fortlaufender Paginierung der Blätter, fortlaufender Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt (Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, 2. Auflage 2005; § 10 Rz. 25).

Auch formbedürftige Vertragsklauseln sind grundsätzlich der Auslegung zugänglich, wenn sie sich als unklar oder lückenhaft erweisen. Selbst wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts brauchen daher nicht bestimmt angegeben zu werden, sofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt. Insoweit darf auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden (stetige Rspr., vgl. BGHZ 52, 25 [29]; BGHZ 74, 346 [349f.]; BGH WM 1969, 920; NJW-RR 1987, 1227; NJW-RR 1988, 201).

Insgesamt ist unter der Betrachtungsweise eines außen stehenden Dritten, die Gesamtwürdigung dahin gehend vorzunehmen, dass der handschriftliche Zettel mit der Wohnflächenangabe und die Überreichung des Grundrisses mit den Wohnflächenangaben die Angaben im Mietvertrag konkretisieren und ihnen ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukommt.

Der Vermieter hat hier durch sein Verhalten zumindest den Rechtsschein erzeugt, einen verbindlichen Erklärungswert abzugeben, zumindest durch den handschriftlichen Zettel, da dieser für sich allein, ohne dies im Zusammenhang mit dem Mietvertrag zu sehen, keinen Sinn macht, so dass sich der Vermieter auch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben an seine Erklärung halten lassen muss und zwischen Ihnen und dem Vermieter eine Wohnfläche vereinbart wurde.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
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