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Tapete runter reißen bei Auzug?

02.12.2009 13:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Guten Tag,
ich hatte gstern meine Wohungsübergabe und dabei kam es zum Streitpunkt darüber ob ich die Tapete von den Wänden entfernen solle oder nicht. Nun möchte ich mich gerne darüber informieren. Zu den Daten

.Ich habe dort ca. 1 Jahr gewohnt, sprich Tapeten waren erst ein Jahr drauf.
.Die Wohnung war untapeziert, sodass ich beim Einzug selber tapezieren und streichen musste - auf eigene Kosten.
. Es gibt kein Übergabeprotokoll
. Es gibt nur die mündliche Forderung des Vermieters

Im Mietvertrag steht:

§ 15 Schönheitsreparaturen

15.1 Für die Dauer des Mietvertrages verpflichtet sich der Mieter, anfallende Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Hierzu gehören nur das Tapezieren (gegegebenfalls auch das Entfernen der alten Tapete) und Anstreichen bzw Kalken von Wänden und Decken, der Anstrich von Fußböden und Leisten, der Innenanstrich von Türen und Fenster sowie das Lackieren aller Heizkörper und Heizungrohre.

Die Schönheitsreparaturen sind vorzunehmen, wenn die Mietsache bei objektiver Betrachtungsweise tatsächlich renovierungsbedürftig ist.

Die Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen entsprechend dem folgenden Fristenplan gerecht vom Beginn des Mietverhältnisses an, vorzunehmen:

-Küche, Bad, Duschen alle 3 Jahre
-Wohn-, Schlafraum, Flur, Toilette alle 5 Jahre
-andere Räume und LAckanstriche alle 7 Jahre

Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden. Der Mieter ist berechtigt, die Arbeiten selbst zu erledigen, allerdings muss er dies auf fachhandwerklichem Niveau tun.

15.2 Endrenovierungsklausel ist entfernt worden.

§19

Macht der Mieter von seinem Recht Gebrauch, die Schönheitsreparaturen nach § 15 dieses Vertrages selbst vollständig und fachgerecht auszuführen, so hat auch dies spätestens bis zum Ende des Mietverhältnisses zu geschehen.

Hat der Mieter die Mietsache verändert oder mit Einrichtungen versehen, ist er verpflichtet auf Verlangen des Vermieters und auf seine Kosten den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen - wenn nicht im Einzelfall etwas anderes vereinbart wurde.Der Mieter ist seinerseits berechtigt, Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, wieder zu entfernen. Der Vermieter kann die Ausübung dieses Rechtes durch die Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, es sei denn, der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme.

§21
Mündliche Nebenabreden zu diesem Vertrag bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform.


Nun meine Frage: Ist dies so zulässig? Muss ich die Kosten tragen bzw die Tapete entfernen?

Ich habe selber etwas nachgeforscht und stieß auf ein "Summierungsverbot", sowie diverse Aussagen und Urteile das eine zweite Renovierung nicht zulässig sei, da ja schon beim Eizung renoviert wurde und ich nicht durch eine Klausel zur Renovierung verpflichtet werden könne. Dies wäre eine unangemessene Benachteiligung des Mieter. Desweiteren hieß es, sollte die Tapete noch in Ordnung sein, ich höchstens überstreichen müsse - dezent - und nicht alles wieder abreißen.

Was stimmt denn jetzt? Und zu welchen Arbeiten bin ich nun verpflichtet? Darf der Vermieter meine Kaution hierfür einhalten?
Was ist mit Bohrlöchern - auch hier würde ich gerne wissen ob man diese verschließen muss?

Vielen Dank für Ihre Hilfe

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen zusammenfassend wie folgt beantworten:

Den Summierungseffekt, den Sie meinen:

"Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier - jeweils für sich genommen - unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist.
Das bedeutet, dass es nicht nur bei zwei vorformulierten Klauseln zu einem unwirksamen Summierungseffekt kommen kann, sondern auch, wenn eine der beiden Klauseln individualvertraglich vereinbart wurde. Bei einer Prüfung gemäß § 307 BGB sei der gesamte Vertragsinhalt einschließlich der individualvertraglichen Regelungen zu prüfen."

BGH - Urteil vom 05. April 2006; Aktenzeichen VIII ZR 163/05

könnte nachhaltig die Klausel 15 und 19 betreffen, da Klausel 19 im Ergebnis eine Endrenovierungsklausel darstellt und Sie insoweit verpflichtet die Schönheitsreparaturen spätestens zum Auszug durchzuführen.

Insoweit wären nach dem Summierungseffekt die Schönheitsreparaturklauseln in Ihrer Gesamtheit unwirksam.

Jedoch stellt sich für Ihren Sachverhalt die Frage, ob es hier überhaupt darauf ankommt.

Ihnen wurde die Wohnung unrenoviert und untapeziert übergeben. Es stellt sich daher die Frage, ob dies auch der vertragsgemäße Zustand der Mietsache ist.

Dass bedeutet, wenn Ihnen die Wohnung als vertragsgemäßer Zustand untapeziert übergeben wurde, so könnte man unter Berücksichtigung von § 19 Abs. 2 annehmen, dass Sie die Mietsache durch das Anbringen von Tapete verändert haben und insoweit verpflichtet wären, den ursprünglichen Zustand der Wohnung wieder herzustellen, in dem Sie die Tapete entsprechend entfernen müssen.

Eine solche Betrachtung würde aber unter dem Gesichtspunkt des § 15 in einem erheblichen Widerspruch zur eigentlichen Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen stehen.

Es kann nicht einerseits verlangt werden, dass Sie tapezieren und Schönheitsreparaturen durchführen und ungeachtet, der geleisteten Arbeiten und der Mietdauer und des Zustandes der Tapete zur Beseitigung derselben bei Auszug verpflichtet sind.

Siehe: BGH Urteil vom 5. April 2006 VIII ZR 109/05
„Zwar ist der Mieter bei Vertragsende grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt – von der durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Abnutzung abgesehen (§ 538 BGB) – in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand; er hat deshalb, wenn sich nicht aus dem Vertrag etwas anderes ergibt, Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen zu beseitigen (Senatsurteil BGHZ 96, 141, 144 f., zu § 556 BGB a.F.; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 546 Rdnr. 45 m.w.Nachw.). Entgegen der Auffassung der Revision bestand eine solche Verpflichtung der Klägerinnen im vorliegenden Fall jedoch nicht. Ob die aus § 546 Abs. 1 BGB folgende Wiederherstellungspflicht des Mieters auch die Entfernung von ihm oder vom Vormieter angebrachter Tapeten umfasst, bedarf keiner Entscheidung. Zustandsverändernde Maßnahmen muss der Mieter jedenfalls dann nicht beseitigen, wenn er sie im Rahmen seiner Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durchführt (vgl. Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V Rdnr. 18 m.w.Nachw.). So liegt es hier, weil § 8 Nr. 2 des Mietvertrags den Klägerinnen die Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt, zu denen auch Tapezierarbeiten gehören (vgl. BGHZ 92, 363, 368). Als Verwenderin der Formularklausel kann sich die Beklagte nicht auf deren Unwirksamkeit berufen (vgl. BGH, Urteil vom 4. Dezember 1997 - VII ZR 187/96, NJW-RR 1998, 594 = WM 1998, 767, unter III 2 b; Urteil vom 13. Oktober 2004 - I ZR 249/01, NJW-RR 2005, 314, unter III)“

Insofern kann sich der Vermieter mangels abweichender Vereinbarungen nicht darauf berufen, dass die Mietsache untapeziert übergeben wird, wenngleich er Ihnen die Verpflichtung zur Tapezierung auferlegt hat.

Etwas anderes würde dann anzunehmen sein, wenn eine vertragliche Vereinbarung dahingehend bestünde, dass die Wohnung untapeziert übergeben werden muss. Dann würde, vorbehaltlich der Wirksamkeit einer solchen Klausel, eine andere Betrachtungsweise anzunehmen sein.

Dübellöcher im gewissen Umfang gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und lösen keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters aus (Landgericht Köln 1 S 130/99). Ist der Mieter allerdings beim Auszug verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchzuführen, gehört zu den Schönheitsreparaturen auch das Beseitigen der Dübellöcher.

Da die Klauseln nach hiesiger Auffassung aufgrund des Summierungseffekts unwirksam sein dürften, und damit keine wirksame Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vorliegt, sind Sie nicht verpflichtet die Bohrlöcher zu beseitigen.

Insoweit empfehle ich Ihnen die Tapete zunächst in der Wohnung zu belassen. Ein Beseitigungsanspruch besteht nach hiesiger Auffassung nicht.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben einen ersten rechtlichen Überblick in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Abschließend möchte ich noch darauf hinweisen, dass die Auslegung von Klauseln immer ein gewisses Risiko birgt, zumal regelmäßig die Klauseln von den durch die Gerichtsurteile betroffenen Klauseln abweichen und daher auch andere Betrachtungsweisen gerichtlich denkbar wären, da immer nur eine Einzelfallbetrachtung im Mietrecht vorgenommen wird. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.


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