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Täuschung beim Kauf einer Eigentumswohnung?

13.06.2012 10:01 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


15:48
Letztes Jahr habe ich eine neue Wohnung im Erdgeschoss von einem Bauträger erworben.

Ich hatte zuvor Interesse an dem Kauf einer baugleichen Wohnung im 1. oder 2. Obergeschoss.
Ich konnte mich jedoch nicht rechtzeitig zu dem Kauf einer dieser beiden letztgenannten Wohnungen entscheiden, so dass die Wohnungen an andere Erwerber veräußert wurden.

Der Verkaufsberater/Angestellte des Bauträgers hat mir dann die in Rede stehende Wohnung im Erdgeschoss angeboten, was ich jedoch abgelehnt habe, weil eine Wohnung im Erdgeschoss grundsätzlich nicht interessant für mich war.

Nach Rücksprache mit seinem Geschäftsleiter hat mir dann der Verkaufsberater einen Tag später einen Ausstattungsgutschein für Sonderwünsche in der Wohnung in Aussicht gestellt, wenn ich mich doch zu dem Kauf der Wohnung im Erdgeschoss entscheiden könnte.

Ich bin auf dieses Angebot unter der Bedingung eingegangen, dass mir der Bauträger Einbruch hemmende Fenster (gegen Verrechnung mit diesem Ausstattungsgutschein) anbietet und wir Einigung hierüber erzielen. Diese Bedingung war für mich ein zwingende Voraussetzung für den Kauf der Erdgeschosswohnung. Diese Bedingung sowie der angebotene Ausstattungsgutschein wurden schriftlich in der Reservierungsvereinbarung festgehalten. Dieser Vorgang erfolgte auch in Anwesenheit eines Zeugen.

Kurze Zeit später hat mir der Verkaufsberater ein Angebot hinsichtlich der Einbruch hemmenden Fenster unterbreitet. Der Verkaufsmehrpreis war deutlich höher als der Ausstattungsgutschein.
Da ich nun ein verstärktes Interesse an der Wohnung entwickelt hatte, bin ich auf dieses Angebot eingegangen und der Kaufvertrag wurde notariell beurkundet.

Vor kurzem habe ich die neue Wohnung bezogen und habe mich von der Polizeilichen Beratungsstelle hinsichtlich des Einbruchschutzes beraten lassen. Im Rahmen dieser Beratung musste ich feststellen, dass mir der Bauträger ein Vielfaches des normalen Preises für die Einbruchhemmenden Fenster berechnet hat. Mir war zu dem damaligen Zeitpunkt bewusst, dass Bauträger bei Sonderwünsche ordentliche Preiszuschläge berechnen, aber der Faktor sollte sich im Nachhinein deutlich höher als erwartet herausstellen.

Darauf hin habe ich Nachforschungen angestellt und bin zu den folgenden Ergebnissen gekommen:
1) Gegenüber den von mir zwischenzeitlich eingeholten Angeboten von anderen „unabhängigen" Fensterbauern liegt der Verkaufsmehrpreis des Bauträgers um einen Faktor von bis zu 3,5 (also 350%) höher.
2) Gegenüber der regulären Preisliste des Bauträgers für Sonderwünsche nach Abschluss des Kaufvertrags liegt der mir berechnete Verkaufsmehrpreis um ca. 50% höher; dies obwohl Sonderwünsche vor Kaufvertragsabschluss erfahrungsgemäß deutlich günstiger als nach Kauvertragsabschluss sind. Diese Preisliste liegt mir schriftlich vor.
3) Ich habe auch Kontakt zu anderen Erwerbern (=Kunden des Bauträgers) aufgenommen, die den gleichen Sonderwunsch wie ich vereinbart haben. Bei einer absolut vergleichbaren Wohnung mit einer höheren Anzahl von Fenstern und deutlich mehr Glasfläche wurde einem anderen Erwerber ein um rd. 46% geringerer Verkaufsmehrpreis berechnet, obwohl dieser Sonderwunsch erst nach Kaufvertragsabschluss vereinbart wurde; ergo wurde mir nahezu das Doppelte im Vergleich zu diesem Erwerber berechnet. Die Vereinbarung des betreffenden Erwerbers liegt mir schriftlich vor und wurde auch in dem gleichen Zeitraum wie mein Kauf abgeschlossen. Daraus kann man klar ersehen, dass bei meinem Sonderwunschpreis der Gegenwert des Ausstattungsgutscheins quasi auf den „regulären" Preis aufgeschlagen wurde, so dass ich letztendlich den Preis gezahlt habe, den ich auch ohne Ausstattungsgutschein gezahlt hätte.



Fazit: Ich wurde aus meiner Sicht mittels eines in Aussicht gestellten Ausstattungsgutscheines zu dem Kauf einer Wohnung bewegt, an der ich ursprünglich kein Interesse hatte und der in Rede stehende Ausstattungsgutschein ist mir am Ende des Tages gar nicht zu Gute gekommen.

Handelt es sich hierbei aus rechtlicher Sicht um Täuschung, Betrug oder ähnlichem? Wurde hier gegen geltende Gesetze verstoßen? Kann ich gegen den Bauträger rechtlich fundierte Ansprüche (Auszahlung des Ausstattungsgutscheines oder ähnliches) geltend machen, die auch Erfolg versprechend sind? Bitte geben Sie eine Empfehlung ab, ob Sie den Fall für verfolgenswert halten.

13.06.2012 | 11:15

Antwort

von


(56)
Marienburger Str. 22
50968 Köln
Tel: 0221 280 659 37
Web: http://www.marko-baurecht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:

So wie Sie den Fall schildern sehe ich keine direkte Rechtsverletzung, die den Tatbestand des Betruges oder gar staatsanwaltschaftliche Ermittlungen rechtfertigen würden.

Die von Ihnen eingeholten Vergleichsangebote liefern zwar einige Anhaptspunkte für eine deutliche Überteuerung der seitens des Bauträges mitgeteilten Kosten. Auch dies halte ich letztlich jedoch nicht für sichthaltig und relevant.

Ihre Vereinbarung verstehe ich so, dass Sie die Erdgeschosswohnung zunächst infolge der erhöhten Einbruchgefahr nicht wollten. Deshalb einigten Sie sich vertraglich mit dem Bauträger auf den unentgeltlichen Einbau von einbruchsicheren Fenstern.

Die Ihnen angebotenen Fenster wurden von Ihnen und dem Bauträger übereinstimmend als Sonderwunsch deklariert. Die Stichhaltigkeit, d.h. insbesondere die Nachweisbarkeit der unentgeltlichen Erfüllungsverpflichtung eines Sonderwunsches durch den Bauträger vorausgesetzt, können Sie auf Grund des mit dem Bauträger bestehenden Vertrages "Erfüllung" dieses Sonderwunsches verlangen.

Die Abwicklung von Sonderwünschen erfolgt im Wege der Rechnungslegung so, dass die Sonderwünsche separat berechnet werden. Diese Rechnung hätten Sie nach der von Ihnen geschilderten Vereinbarung nicht zu begleichen. Vielmehr hat sich der Bauträger ja zum unentgeltlichen Einbau verpflichtet. Es bleibt daher bei einem bloßen Rechnungsposten, bzw. bei der Verpflichtung des Bauträgers die von ihm ausgestellte Rechnung zu begleichen.

Im Gegenzug zu dieser Berechnung des Sonderwunsches hat der Bauträger die in dem ursprünglich mit Ihnen geschlossenen Vertrag vorgesehene Ausstattung "normale Fenster", so wie Sie Ihren Fall schildern bisher außer Betracht gelassen. Das ist f a l s c h . Vielmehr sah der ursprüngliche Vertrag Fenster vor, die jetzt, infolge des Ihnen zu erfüllenden Sonderwunsches, gar nicht ausgeführt zu werden brauchen. Sie haben als die Aufwendungen für die ursprünglich vorgesehenen Fenster gespart.

In der Abrechnung Ihres Bauträgervertrages sind deshalb die im Rahmen der Ursprungskalkulation vorgesehenen Kosten für die Fenster herauszurechnen. Mit diesen dürfen Sie nicht belastet werden, weil ja andere - vom Sonderwunsch erfasste Fenster - tatsächlich eingebaut werden, für die Sie allerdings nichts zu zahlen brauchen. Der von Ihnen zu zahlende Gesamtbetrag lt. Bauträgervertrag reduziert sich folglich um die in der vertraglich vorgesehenen Summe enthaltenen Kosten für die Fenster.

Sofern sich die ursprünglich für die Fenster vorgesehenen Kosten nicht aus der Baubeschreibung ergeben, hat Ihnen der Bauträger gegebenenfalls seine Kalkulation offen zu legen und plausibel zu erklären wie hoch die ursprünglich veranschlagten Fensterkosten waren.

Ihr durch die Vereinbarung mit dem Bauträger entstandener Vorteil besteht zunächst in der Ersparnis der ursprünglichen Fensterkosten, die Ihnen gutzuschreiben sind, da diese Fensterart nicht ausgeführt wurde. Ihr weiterer Vorteil besteht nach der Vereinbarung im einem Zugewinn an Sicherheit durch den Einbau einbruchsicherer Fenster. Auf die tatsächlichen Kosten dieser einzubauenden Fenster kommt es insoweit weniger an, sondern vielmehr darauf, dass diese tatsächlich funktionieren und dem heutigen Stand der Technik entsprechen.

Hinsichtlich des weiteren Vorgehens sollten Sie den Bauträger zunächst dazu auffordern richtig abzurechnen. Die Wirksamkeit der Vereinbarung unterstellt darf Ihnen der für die ursprünglich geplanten Fenster veranschlagte Betrag nicht berechnet werden. Der Gesamtpreis muss daher niedriger sein, als ursprünglich vorgesehen. Sollte der Bauträger nicht zu einer Korrektur seiner Rechnungen bereit sein, sollten Sie Ihrerseits rechtliche Schritte veranlassen.

Bitte beachten Sie, dass mir der Wortlaut der Vereinbarung und der ursprüngliche Vertrag nebst Baubeschreibung nicht vorlagen. Die Kenntnis Ihrer Unterlagen kann zu einem evtl. ganz anderen Ergebnis führen. Entscheidend scheint mir der Inhalt der "Vereinbarung" zu sein, die mir jedoch ebenfalls nicht vorliegt. Eine weitere und genauere Einschätzung werde ich erst nach Übersendung der Unterlagen und Studium der Verträge abgeben können.

Bitte beachten Sie, sehr geehrter Ratsuchender, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
LL.M. Markus Koerentz, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Rückfrage vom Fragesteller 13.06.2012 | 14:44

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Sie scheinen mich am einigen wesntlichen Punkten missverstanden zu haben bzw. ich scheine unklar ausgedrückt zu haben, deswegen möchte ich einiges klarstellen und den Sachverhalt auch anhand von fiktiven Preisangaben weiter verdeutlichen.

Die Wichtigsten Klarstellungen sind:
- Ich habe mich NICHT mit dem Bauträger auf den UNENTGELTLICHEN Einbau von einbruchhemmenden Fenstern geeinigt habe, sondern ich musste einen Mehrpreis bezahlen, der auf den Kaufpreis der Wohnung aufgeschlagen wurde; dieser Kaufpreis wurde auch so notariell beurkundet.
- Ferner wurden die Fenster gemäß Baubeschreibung verwendet und diese – WIE MIT MIR VERTRAGLICH VEREINBART - mit zusätzlichen einbruchhemmenden Elementen versehen. Es war nicht vertraglich vereinbart, dass einbruchhemmende Fenster eingebaut werden, sondern nur zusätzliche einbruchhemmende Elemente.
Hier war ich Ihnen gegenüber nicht präzise genug. Insofern habe ich auch keine Gutschrift vom Bauträger zu erwarten.

Hinsichtlich der Preisgestaltung und der konkreten Vereinbarung stellt sich das Ganze wie folgt dar:

Die Wohnung wurde mir mit dem Listenpreis von EUR 200.000,00 zum Kauf angeboten. Der Verkaufsberater hat mir einen Ausstattungsgutschein von rund EUR 3.000 angeboten, der auf meine Sonderwünsche angerechnet werden sollte, so dass der Kaufpreis immer mindestens EUR 200.000 bzw. mehr betragen hätte. Alternativ hätte mir der Verkaufsberater auch einen um EUR 3.000 auf EUR 197.000 reduzierten Kaufpreis anbieten können und ich hätte weitere Sonderwünsche wie von Ihnen beschrieben separat bezahlen müssen. Dies hat der Verkaufsberater bewusst nicht gemacht bzw. abgelehnt.

Wie anfangs beschrieben wollte ich auf dieses Angebot eingehen, sofern mir der Bauträger betreffend die Fenster eine einbruchhemmende Zusatzausstattung/Elemente (zu einem fairen Preis) anbietet, deren Mehrpreis ich mit dem in Aussicht gestellten Ausstattungsgutschein verrechnen kann.

Der Bauträger hat mir dann die Zusatzausstattung zu einem Preis von EUR 6.000 angeboten, so dass nach Abzug des Ausstattungsgutscheins nur ein Aufpreis von EUR 3.000 von mir zu zahlen gewesen wäre.

Dieser Sonderwunsch wurde in den Kaufvertrag in Form einer Anlage aufgenommen, wo der Wert der Sonderleistung mit EUR 6.000 angegeben wurde. Es wurde vereinbart, dass der Sonderwunsch in dem Kaufpreis der Wohnung enthalten sein soll und der Kaufpreis der Wohnung wurde auf EUR 203.000 angehoben (ursprünglicher Kaufpreis EUR 200.000 + Sonderwunsch EUR 6.000 abzgl. Ausstattungsgutschein EUR 3.000 = Kaufpreis neu EUR 203.000) und auch so notariell beurkundet.

Wie ich beschrieben habe, war der Preis von EUR 6.000 im Nachhinein deutlich überteuert, sowohl im Vergleich zum Wettbewerb, als auch im Vergleich zu der eigenen Preisliste des Bauträgers, als auch zu den an andere Erwerber gemachten Angeboten.
Das von mir erwähnte und mir vorliegende Angebot an einen anderen Erwerber beläuft sich auf lediglich EUR 3.000 für die absolut vergleichbare einbruchhemmende Zusatzausstattung (von dieser Prämisse können Sie fest ausgehen).

Wäre mir die Zusatzausstattung auch zu dem gleichen und regulären Preis wie dem erwähnten anderen Erwerber angeboten worden, hätte ich nach Abzug des Ausstattungsgutscheins lediglich einen Kaufpreis von EUR 200.000 für die Wohnung inkl. der einbruchhemmenden Zusatzausstattung zahlen müssen.
Für mich stellt es sich so dar, dass der Bauträger bei der Kalkulation des mir gemachten Angebotes für die Zusatzausstattung den Preis bewusst so hoch angesetzt hat, dass ich nach Abzug des mir in Aussicht gestellten Ausstattungsgutschein dennoch den regulären Preis wie andere Erwerber für die Zusatzausstattung zahlen musste. Faktisch habe ich von dem mir in Aussicht gestellten Ausstattungsgutschein nicht profitiert, sondern habe sowohl für die Wohnung als auch für die einbruchhemmende Zusatzausstattung den regulären Preis gezahlt. Insofern hat mich der Bauträger mittels eines Ausstattungsgutscheines zum Kauf der Wohnung bewegt, ohne dass mir dieser Ausstattungsgutschein jemals in irgendeiner Form materiell zu Gute gekommen ist.

Kann ich gegen den Bauträger rechtlich begründete Ansprüche (Korrektur der Verrechnungspreise bzw. Auszahlung des Ausstattungsgutscheines) geltend machen, die auch Erfolg versprechend sind?
Bitte geben sie eine Empfehlung ab, ob der Fall aus Ihrer Sicht verfolgenswert ist.


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.06.2012 | 15:48

Unter diesen Voraussetzungen ist in Ihrem Fall entscheidend, dass es sich um den ausgehandelten und vereinbarten Preis handelt. Zudem kommt es beim Vortrag einer Preisüberhöhung immer auch auf den letztlich vereinbarten Gesamtpreis an, der sich aus der Summe sämtlicher Positionspreise bildet.

Die Höhe der Vergütung der einzelnen Positionen unterliegt der zwischen Ihnen und dem Bauträger getroffenen Vereinbarung. Auf der Grundlage der getroffenen Vergütungsvereinbarungen für Sonderwünsche und etwa erteilter Gutschriften ist sodann ein neuer Vertragspreis zu bilden. Sämtliche Raten müssen neu berechnet werden. Die gesonderte Abrechung des Sonderwunsches gemeinsam mit der letzten Rate ist jedoch zulässig.

Hält sich der Gesamtpreis in adäquatem Rahmen und liegt eine entsprechende Vereinbarung vor, kommt es nicht allein darauf an, ob der Einzelpreis für die Fenstermaßnahmen für sich isoliert betrachtet zu hoch ist.

Eine gerichtliche Geltendmachung des von Ihnen inzwischen konkretisierten Sachverhalts hätte voraussichtlich Ihr Unterliegen mit dem Anliegen zur Folge, den Preis zu senken, weil der übliche Preis geringer ist, als der Ihnen berechnete Preis.

Eine solche Kürzung könnte nur verlangt werden, wenn der Gesamtpreis für die Baumaßnahme absolut überhöht wäre. Dafür ist in Ihrem Fall aber nichts ersichtlich. Dementsprechend bleib es bei dem Grundsatz, dass Verträge einzuhalten sind. Sie wären gut beraten gewesen, vor der Beauftragung des Bauträgers Vergleichsangebote einzuholen. Nach Abschluss des Vertrages kann die Anpassung, so wie Sie den Fall schildern nicht so einfach verlangt werden.

Schließlich tragen Sie ja selbst vor mit dem Verkaufsberater alternativ über einen um 3.000,00 € reduzierten Kaufpreis verhandelt zu haben, worauf sich der Verkäufer allerdings nicht eingelassen hat.

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