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Täuschung bei Betriebskosten.

03.03.2011 12:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich bin im Oktober 2009 mit meiner Tochter in eine neue Wohnung gezogen. Die Miete sollte 460 Euro, zzgl. 160 Euro für Nebenkosten, incl. Strom betragen. Auf meine Frage, ob die Nebenkosten ausreichen, sagte der Vermieter: Locker, er hätte die Wohnung selbst bewohnt. Ich bin ohne Mietvertrag in die Wohnung eingezogen, denn der Vermieter kam meiner mehrmaligen Bitte nach einem Mietvertrag vor Einzug nicht nach. Ein Kaution habe ich nicht gezahlt. 4 Monate nach Einzug kam er mit dem Mietvertrag, den ich nicht unterschrieben habe, da die Betriebskosten nicht aufgeschlüsselt waren, diese Spalte war leer. Ebenfalls fehlt die genaue Wohnungsgrösse, lt. seiner mündlichen Aussage sind es 92 qm². Jetzt bekam ich von ihm die Nebenkostenabrechnung für 2010 und soll 720 Euro nachzahlen und ab sofort 700 Euro Gesamtmiete überweisen. Da die Fixkosten schon 78 betragen, hat er m.E. die Nebenkostenpauschale bewusst viel zu niedrig und völlig unrealistisch angesetzt. 83 Euro für Heizung, Warmwasser, Abwasser und Strom reichen niemals. Ich hätte diese Wohnung nicht bezogen, wenn ich das vorher gewusst hätte, denn 80 Euro mehr, als ursprünglich vereinbart, kann ich nicht leisten.

Ich weiss jetzt ehrlich nicht, wie ich mich verhalten soll und mir bleibt wohl nur der Auszug.

Erbitte einen Rat; vielen Dank!

Mit freundlichem Gruss

Sehr geehrte Rechtsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Ich gehe davon aus, dass Sie lediglich einen mündlichen Mietvertrag abgeschlossen haben. Dieser beinhaltete die Vereinbarung 460 EUR und Nebenkosten inkl. Strom in Höhe von 160 EUR zu zahlen.

Das Gesetz sieht grundsätzlich die Möglichkeit vor, dass Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Hierzu bedarf es einer Vereinbarung, die auch mündlich zulässig ist. Angesichts der Vielzahl der bestehenden Nebenkosten muss die Vereinbarung bestimmt genug sein, sodass der Mieter die Möglichkeit hat zu erkennen, welche Nebenkosten er genau übernimmt.

Ich gehe davon aus, dass Sie mit Ihrem Vermieter mündlich nicht genau besprochen haben, wie sich die Nebenkosten genau aufschlüsseln. Sie werden lediglich darüber gesprochen haben, dass die Nebenkostenvereinbarung der Höhe nach ausreichend sein soll, um den Verbrauch abzudecken.

War dies der Fall, dann wird die Vereinbarung mangels Bestimmtheit unwirksam sein.

Es stellt sich die Frage, wie dann weiter zu verfahren ist. Vielfach nimmt die Rechtsprechung in solchen Fällen an, dass auf Grundlage einer Vertragsauslegung die gezahlten Nebenkosten nicht zurückgefordert werden dürfen, sondern die vereinbarte Übernahme der Betriebskosten als Pauschale zu verstehen ist. Dies dürfte auch bei Ihnen der Fall sein.

Mangels anderweitiger Vereinbarung hat dann der Vermieter lediglich die Möglichkeit die Miete in gesetzlich zulässiger Weise zu erhöhen.

Sollte man zu der Ansicht gelangen, dass in Ihrem Einzelfall die Vereinbarung als wirksame Vorauszahlungsvereinbarung zu sehen ist, so können Sie sich im Einzelfall auch auf eine arglistige Täuschung berufen, wenn der Vermieter wider besseren Wissens die Nebenkosten viel zu niedrig angesetzt hat, um Sie zum Vertragsschluss zu bewegen. In diesem Fall stünden Ihnen Schadensersatzansprüche zu, die Sie zur Aufrechnung gegen die Nebenkostennachforderung berechtigen würde. Es liegt zwar eine Täuschung nahe, diese ist jedoch von Ihnen zu beweisen. Regelmäßig ist dies mit Schwierigkeiten verbunden.

Sie können daher Ihrem Vermieter mitteilen, dass Sie die Nachforderung nicht leisten. Berufen Sie sich darauf, dass die Nebenkostenvereinbarung zu unbestimmt war, die Vereinbarung daher unwirksam ist und Sie die Vereinbarung als Pauschale begreifen, so dass eine Nachforderung nicht berechtigt ist.

Hilfsweise teilen Sie mit, dass Sie arglistig getäuscht wurden und Ihnen gegen die Forderung des Vermieters Schadensersatzansprüche in gleicher Höhe zustehen. Erklären Sie für diesen Fall die Aufrechnung.

Sie können sich darauf einstellen, dass der Vermieter damit nicht zufrieden sein wird und wahrscheinlich weiter Forderungen stellt.

Sie müssen sich dann überlegen, Ihnen die Wohnung es wert ist, sich in einen Rechtsstreit verwickeln zu lassen. Wenn das Gericht meine Auffassung teilt, stehen dem Vermieter keine Ansprüche bis auf eine gesetzliche Mieterhöhung zu. Da das Ergebnis durch Auslegung zu ermitteln ist, besteht die Möglichkeit, dass das Gericht eine andere Entscheidung trifft und sich mit der Zeit immer mehr Forderungen des Vermieters ansammeln.

Die Alternative wäre ein Umzug. Sie könnten versuchen, die bereits in Streit stehenden Nachforderungen abzuwehren.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

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