Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Tätlicher Angriff im Zweiparteienhaus/Mietrecht

20.02.2019 14:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben seit unserem Einzug(01.12.2018) Schwierigkeiten mit unserer Nachbarin in einem 2 Parteien Haus. Wir haben versucht mit der Dame zu reden, allerdings ist sie Kritikunfähig und läuft den Diskussionen davon und schreibt immer wieder Zettelchen, sodass eine Aussprache unmöglich ist. Wir fühlen uns regelrecht gemobbt, da die Dame keine Ruhe und keine Gelegenheit auslässt, zu provozieren. Nun ist es gestern eskaliert und hierzu möchte ich die Situation im Detail beschreiben.

Am Abend davor ist meinem Freund unten die Haustür zugefallen (war keine Absicht). Als er vom einkaufen zurückkam und er schon oben war, schrie sie von unten, ob wir bekloppt wären, und warum man so die Tür knallen muss und weitere Beleidigungen. Mein Freund wurde dann auch lauter und sie hat einfach wieder die Tür geknallt ohne es zu klären.

Am nächsten Tag kam mein Freund am späten Nachmittag Nachhause von der Arbeit, kurze Zeit später klingelte es an der Tür. Der Sohn von der Frau dort unten.
Er fing an uns zu beleidigen und zu bedrohen, dass wir seine Mutter in Ruhe lassen sollen, und sie nicht beleidigen sollen. (Wir haben sie nie beleidigt oder persönlich angegriffen). Und er würde uns zusammen schlagen, mein Freund wäre ein blöder kleiner Pisser, er wird uns zusammen schlagen, und all sowas. Mein Freund ist sachlich geblieben und hat ihn aufgefordert unser Treppengeländer zu verlassen. Irgendwann ging er dann, hat uns aber weiterhin Beleidigungen und Drohungen zugerufen . Ich hatte danach richtig Angst.

Was ich dazu sagen muss, der Vermieter wusste die ganze Zeit Bescheid, wir haben ihn immer kontaktiert und die Sachlage geschildert, dass es starke Probleme gibt. Auch danach haben wir ihn kontaktiert und das einzige was er daraufhin erwiderte, war: wir sollen den Sohn nicht so ernst nehmen, er würde mal mit ihr reden. Er hat uns nie geholfen, dass der Hausfrieden wiederhergestellt wird, oder sie eine Abmahnung bekommt, dass sie sich oft nicht an den Mietvertrag gehalten hat.

Mein Vater ist dann noch am Abend gekommen und hat probiert mit denen unten zu reden um es sachlich zu klären, als neutrale Person. Ich und mein Freund standen oben im Treppenhaus und hörten zu, mein Freund hat die Situation von der zweiten oder dritte Treppenstufe beobachtet. Der Sohn ist dann immer näher gekommen und mein Vater hat laut gesagt, er soll nicht näher kommen, wir kennen uns nicht, halte Abstand. Als der Sohn meinen Vater bis zur Haustür gedrängt hatte, hat mein Vater in zurück gestoßen, weil er Angst hatte.
Der Sohn ist dann auf ihn rauf, hat ihn runter gedrückt und mehrmals auf den Kopf gehauen. Mein Freund ist in der Zwischenzeit auch runter gerannt um und hat versucht, den Angreifer von meinem Vater zu trennen. Dann ist er von meinem Vater runter und auf meinen Freund rauf, und hat ihm auch immer wieder auf den Kopf gehauen. Ich bin dann auch runter und habe gesehen wie die Nachbarin und die Freundin von ihrem Sohn versucht haben, den Sohn wegzuzerren. Mein Vater und mein Freund haben in dem ganzen Kuddelmuddel lediglich versucht, den Angreifer festzuhalten. Ich habe dann einen Notruf abgesetzt, und die Polizei kam wenig später.

Alle Seiten haben Strafanzeige wegen Körperverletzung gestellt, mein Freund und Vater waren auch im Krankenhaus. Mein Vater hat Prellungen am Hinterkopf und mein Freund ebenfalls. Hautabschürfungen sowie Prellungsmarker im Nacken und Halsbereich haben sie auch. Die andere Seite verdreht natürlich alles und behauptet, wir wären Schuld an alldem.

Haben dann den Vermieter kontaktiert, was uns wieder einfach nur enttäuscht hat. Er sagt da nichts zu, und wird sich auch nicht einmischen, und meinte nur wir hätten ja mit der Schlägerei angefangen und glaubt uns natürlich nicht. Er meinte, wir sollen doch alle die Anzeigen zurück ziehen und einen Schlichter einschalten.

Wir wollen einfach nur raus aus dem Mietvertrag! Wenn wir jetzt kündigen müssten wir drei Monate warten. Gibt es in unserem Fall ein Sonder-Kündigungsrecht? Da der Vermieter ja den Hausfrieden nicht klärt und nichts unternimmt, und es so weit kommen lassen hat, dass es gestern eskaliert ist.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Da hier der Hausfrieden ganz erheblich gestört ist und es darüber hinaus zu Tätlichkeiten gekommen ist, haben Sie gegenüber dem untätigen Vermieter naturgemäß auch Rechte.

Hier kommt insoweit zunächst das Mietminderungsrecht in Betracht, dass anlässlich dieser Art von Störungen u.a. Beleidigung zwischen 10-20 % der Bruttokaltmiete betreffen kann.

Ob die eskalierte Tätlichkeit eine fristlose Kündigung ohne Einhaltung der gesetzlichen Frist, sprich ohne 3 monatige Kündigungsfrist zulässig ist, ist schwierig zu sagen.

Hintergrund ist, dass die Tätlichkeit zunächst zwar unter Angehörigen aber auch unter Nichtmietern stattgefunden hat. Bei allem Verständnis ist diese Sachlage nicht unbedeutend, wenngleich auch zuvor Beleidigungen und Bedrohungen gegenüber Ihnen vom Sohn der Nachbarin geltend gemacht wurden.

Gem. §543 I kann jede Partei des Mietvertrages diesen aus fristlos kündigen, sofern ein wichtiger Grund besteht. Dies ist der Fall, sofern die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Abwägung der berechtigten Interessen im Wege der würdigenden Gesamtbetrachtung für die kündigende Partei unzumutbar erscheint.

Hausbewohner, welche wiederholt in einem solch groben Maße gegen die Hausordnung verstoßen, dass ein Wohnen nicht mehr möglich ist, stellen für sich genommen einen Mangel der Mietsache dar. Dies einerseits durch Lärmbelästigung, ebenso Sachbeschädigung, bei Beleidigungen und Bedrohungen sowie Tätlichkeiten. Der Mieter verpflichtet beim Vertragsschluss zur Einhaltung der Hausordnung. Entsprechend kann er bei Bestehen einer Hausordnung davon ausgehen, dass die anderen Hausbewohner diese einhalten. Ist dies nicht gegeben, so weicht dieser Zustand von dem vertraglich vereinbarten Zustand ab. Es ist die Pflicht des Vermieters gegenüber anderen Hausbewohnern die Hausordnung durchzusetzen, notfalls, wenn er mit diesem im Vertragsverhältnisse steht durch Gebrauchmachen und gerichtlicher Durchsetzung einer fristlosen Kündigung gegenüber den Mietern, welche gegen die Hausordnung verstoßen.

Dies kann zur Unzumutbarkeit der fortsetzung des Vertragsverhältnisses führen, insbesondere wenn der Vermieter Kenntnis hat und dennoch untätig bleibt und darüber hinaus der Hausfrieden fortgesetzt gestört ist und eine andere Abhilfe nicht möglich ist.

In diesem Zusammenhang aber ist es problematisch, dass Mieter grundsätzlich nicht für das Verhalten ihrer Gäste geradestehen müssen. Eine fristlose Kündigung kann nach der Ansicht des LG Berlin (Az.: 65 C 494/12) dann nicht gerechtfertigt sein. In diesem Fall hat ein Gast des Mieters den Vermieter geschlagen. So entschied das Landgericht: Die Ohrfeige stelle zwar zweifelsohne eine Körperverletzung der Vermieterin dar. Diese sei aber eben von einem Besucher – nicht aber vom Mieter begangen worden. Grundsätzlich müssten sich Mieter das nur das Verhalten eines Mit- oder Untermieters zurechnen lassen, nicht aber das eines Besuchers. Demnach kann auch ein fremdes – nicht zurechenbares Verhalten – keine fristlose Kündigung begründen. Anders wäre der Fall zu entscheiden, wenn der Besucher als faktischer Mitbewohnern anzusehen sei. In dieser Konstellation bleibt es dabei. Die Kündigung ist unwirksam und das Mietverhältnis muss fortgeführt werden.

Dies gilt für die Konstellation Vermieter - Mieter und kann daher indirekt auch auf Ihren Sachverhalt angewandt werden. Wenn der Vermieter insoweit der Mieterin, Ihrer Nachbarin, wegen der Tätlichkeit des Sohnes kündigen kann. Dann können auch Sie m.E. nicht fristlos kündigen, insbesondere dann nicht, wenn auch ein Gast von Ihnen und damit Sie direkt selbst nicht betroffen sind.

Demzufolge sehe ich anlässlich einer fristlosen Eigenkündigung erhebliche Risiken. Gleichwohl dennoch können Sie zumindest eine fristlose Kündigung aussprechen und hilfsweise dazu die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit der 3 monatigen Kündigungsfrist. Jedoch laufen Sie bei Einstellung der Mietzahlung Gefahr, dass Sie vom Vermieter in Anspruch genommen werden.

Daher wäre es ratsam, mit dem Vermieter soweit überhaupt möglich über einen Aufhebungsvertrag und damit eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag zu diskutieren und darüber hinaus die Mietminderung, welche soweit belegbar, statthaft wäre als Druckmittel zu benutzen.

Zwar können auch die Gesamtumstände eine fristlose Kündigung begründen, jedoch besteht ein nicht unerhebliches Risiko, dass diese Kündigung unwirksam erscheinen können, angesichts der Tatsache, dass die Eskalation hier zwischen "Gästen" stattgefunden hatte und ausschlaggebend für den gewichtigen Grund wäre, welches zumindest das Landgericht mit seiner Haftungsfreizeichnung gegenüber Gästen nicht zu begründen vermag.

Ich hoffe dennoch, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 74411 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Herr Rechtsanwalt Winkler hat mich SEHR GUT BERATEN. Dafür bin ich Ihm sehr dankbar. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank für die sehr nützliche und umfassende Antwort. ...
FRAGESTELLER
4,6/5,0
Der Anwalt hat meiner Frage so antwortet sodass keine weitere Fragen entstehen können. Es wäre mein Wunsch dass er auch die entsprechende Gesetze aufgelistet hat. ...
FRAGESTELLER