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Symbolischer Kaufpreis für Grundstück - erlaubt?

| 25.05.2013 18:53 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Zusammenfassung: Günstige und sichere "Rückübertragung" eines geschenkten Grundstücks

Vor nicht ganz 10 Jahren hat ein Ehepaar ein Grundstück erworben, das heute etwa TEUR 100 wert ist. Da sie es nicht selbst brauchten und gleich ein steuerschonendes Erbe für eine Nichte vorbereiten wollten, hatte das Ehepaar das Grundstück bezahlt, aber die Nichte als Eigentümerin eintragen lassen. Dem Ehepaar wurde ein Vorkaufsrecht eingetragen.

Nun hat sich die persönliche Situation geändert und das Ehepaar möchte nach etwa 10 Jahren doch selbst über das Grundstück verfügen. Die Nichte hat keine Einwände. Kann sie es dem Ehepaar für einen Euro verkaufen oder wie hoch mindestens muss der Kaufpreis sein?

Ist es unbedingt ratsam, die 10-Jahresfrist (November) abzuwarten? Wie hoch würde die Steuerersparnis sein?

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich verstehe Ihre Frage nicht dahingehend, das Grundstück unbedingt an die früheren Schenker verkaufen zu wollen, sondern den billigsten und sichersten Weg der Eigentumsübertragung am Grundstück zu realisieren.

Neben einem Kauf kommen noch die Schenkung und "Rückgabe" in Betracht.

Die konkreten Kosten der unterschiedlichen Varianten vermag ich mangels ausreichender Angaben nicht zu benennen. Hier dürfte Ihr Steuerberater und der in allen Fällen erforderliche Notar genaue Angaben machen können.

Die Variante "Kauf" wäre die unsicherste Lösung. Es besteht das Risiko, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt, um billig an ein Grundstück zu gelangen. Ein geringer Kaufpreis ist zudem regelmäßig dem Verdacht ausgesetzt, man wolle Notarkosten und Steuern sparen; (was ja auch stimmt).

Die Variante "Schenkung" wäre die teuerste "Lösung", da die Eheleute aufgrund trotz des Verwandtschaftverhältnisses Schenkungssteuer entrichten müssten.

Ich empfehle, die Voraussetzungen einer Rückforderung nach § 528 BGB zu prüfen. Nach § 528 BGB können die Schenker (Eheleute) die Schenkung (Eigentumseintragung) zurückverlangen, wenn sie verarmt sind. Der Anspruch ist zwar verjährt, aber ohne die Einrede der Verjährung bestünde der Anspruch trotzdem.
Da es sich bei einer Rückforderung nicht um einen Vertrag handelt, dürfe auch die Notwendigkeit einer (teuren) notariellen Beurkundung nach § 311b BGB nicht erforderlich sein.

Das Problem, das ich sehe, besteht darin, dass die Eheleute nie Eigentümer waren. Sie fordern daher nichts zurück, sondern würden das Grundstück das erste Mal erlangen. Es heißt aber nicht, dass das Grundbuchamt dieses Problem auch sieht und die "Rückübertragung" ablehnt.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen bereits geholfen, wenngleich sie keine persönliche Beratung ersetzen kann. Diese empfehle ich Ihnen, zumal die Umsetzung der Eigentumsübertragung auf der Grundlage meiner ersten Einschätzung durch einen juristischen Laien nicht ganz einfach sein dürfte.

Bei Verständnisfragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfrage-Option.

Im Übrigen freue ich mich über Ihre positive Bewertung.

Herzlich grüßend
Ihr
RA Jönsson

Nachfrage vom Fragesteller 26.05.2013 | 10:38

Danke, sehr geehrter Herr Jönsson, Sie haben die Frage richtig verstanden.

Die Variante der Rückforderung scheint interessant zu sein. Aber könnte dann (durch wen?) eine nachträgliche Schenkungssteuer für die Nichte verursacht werden?

Und warum könnte das Vorkaufsrecht der Gemeinde bei zu billigem Kaufpreis berechtigt sein? Zudem ist das Ehepaar mit Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.05.2013 | 19:45

Wenn die Nichte das Grundstück geschenkt bekommen hat, dann hätte sie es natürlich damals versteuern müssen. Durch die Rückforderung dürften hingegen keine Steuern anfallen, da die Eheleute das Grundstück nicht geschenkt bekommen, sondern zurück erhalten. Es handelt sich hier um eine sehr seltene Form des "Erwerbs"; daher sollten Sie auf jeden Fall auch noch einen Steuerberater bei dieser Variante um zusätzlichen Rat fragen. Auch sollte geprüft werden, ob die Nichte ihr gezahlte Schenkungssteuer erstattet bekommen könnte. Das ist jedoch wieder das Fachgebiet des Steuerberaters.

Die Gemeinde hat grundsätzlich das Recht, in einen Grundstückskaufvertrag einzutreten. Das tut sie im Allgmeinen, wenn sie Grundstück benötigt oder der Preis wirtschaftlich sehr interessant ist.Das vertragliche Vorkaufrecht der Eheleute ist nachrangig. Es würde nur für den Fall greifen, dass die Nichte das Grundstück an einen Dritten veräußert und die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet. Dann könnten die Eheleute in den Kaufvertrag ihrer Nichte und dem Dritten eintreten.

Eine vierte Variante - für den Fall, dass das Ehepaar das GRundstück selbst verwertet, also verkaufen möchten - wäre die Veräußerung durch die Nichte (nach 10Jahren) und Kaufpreiszahlung an die Eheleute (als Rückforderung der Schenkung).

Denn jede Grundstücksübertragung kostet Geld.

Bewertung des Fragestellers 28.05.2013 | 10:40

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 28.05.2013 4,8/5,0
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