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Summierungseffekt


31.05.2007 15:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehtrte Damen und Herren,

eine Mieterin von mir hat mir gestern Ihre gekündigte Wohnung zurückgegeben. Es waren keinerlei Renovierungarbeiten urchgeführt. Die Mieterin behauptet, sie müsse nicht renovieren-

Die entsprechenden Bestimmungen im Mietvertrag (v. 28.11.1985) lauten:

§9 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

(1) Der Mieter verpflichtet sich, die Mieträume und die gemeinschaftlichen Einrichtungen pfleglich und schonend zu behandelnund von Ungeziefer freizuhalten.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten notwendig werdende Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen, sowie Rolläden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Klosettspüler, Abflüsse,Öfen, Herde, Heizunge- und Kochgeräte, Heizkörperventile, Boiler, Kühlschränke und dergleichen in gebrauchfähigem Zustand zu erhalten und zerbrochene Glas-
scheiben zu ersetzen.

(3) Schäden in den Mieträumen hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Er verzichtet auf jeglichen Ersatz von Aufwendungen für instandsetzungen, die vorgenommen werden, ohne vom Vermieter Abhilfe innerhalb angemessener Frist verlangt zu haben.

(4) Für Beschädigungen der Mieträume und des Gebäudes sowie der zu den Mieträumen oder zu dem Gebäude gehörenden Anlagen ist der Mieter ersatzpflichtig, soweit sie von ihm von oder von zu seinem Haushalt gehörigen Personen oder von Untermietern, Besuchern, Lieferanten, Handwerkern usw. schuldhaft verusacht erden.

(5) Dem Mieter obliegt der Beweis dafür, daß schuldhaftes Verhalten nicht vorgelegen hat.


Unter §16. Sonstige Vereinbarungen ist dann mit Schreibmaschine folgender Eintrag hinzugefügt worden:

"... Die Wohnung wurde vollkommen neu renoviert und ist beim Auszug ohne Mängel und frisch ausgemalert zurückzugeben. .."



Meine Frage dazu lautet:

Obwohl sowohl §9 als auch der maschinenshriftliche Zusatz jeweils für sich genommen wahrscheinlich gültig sind, ist zu befürchten, daß der vom BGH gerügte Summierungeffekt hier eintritt, zumal im maschinenschriftlichen Zusatz jede Anpassungsmöglichkeit zb. an kürzlich erfolgte Renovierungen im Sinne einer anteiligen Kostenübernahme fehlt.

Demnach müsste der Mieter beim Auszug nicht renovieren. Ich hoffe aber immer noch, daß ich etwas übersehen habe, und daß der Mieter doch zu gewissen Leistungen verpflichtet ist.
Welche Möglichkeiten kämen dafür in Frage?

Mit freundlichen Grüßen,

A. Weicht
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Einstellung Ihrer Frage.

Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall die Beratung durch einen Anwalt / Anwältin ersetzen kann.

Die rechtliche Beurteilung kann unter Umständen anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen, wenn bestimmte Angaben hinzugefügt oder weggelassen werden.

Ihre Frage beantworte ich aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben, wie folgt:

Wie Sie bereits selbst feststellen tritt in Ihrem Fall der so genannte Summierungseffekt ein. Dies bedeutet, dass jeweils für sich unbedenkliche, aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen (NJW 2006, 2116).
Die Formulierung des § 9 des Mietvertrages ist für sich genommen nach heutiger Rechtslage als wirksam anzusehen, da sie auf den Bedarf einer Schönheitsreparatur abstellt. § 16 des Mietvertrages stellt eine individuelle Vereinbarung dar und unterliegt daher grundsätzlich keiner Überprüfung am Maßstab des § 307 BGB unterliegt.
Jedoch sind in dem Fall, dass Formularklausel und Individualvereinbarung inhaltlich zusammengehören, diese auch als gemeinsame Klausel zu überprüfen. In der gemeinschaftlichen Betrachtung ergibt sich, dass der Mieter sowohl die laufenden, als auch die Abschlussrenovierung zu tragen hat. Eine solche Vereinbarung ist jedoch nach § 307 BGB als unwirksam anzusehen.
Somit bestand für Ihre Mieterin nicht die Verpflichtung die Wände neu zu streichen.

Unter Umständen könnte sich noch aus dem vollständigen Mietvertrag eine andere Auslegung ergeben, wovon ich jedoch nicht ausgehe. Daher können Sie nicht von der Mieterin die Renovierung der Wohnung verlangen.

Es tut mir leid, dass ich Ihnen keine positivere Auskunft geben konnte hoffe aber dennoch,
dass ich Ihnen mit der Antwort weiterhelfen konnte. Sollten Sie noch weiteren Klärungsbedarf haben, nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.

Mit freundlichen Grüßen

Christopher Tuillier
Rechtsanwalt

info@rechtsanwalt-tuillier.de
www.rechtsanwalt-tuillier.de
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