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Stützmauerbau für Stellplatz mit kleinem Fundament auf Nachbargrundstück

| 11.08.2011 15:42 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Wir haben in einem kleinen Baugebiet in Hessen ein Haus gebaut. Nach der Hessischen Bauordnung beträgt der Grenzabstand des Hauses zum Nachbargrundstück 3 m.
Das ebenfalls neu gebaute Nachbarhaus hat entsprechend auch einen Grenzabstand von 3 m zu unserem Grundstück.

Wir wollen einen Autostellplatz auf diesen 3 m errichten. Die Nachbarn haben sich schriftlich damit einverstanden erklärt. Wir haben nun die Erde entsprechend ausschachten lassen und müssen den entstandenen Hang zum Nachbargrundstück mit einer Mauer stützen.

Die Mauer wird gerade gebaut.

Sie wird an der höchsten Stelle etwa 95 cm hoch, wird zur Straße hin kleiner und endet an der Bordsteinkante der Straße mit ca. 10 cm Höhe.

Die Natursteine sind ca. 40 cm breit. Die Außenkante der Mauer steht an der Grundstücksgrenze, die Mauer selber vollständig auf unserem Grundstück.

Die Mauer hat ein etwa 20 - 30 cm hohes Fundament aus Schotter und etwas Beton, was auf der zu stützenden Hangseite eingebracht wurde, da von dort der Erddruck gehalten werden muß. Dieses Schotter-Beton-Fundament befindet sich somit im Erdreich des Nachbargrundstücks. Über diese etwa 20 cm Fundament soll Mutterboden im Arbeitsraum der Mauer auf dem Nachbargrundstück verfüllt werden – Mutterbodenhöhe je nach Höhe der Mauer von 65 cm bis 10 cm.

Die Nachbarn sind nun der Ansicht, dass das auf ihrem Grundstück eingebrachte Fundament den Wert ihres Hauses mindert. Sie wollen, dass die Mauer abgerissen wird und so gebaut wird, dass alles – einschließlich des Fundaments – auf unserem Grundstück steht.

Das ist technisch aber gar nicht machbar. Das Fundament muß zwingend an die Hangseite. Wenn wir die Mauer um die 20 cm in Richtung unseres Hauses versetzen würden, könnten wir den Autostellplatz nicht mehr nutzen, weil kein Auto so schmal ist (es blieben zum Parken dann noch 2,60 m Breite). Der Stellplatz, dem sie zugestimmt haben, wäre damit nicht baubar.

Außerdem entsteht den Nachbarn aus unserer Sicht keinerlei Schaden. Im Gegenteil erhalten sie statt des vorhandenen Lehm-Schieferbodens sogar Mutterboden aufgefüllt. Sie wollen die 3 m Grundstück gar nicht nutzen. Das Mini-Fundament ist 90 cm tief in der Erde. Niemandem entsteht ein Nachteil dadurch.

Können die Nachbarn tatsächlich auf der Entfernung der Mauer bestehen?

Ich nehme mal an, Ihre Nachbarn haben sich konkret nicht mit dem Mauerbau schriftlich einverstanden erklärt, was aber auszulegen wäre (s. u.).

Dann gilt nach dem hessischen Nachbarrechtsgesetz:

Nachbarwand ist die auf der Grenze zweier Grundstücke errichtete Wand, die den auf diesen Grundstücken errichteten oder zu errichtenden Bauwerken als Abschlußwand oder zur Unterstützung oder Aussteifung dient oder dienen soll.

Der Eigentümer eines Grundstücks darf eine Nachbarwand errichten, wenn

1.
die Bebauung seines und des benachbarten Grundstücks bis an die Grenze vorgeschrieben oder zugelassen ist und

2.
der Eigentümer des benachbarten Grundstücks einwilligt.

Grenzwand ist dagegen die an der Grenze zum Nachbargrundstück (vollständig) auf dem Grundstück des Erbauers errichtete Wand.

Ich gehe aber hier nach meiner ersten Einschätzung eher von Ersterer - ein Nachbarwand - aus (dazu gleich).

Ansonsten muss aber nach einem ggf. geltenden Bebauungsplan diese Wand zulässig sein, was beim Baurechtsamt von Ihnen zu erfragen wäre.

Aufschüttungen bis zu 1 m Höhe über der Geländeoberfläche, einschließlich Stützmauern, sind aber regelmäßig nach geltenden Landesbaurecht des Landes Hessen zulässig. Abweichungen können aber wie gesagt bei einem Bebauungsplan gegeben sein.

Zur Nachbarwand:

Hier muss der Nachbar einwilligen.

Die Frage ist aber trotzdem, wie hier die schriftliche Einwilligung Ihrer Nachbarn verstanden werden durfte.

Wenn Sie sagen, ohne Mauer (und ohne Fundament auf dem Nachbargrundstück) wäre ein nutzbarer Parkplatz gar nicht möglich gewesen, so hätten dieses nämlich auch Ihre Nachbarn erkennen müssen.

Ist in der schriftlichen Erklärung eine Mauer nicht konkret erwähnt worden, kommt es darauf an, was insbesondere vor hilfsweise auch nach der Erklärung zwischen Ihnen und Ihren Nachbarn besprochen wurde.

Eventuell kann man so eine in schlüssigerweise erklärte Einwilligung Ihrer Nachbarn nach juristischen Grundsätzen annehmen.

Zudem haben Ihre Nachbarn zunächst den Baubeginn geduldet, was Sie sich entgegenhalten müssen (Schadensminderungspflicht).

Ansonsten gilt, wenn die obige Vertragsauslegung nicht möglich ist:

Dann dürfte es schwierig werden, die Mauer zu behalten.
Ob ein Schaden entstanden ist oder nicht, spielt nach Recht und Gesetz keine Rolle.

Sie sollten daher ggf. weitere anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Gerne können Sie hier auch von der kostenlos möglichen Nachfragefunktion Gebrauch machen.

Nachfrage vom Fragesteller 11.08.2011 | 17:01

Die unterschriebene Einverständniserklärung der Nachbarn lautet wie folgt:

"Hiermit erklären wir uns damit einverstanden, daß auf unserem Nachbargrundstück an der Grundstücksgrenze ein Autostellplatz errichtet wird."

Wir haben mehrfach ausführlich darüber gesprochen, wie und wann der Stellplatz (und auch der obere Gartenbereich) gebaut wird. Anwesend waren jeweils das Nachbarehepaar sowie mein Mann und ich.

Das eine Stützmauer für den Nachbarhang nötig ist, war allen klar.
Das ein Fundament von 20 cm Breite und Höhe in unsichtbarer Tiefe auf dem Nachbargrundstück benötigt wird, haben wir selber nicht gewußt. Wahrscheinlich hätte es auch niemals jemanden gestört, wenn direkt beim Bau verfüllt worden wäre.

Der Landschaftsarchitekt sagte uns, er würde das seit 30 Jahren so bauen. Es wäre übliche Praxis, sei niemals ein Problem, wäre überall so vorhanden und anders gar nicht machbar.

Jede andere Lösung führt dazu, daß der Stellplatz nicht nutzbar ist. Es würde eine Mauer in zu geringem Abstand zum Haus entstehen. Dazu käme, daß ein "Todesstreifen" Erde zwischen der Grenze und unserer Mauer entstehen würde, der teilweise von unserem Grundstück aus nur mit einer Leiter pflegbar wäre.

Wenn wir letztlich dadurch gar keinen Stellplatz bauen könnten, hätten wir weder die Erde ausschachten müssen, noch hätten wir überhaupt eine Mauer benötigt.

Und das alles, weil die Nachbarn meinen, daß wenn sie jemals ihr Haus verkaufen sollten, ein imaginärer Käufer sich daran stören könnte, daß unsere Mauer ein kleines Fundament auf ihrem Grundstück hat.

Ist es wirklich so, daß wir bei entsprechender Aufforderung rückbauen müßten? Das scheint mir wirklich absurd.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.08.2011 | 18:57

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachfrage und weitere Mitteilung, zu der ich gerne wie folgt Stellungnahme:

Das Erdreich gehört auch zum Eigentum, zumindest in dieser Tiefe von 20 cm.

Entscheidend scheint mir hier aber auch der Nachbarhang zu sein:
Wie Sie und der Landschaftsarchitekt sagen, ist die Stützmauer unbedingt notwendig, um überhaupt hier einen Stellplatz zu haben.

Ist dieser baurechtlich dort zulässig, dann muss er auch gebaut werden können.

Zur Not wäre dieser Überbau auf das Grundstück nach meiner ersten Einschätzung und Recherche zulässig.

Ansprüche Ihrer Nachbarn sollten daher dann doch ausscheiden.

Sollten Ihre Nachbarn allerdings darauf beharren, die Sache (juristisch) weiterzuverfolgen, sollte sich also keine Einigung ergeben, dann rate ich Ihnen, weitere anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt


Ergänzung vom Anwalt 11.08.2011 | 16:38

Sehr geehrte Fragestellerin,

mangels einer Fehlfunktion der neuen Signaturfunktion fehlte folgende Begrüssungsformel:

"Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:"

Ich bitte dieses zu entschuldigen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.08.2011 | 08:43

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 15.08.2011 3,2/5,0
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