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Stützmauer des Nachbarn


| 25.10.2007 15:09 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht



Hallo,

Ich habe 2004 ein Haus in BaWü gekauft. Das Grundstück hat eine leichte Hanglage und meine beiden Nachbarn haben beim Bau ihres Doppelauses (vor ca 30 Jahren) ihr Grundstück an der Grenze zu meinem Grundstück aufgeschüttet um diese Hanglage auszugleichen. Dadurch ist ein Höhenunterschied von ca 1,5 bis 2m zu meinem Garten entstanden, der durch eine Stützmauer aus Holzpfosten abgefangen wird.

Ich gehe davon aus, daß meine Nachbarn für die Stützmauer verantwortlich sind weil sie ihr Grundstück aufgeschüttet haben, ist das Korrekt?

Nach nun ca 30 Jahren sind die Holzpfosten morsch und die Mauer müsste erneuert werden. Damit meine Nachbarn nicht alle Pflanzen auf ihrer Seite entlang dieser Mauer entfernen müssen (sie dienen ja auch mir als Sichtschutz) überlege ich die Zustimmung zu geben, die neue Mauer auf meinem Grundstück zu errichten(ca 40-60cm).

Was muss ich dabei beachten, damit mir später dadurch keine Nachteile entstehen?
Sehr geehrte Fragensteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Richtigerweise gehen Sie davon aus, daß Ihre Nachbarn für die Sicherung der bisherigen Stützmauer verantwortlich sind. Denn sie haben durch die Aufschüttung eine Gefahrenquelle geschaffen. Daher haben sie auch die Kosten der Instandhaltung zu tragen.

Bezüglich Ihrer Frage, was Sie beachten müssen, damit Ihnen später keine Nachteile aus Ihrer Genehmigung entstehen, ist zu unterscheiden:
Grundsätzlich tragen Ihre Nachbarn die Verkehrssicherungspflicht. Dies bedeutet, daß sie dafür zu sorgen haben, daß keine Gefahren von der Mauer bzw. der dahinter liegenden Aufschüttung ausgehen.
Wird nun allerdings die Mauer auf Ihrem Grundstück gebaut, sind Sie nach dem Gesetz Eigentümer der Mauer. Als dieser übernehmen Sie demzufolge auch die Verkehrssicherungspflichten für diese Mauer. Sollte also aufgrund der Mauer jemand zu Schaden kommen, wären in erster Linie Sie in der Haftung.

Überdies ist es Ihnen nach Errichtung nicht mehr ohne weiteres möglich, ohne Absprache mit Ihren Nachbarn über den Bestand der Mauer zu entscheiden. Sollten Sie also zu einem späteren Zeitpunkt die Mauer entfernen wollen, und würde dies dazu führen, daß der gesamte Hang ins Rutschen kommen könnte, ist dies nicht möglich, ohne den Nachbarn vorher Gelegenheit zu geben, den Hang auf andere Weise selbst zu sichern.

Des weiteren sollten Sie natürlich bedenken, daß durch die Mauer auf Ihrem Grundstück Ihr Grundstück kleiner wird!

Ich hoffe, daß meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.

Mit freundlichen Grüßen,

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 26.10.2007 | 11:52


Vielen Dank für die schnelle Antwort,
Die Verkleinerung meines Grundstückes bereitet mir keine Sorgen, mich beschäftigt vielmehr:

Welche Form muss eine solche Vereinbarung haben, muss ich die Vereinbarung evtl. über einen Notar abwickeln?

Welche Folgen ergeben sich für einen späteren Verkauf meines Hauses oder der Häuser der Nachbarn?

Bin ich als Eigentümer der Mauer dann auch für weitere Sanierungen verantwortlich oder obliegt das weiterhin meinen Nachbarn?

Ergänzung vom Anwalt 26.10.2007 | 15:12

Sehr geehrter Fragensteller,

Sie haben natürlich die Möglichkeit diese Angelegenheit mit Ihrem Nachbarn vertraglich zu regeln. Hierzu gibt es mehrere Alternativen, deren Ausarbeitung aber den Rahmen einer Erstberatung übersteigt. Dennoch möchte ich Ihnen einige Hinweise geben.

1. Es gibt zum einen die Möglichkeit Ihrem Nachbarn eine Grunddienstbarkeit einzuräumen. Dies bedeutet, dass Ihr Grundstück mit einem Nutzungsrecht Ihres Nachbarn belastet wird. Dies erfolgt durch eine Eintragung im Grundbuch. Zu dieser Grunddienstbarkeit können auch Nebenabreden getroffen werden bezüglich der Kosten der Aufstellung der Mauer, der Sanierung und der Beseitigungskosten. Es würde sich anbieten, diesen Vertrag vor einem Notar zu schließen, da eine Eintragung im Grundbuch erst erfolgt, wenn die Erklärungen durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden.

Es ist jedoch möglich, dass Ihr Nachbar später erklärt, dass er das Recht aufgibt und die Grunddienstbarkeit im Grundbuch gelöscht wird. Dies hätte zur Konsequenz, dass die Mauer auf Ihrem Grundstück und damit in Ihrem Eigentum bleibt und von Ihnen zu sanieren oder zu entfernen ist. Das Entfernen der Mauer ist dann wieder nur nach Absprache mit Ihrem Nachbarn möglich, dem eine anderweitige Sicherung der Aufschüttungen auf seinem Grundstück möglich gemacht werden muss. Für diesen Fall sollte also jedenfalls eine Abrede getroffen werden, dass Ihr jetziger Nachbar dann auch für den Abbau der Mauer und anderweitige Sicherung des Hanges zu sorgen hat.

Sollten Sie eines Tages auf die Entfernung der Mauer bestehen wollen, sollte außerdem auch für Sie ein Kündigungsrecht in Form einer auflösenden Bedingung aufgenommen werden. Dies wäre auch nützlich, wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen wollen würden, da eine eingetragene Grunddienstbarkeit sicherlich auch den Verkaufswert mindern wird.


Es gibt darüber hinaus auch die Möglichkeit der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit. Diese wird, anders als bei der zuvor geschilderten Variante, nicht dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks eingeräumt, sondern Ihrem Nachbarn persönlich.
Probleme bei dieser Lösung stellen sich aber, wenn Ihr Nachbar sein Grundstück verkauft bzw. auch vererbt. Da die Vereinbarungen, die Sie mit Ihrem Nachbarn schließen, nur zwischen Ihnen beiden gelten, ist ein nachfolgender Eigentümer an diese nicht gebunden. Sie könnten dann zwar die Mauer entfernen und der neue Nachbar müsste den Hang auf andere Art und Weise sichern, für die Kosten der Beseitigung der Mauer müssten aber Sie aufkommen.

2. Zum anderen haben Sie die Möglichkeit, dies alles auch in einem freien, also nicht-notariellen Vertrag zwischen Ihnen und Ihrem Nachbarn zu regeln. Es kann hierbei vereinbart werden, wer die Kosten für die Aufstellung der Mauer, die Sanierung und die Beseitigung der Mauer zu tragen hat. Zusätzlich sollte aufgenommen werden, wann und unter welchen Umständen die Beseitigung der Mauer Ihrerseits verlangt werden kann, und dass Ihr Nachbar dann wiederum für die Sicherung des Hanges verantwortlich ist.

Sie sollten aber jedenfalls beachten, dass Sie ohne eine vertragliche Lösung für die Sicherung der Mauer (also auch für die Sanierung) verantwortlich sind. Auf der anderen Seite können sie diese aber auch jederzeit, nach Absprache mit Ihrem Nachbarn, entfernen bzw. Ihr Grundstück verkaufen, ohne dass der Käufer an die Absprache gebunden wäre.


Mit freundlichen Grüßen


Florian Müller
(Rechtsanwalt)
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