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Strittige Mängel bei EFH - Schlüsselübergabe erzwingen?


| 28.11.2006 14:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Silke Terlinden



Mein Mann und ich haben von einem Bauträger ein EFH gekauft. Im Kaufvertrag steht "Der Verkäufer verpflichtet sich, das Vertragsobjekt bis zum 30.11.2006 bezugsfertig herzustellen und bis zum gleichen Termin einschließlich der Außenanlagen vollständig fertigzustellen". Und an anderer Stelle: "Der Verkäufer hat die Bezugsfertigkeit dem Käufer mitzuteilen. Für die Abnahme bestimmen die Vertragsteile dann grundsätzlich den Termin gemeinsam".

Nach Vertragsabschluß ergaben sich von unserer Seite noch Elekto-Sonderwünsche. Der Verkäufer war nur bereit, diese auszuführen, wenn wir einwilligten, daß sich dadurch die Frist für die Bezugsfertigkeit bis zum 22.12.06 verlängern würde. Wir fanden dies unangemessen, haben aber gezwungenermaßen unterschrieben.

Das Haus ist prinzipiell fertig. Bezüglich der Abnahme und Schlüsselübergabe hatte der Bauträger nun die Vorstellung, daß eine Begehung stattfindet, bei der evt. Mängel festgestellt werden, daß anschließend die Mängel beseitigt werden, dann eine mangelfreie Übergabe stattfindet, dann die letzte Rate (bis zur kompletten Höhe des Kaufpreises) zu zahlen sei, und erst, wenn er sein Geld komplett bekommen hat, erfolgt die Schlüsselübergabe.

Eine Begehung hat bereits stattgefunden, es stellte sich heraus, daß einzelne Mängel strittig sind bzw. sich möglicherweise nicht bis zum 22.12. werden beseitigen lassen. Alles völlig unabhängig von unseren Sonderwünschen und auch ohne Einfluß auf eine Bezugsfertigkeit (es geht z.B. um das Garagendach). Wir wollen dieses Jahr noch einziehen und haben dafür wichtige Gründe. Der Verkäufer hat nun allerdings gedroht, wenn wir wegen der Mängel den juristischen Weg einschlagen, würde er uns die nächsten 1,2 Jahre nicht in unser Haus einziehen lassen.

Frage: Wenn wir den Kaufpreis fast vollständig zahlen, nur eben einen angemessenen Teil zurückbehalten bis zur Beseitigung der Mängel (oder nötigenfalls juristischer Klärung), kann uns der Verkäufer dann trotzdem die Schlüsselübergabe verweigern? Kann er das Ganze bis ultimo verzögern, indem er z.B. einfach noch keine Rechnung stellt (unsere Bank gibt das Geld natürlich erst frei, sobald eine Rechnung da ist) o.Ä.? Welche Möglichkeiten (einstweilige Verfügung etc.) haben wir, bei bereits jetzt vorhandener Bezugsfertigkeit eine Schlüsselübergabe noch dieses Jahr zu erzwingen?

-- Einsatz geändert am 28.11.2006 14:43:12

-- Einsatz geändert am 28.11.2006 15:38:02

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Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Frage beantworte ich gerne im Rahmen einer Erstberatung unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes wie folgt:

Soweit ein klassischer Bauträgervertrag geschlossen wurde (wovon ich nach Ihrem Vortrag ausgehe), unterliegt dieser im Bereich der Zahlungsmodalitäten der Makler- und Bauträgerverordnung. Dies sind zwar öffentlich-rechtliche Vorschriften, die zunächst keine unmittelbare Wirkung auf den jeweiligen Vertrag entfalten, sondern nur den Bauträger binden.
Wenn aber ein Bauträgervertrag eine nicht zulässige Zahlungsregelung enthält, ist diese nichtig und es gelten die Vorschriften des Zivilrechts (Werkvertrag). Hierin ist bestimmt, daß der Unternehmer (Bauträger) grundsätzlich vollständig vorleistungspflichtig ist.

Diesbezüglich kommt es also darauf an, ob die in der MaBV vorgegebenen Teilzahlungsbeträge in Ihrem Vertrag eingehalten wurden, was ohne Kenntnis des konkreten Vertrags nicht beantwortet werden kann.
Die MaBV ist aber im Internet z.B. unter http://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/index.html einzusehen.
Entscheidend ist bei einer Teilzahlungsvereinbarung § 3 der Verordnung.
Hiernach sind die letzten drei Raten (von insgesamt sieben möglichen) z.B. wie folgt aufgeteilt, wobei auch die Möglichkeit besteht, daß eine Zusammenfassung zweier Raten erfolgt:
12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten,
5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung.

Ersichtlich wird hieraus, daß der Bauträger erst nach vollständiger Fertigstellung die Restzahlung verlangen darf und die Bezugsfertigkeit bereits vorher gegeben ist.
Bezugsfertig ist das Haus, wenn der Bezug dem Erwerber zugemutet werden kann. Das ist der Fall, wenn ein sicherer Zugang zum Haus besteht. Das gesamte Objekt (Haus) muß mit Ausnahme der Außenanlagen und der Beseitigung von Mängeln, die nicht die Sicherheit des Wohnens beeinträchtigen, fertiggestellt sein.

Dies ist nach Ihrer Darstellung der Fall.

Dementsprechend haben Sie einen Anspruch auf Schlüsselübergabe (Besitzeinräumung) gegen den Bauträger Zug-um-Zug gegen Zahlung der entsprechenden Rate.
Dieser Anspruch ist gerichtlich durchsetzbar, allerdings nicht im Wege einer einstweiligen Verfügung. Dies liegt daran, daß eine einstweilige Verfügung im Rahmen eines Eilverfahrens erlassen wird, welches nur darauf gerichtet ist, vorläufige Maßnahmen zuzulassen. Würde Ihnen im Wege einer einstweiligen Verfügung die Berechtigung zum Einzug erteilt, stellte dies eine endgültige Regelung dar, da der Bauträger Sie in diesem Fall wieder herausklagen müßte. Es soll aber gerade einem möglichen Hauptprozeß nicht vorgegriffen werden.

Es besteht daher bei fortbestehender Weigerung nur die Möglichkeit, die Besitzübergabe bei Bezugsfertigkeit Zug-um-Zug gegen Zahlung der entsprechenden Rate einzuklagen. Ein solches Verfahren kann allerdings lange dauern.

Darüber hinaus haben Sie allerdings einen verbindlichen Termin zu Fertigstellung vereinbart. Wenn der Bauträger diesen Termin (weit) überschreitet, haben Sie einen Anspruch auf Schadensersatz. Der Schaden könnte z.B. darin bestehen, daß Sie eine Mietwohnung im Hinblick auf den Einzug gekündigt haben und die Wohnung nicht räumen können bzw. weiterhin Miete entrichten müssen. Auch dieser Anspruch ist gerichtlich (allerdings auch nur im Hauptsacheverfahren) durchsetzbar. Eine entsprechende Regelung wird sich u.U. auch in Ihrem Vertrag finden.

Wenn Sie den Kaufpreis vollständig bis auf einen kleineren Betrag zur Mängelbeseitigung bezahlen, hat der Bauträger erst recht kein Recht, die Schlüsselübergabe zu verweigern. Ein solches steht ihm nach Ihrer Darstellung aber ohnehin nicht zu. Wenn Sie fast vollständig zahlen haben Sie allerdings auch nur ein kleineres Druckmittel, wenn im Nachhinein Mängel nicht ordnungsgemäß beseitigt werden oder noch weitere Arebiten zur vollständigen Fertigstellung erforderlich sind.
Eine Garantie für die Schlüsselübergabe im Fall einer annähernd vollständigen Zahlung haben Sie allerdings nicht. Denn der Bauträger hat derzeit auch kein Recht, die Besitzübergabe zu verweigern, er tut es aber dennoch.

Um eine Schlüsselübergabe zu erzwingen, sollten Sie in jedem Fall bei weiter bestehender Weigerung des Bauträgers Ihre Ansprüche juristisch geltend machen.
Je nach dem Inhalt Ihres Vertrags sollten Sie auch die Geltendmachung der Schadensersatzansprüche deutlich androhen für den Fall einer weiteren Weigerung. Sie sollten darüber hinaus zu jedem Gespräch außenstehende Personen mitnehmen, um auch mündliche Erklärungen in einem Prozeß darlegen und beweisen zu können.
Vor allem ist jedoch eine konkrete Prüfung des Vertrags unerläßlich, um Ihre Ansprüche durchzusetzen.

Ihc bedaure, Ihnen im Hinblick auf ein Eilverfahren keine positive Auskunft geben zu können, hoffe aber dennoch, Ihnen einen ersten Überblick über Ihre Rechte verschafft zu haben. Für eine weitere Frage stehe ich im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung.
Sollten Sie darüber hinaus Interesse an einer Vertragsprüfung haben, können Sie mich gerne per Mail kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Terlinden
Rechtsanwältin

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