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Streitigkeiten über Übergabeprotokoll / Kautionsrückzahlung

09.10.2014 11:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Guten Tag,

beim Auszug aus unserer Wohnung wurden in einem Zimmer kleine Kratzer moniert. Dies wurde im Übergabeprotokoll festgehalten mit dem Hinweis, daß die Kratzer nach Mietermeinung normale Abnutzung darstellen. Ansonsten wurde im Protokoll nichts festgehalten. Da bei der Übergabe keine Zweitfassung des Protokolls vorlag, habe ich auf der letzten Seite vor der Unterschrift ergänzt, daß nur ein Mangel moniert wurde. Bei Zusendung der Protokollkopie waren zwei zusätzliche Mängel ergänzt. Einen Mangel bestreiten wir nicht. Wir waren aber davon ausgegangen, daß wir ihn, als Gegenleistung für einen vorzeitigen Auszug, nicht beheben müssen (und er deshalb auch nicht im Protokoll erwähnt wurde). Der zweite Mangel lag nicht vor.

Die Begleichung der nachträglich aufgeführten Mängel haben wir abgelehnt. Um einen aufwendigen Rechtsstreit zu umgehen, haben wir die Kratzer unserer Hausratversicherung gemeldet, die die monierten Kratzer gutachterlich untersuchen ließ. Nach Gutachtermeinung stellen die Kratzer normale Gebrauchsspuren dar, ein konkreter Unfall könne nicht angenommen werden. Aus diesem Grund hat die Versicherung die Übernahme der Kosten abgelehnt. Tatsächlich sind die Kratzer wohl beim Aufräumen in Vorbereitung des Umzugs entstanden.

Bei der Teilabrechnung der Kaution wurden die Reparatur des Parketts sowie die Behebung des tatsächlichen Mangels in Rechnung gestellt. Der zweite nachträglich ergänzte Mangel wurde nicht mehr berechnet. Zum Nachweis der Reparaturkosten wurde uns nur ein Kostenvoranschlag, keine Rechnung vorgelegt. Die Wohnung steht seit circa einem Jahr leer. Ob der beanstandete Schaden tatsächlich repariert wurde, wissen wir nicht.

Folgende Fragen:

1) Reicht der handschriftliche Hinweis auf nur einen monierten Mangel, um die nachträgliche Änderung des Übergabeprotokolls zu beweisen und die Begleichung des zweiten Mangels wirksam abzulehnen?
2) Erfüllt die nachträgliche Änderung den Tatbestand der Urkundenfälschung? (Antwort wäre schön; ich schätze, das gehört zum anwaltlichen Gemeinwissen. Wenn für Mietrechtsexperten nicht ohne weiteres zu beantworten, kann diese Frage entfallen.)
3) Der Vermieter akzeptiert die Kratzer nicht als Gebrauchsspuren, die Versicherung ordnet sie als Gebrauchsspuren ein. Folge: Ich soll zahlen. Was kann man da machen?
4) Reicht der Kostenvoranschlag zur Verrechnung der Kosten? Muß der monierte Schaden nicht tatsächlich behoben werden? Wenn ja, hätte dies innerhalb eines Jahres geschehen müssen, oder kann der Vermieter mit dem Hinweis auf eine Renovierung vor Einzug des neuen Mieters die Reparatur hinauszögern?
5) Kann das Geld zurückgefordert werden, wenn die Wohnung neu vermietet worden und der Schaden zuvor nicht behoben worden ist? Innerhalb welchen Zeitraums ist dies möglich?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Sinn des Übergabeprotokolls ist es, festzuhalten, ob und gegebenenfalls welche Mängel vorhanden sind. Dabei können Mieter und Vermieter hinsichtlich der Mängel durchaus unterschiedlicher Meinung sein. Das wäre im Übergabeprotokoll aber entsprechend zu kennzeichnen, beispielsweise durch eine Anmerkung.

Der Hinweis, dass nur ein Mangel vorgelegen habe, besagt, dass, sofern das so von beiden Parteien unterschrieben worden ist, auch von beiden Reihen getragen werde.

Werden dann weitere Mängel, die im Protokoll (zunächst) nicht aufgeführt gewesen sind, geltend gemacht, kann der Hinweis auf nur einen Mangel schon als Beweis oder zumindest als Indiz dafür gelten, dass nicht mehrere Mängel vorgelegen haben.

Allerdings müsste man das Protokoll sehen, um abschätzen zu können, ob und inwieweit die Möglichkeit einer Auslegung besteht. Im Streitfall wurde das Gericht das, was im Übergabeprotokoll aufgeführt ist, auslegen müssen.


2.

Das Übergabeprotokoll ist eine Urkunde im Sinne des Strafgesetzbuchs. Wenn jemand eine Urkunde nachträglich abändert, macht er sich wegen Urkundenfälschung gemäß § 267 StGB strafbar.


3.

Wenn bezüglich der Kratzer unterschiedliche Meinungen dahingehend bestehen, ob es sich um Spuren normal üblichen Gebrauchs oder um Beschädigungen handelt, wird Ihnen keine andere Möglichkeit bleiben, als es auf einen Rechtsstreit ankommen zu lassen. Wenn Sie nicht zahlen, müssen Sie also damit rechnen, dass die Vermieterseite ihre Forderungen gerichtlich geltend macht. Sie wissen selbst, wie umfangreich diese Gebrauchsspuren sind und ob man diese Schäden noch als normalen Gebrauch ansehen kann.


4.

Grundsätzlich reicht ein Kostenvoranschlag aus. Allerdings kann dann keine Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt werden.

Ein Rückforderungsanspruch, zum Beispiel aus ungerechtfertigter Bereicherung, besteht nicht. Selbst wenn ein Schaden nicht repariert wird, besteht ein Schadensersatzanspruch.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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