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Streitigkeiten beim Auszug

20.01.2012 08:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag,

demnächst werden wir aus unserer Wohnung ausziehen.

Beim Einzug vor ca. fünf Jahren wurde ein handschriftlicher Vermerk im Mietvertrag gemacht, die Wohnung müsse beim Auszug mit weißen Wänden übergeben werden.

Ist das zulässig?

In der Wohnung ist in einem Raum eine "Knallfarbe" verwendet worden, und zwar rot. Alle anderen Räume sind entweder weiß oder in Pastellfarben gestrichen.

Kann die Vermieterin eine Übergabe mit weißen Wänden verlangen?

Weiterhin haben wir in der Wintersaison 2010/11 nachweislich einen um 50% erhöhten Gasverbrauch hinnehmen müssen (die Abrechnung haben wir erst vor kurzem erhalten).

Grund dafür war der, dass der Mieter in der Wohnung unter uns die Wohnung nicht mehr richtig bewohnt und damit auch nicht mehr beheizt hat. Seiner eigenen Aussage nach hat er lediglich für eine Raumtemperatur von ca. 15°C gesorgt. Die Wohnung des Mieters unter uns hat noch alte Gasbrenner eingebaut, die nicht wie eine aktuelle Heizung temperaturgesteuert arbeiten kann. Somit hatte er auch gar nicht die Möglichkeit, bspw. während seiner Abwesenheit eine Tagestemperatur von 20°C von morgens bis abends einzustellen.

Unsere Wohnung konnte in der Zeit auf maximal 18/19°C beheizt werden, für mehr hat unsere Heizung nicht gereicht, gegen die umgebende Kälte konnte sie nicht anheizen.

Können wir dafür eine rückwirkende Mietminderung durchsetzen?

Wir befürchten, dass unsere Vermieterin einen Teil der Kaution wird einbehalten wollen, wenn wir die Wohnung nicht weiß streichen. Das wollen wir natürlich verhindern. Sollte sich eine rückwirkende Mietminderung durchsetzen lassen so ließen sich die Aufwände (falls die Vermieterin mit ihren weißen Wänden im Recht ist) ggf. verrechnen.

Danke für eine zeitnahe Beantwortung der Fragen!

20.01.2012 | 10:55

Antwort

von


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60431 Frankfurt
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Sehr geehrte Fragestellerin,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Wird für die Rückgabe der Mietsache eine Farbeinschränkung vereinbart, dann kommt dies grundsätzlich einer unzulässigen Endrenovierungsklausel gleich und macht die gesamte Renovierungsverpflichtung unwirksam. Weiterhin ist zu beachten, dass für sogenannte Individualvereinbarungen § 307 BGB nicht gilt und eine teilweise Endrenovierung individuell vereinbart werden kann. Die in Ihrem Mietvertrag handschriftlich formulierte Klausel, wonach die Wohnung mit weißen Wänden übergeben werden müsse, wird als Individualvereinbarung angesehen werden müssen. Enthält Ihr Mietvertrag neben dieser Individualvereinbarung weiterhin eine formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen innerhalb bestimmter Fristen, dann wird aufgrund des Summierungseffekts eine unangemessene Benachteiligung angenommen werden müssen mit der Folge, so dass auch die Individualvereinbarung unwirksam sein wird.

Unabhängig hiervon steht dem Mieter grundsätzlich die farbliche Gestaltung der Wände im üblichen Rahmen frei. Hat der Mieter die Wände jedoch in „unüblichen" Farben gestrichen, d.h. nicht in üblich hellen Farben, dann ist er bei Rückgabe der Wohnung verpflichtet, diese mit neutralen Farbtönen zu überstreichen, um eine Neuvermietung zu ermöglichen. Ein grelles Rot wird daher unabhängig von der Wirksamkeit einzelner mietvertraglicher Klauseln überstrichen werden müssen.

Weiterhin ist eine rückwirkende Minderung der Miete in entsprechender Anwendung des § 536b BGB grds. unzulässig. D.h. wenn Sie den Mangel dem Vermieter nicht angezeigt hatten und die Miete aufgrund der niedrigen Temperaturen in Ihrer Wohnung auch nicht ausdrücklich unter Vorbehalt gestellt hatten, wird eine Mietminderung nicht möglich sein. Etwas anderes wird nur dann gelten, wenn Sie die Miete im berechtigten Vertrauen darauf weitergezahlt haben, dass der Mangel bald behoben werde. Hierfür muss der Vermieter die Beseitigung des Mangels jedoch versprochen haben.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin


Rückfrage vom Fragesteller 20.01.2012 | 11:11

Rückfrage - gefunden habe ich folgendes, was besagt, dass doch eine rückwirkende Mietminderung möglich sein sollte, oder?

Rückwirkende Mietminderung
Eine Minderung der Miete ist nach Maßgabe der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch rückwirkend zulässig (Siehe: BGH Urteil vom 16.07.2003 Az: VIII ZR 274/02 ). Voraussetzung für eine rückwirkende Mietminderung ist allerdings, dass der Vermieter durch den Mieter von dem Mangel der Mietsache in Kenntnis gesetzt worden ist. Behebt der Vermieter den Mangel trotz entsprechender Mängelrüge des Mieters nicht und zahlt dieser zunächst gleichwohl den vollen Mietzins, kann der Mieter dann die Miete rückwirkend kürzen, wenn er im Glauben war, dass der Vermieter den Mangel beheben werde.

=> Wir haben zu dem Zeitpunkt (ca. Dezember 2010) die Vermieterin bereits darüber in Kenntnis gesetzt, dass unsere Wohnung über undichte Fenster verfügt und aufgrund der technischen Mängel der Wohnung unter uns (es handelt sich um ein freistehendes Haus mit 3 Etagen) nicht ausreichend beheizbar ist. Im Sommer 2011 (also viel zu spät, bezogen auf den uns entstandenen Schaden) hat sie in der unteren Wohnung eine neue Heizung einbauen lassen, jedoch haben wir im Winter davor nicht die Miete gemindert. Müsste es nicht nach obigem Urteil möglich sein, für den genannten Zeitraum (ca. Dez. 2010 - März 2011) die Miete zu mindern?

Falls ja, um wie viel?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.01.2012 | 20:58


Sehr geehrte Fragestellerin,

soweit ich im letzten Absatz meiner Antwort ausgeführt habe: „Etwas anderes wird nur dann gelten, wenn Sie die Miete im berechtigten Vertrauen darauf weitergezahlt haben, dass der Mangel bald behoben werde. Hierfür muss der Vermieter die Beseitigung des Mangels jedoch versprochen haben" entspricht dies inhaltlich der von Ihnen zitierten Entscheidung des BGH vom 16.07.2003. - Das Recht die Miete rückwirkend zu mindern wird also davon abhängen, aufgrund welcher konkreten Umstände Sie nach Ihrer Mängelanzeige davon ausgehen konnten, der Vermieter werde den Mangel bald beheben. Ein Vertrauenstatbestand in diesem Sinne wird dann zu bejahen sein, wenn der Vermieter nach der Mangelanzeige Ihnen gegenüber klar geäußert hat, dass er den Gasbrenner in der Wohnung unter Ihnen nunmehr durch eine Heizung austauschen werde. Liegt keine derart unmissverständliche Äußerung des Vermieters vor, wird zu prüfen sein, ob Sie aufgrund anderer Umstände von einer baldigen Mangelbeseitigung ausgehen durften.

Nachdem Ihre Wohnung in den Wintermonaten nur auf maximal 18/19°C beheizt werden konnte, rechtfertigt dies eine Mietminderungsquote von jedenfalls 10 %.

Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger

ANTWORT VON

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