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Streitfall Gartenschuppen auf Sondernutzungrecht WEG

20.10.2018 11:31 |
Preis: 70,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Wir sind Miteigentümer in einer WEG und besitzen in dieser ein Sondernutzungsrecht an einer circa 300 m² großen Gartenfläche hinter dem Wohngebäude/Parkplatz.
Zum Zeitpunkt des Erwerbs war auf dem vorderen Teil des Gartengrundstücks über die gesamte Breite ein L-förmiger Schuppen in recht marodem Zustand vorhanden.
Dieser wurde im Rahmen der Ertüchtigung der Gartenfläche teilweise abgerissen, um einen Zugang zum Gartengrundstück für Bagger, etc. zu haben.
Im Rahmen der Ertüchtigungsmaßnahmen wurde mit den Miteigentümern mehrfach darüber gesprochen, den alten Gartenschuppen abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen. Dies insbesondere deswegen, weil der Schuppen aufgrund unfachmännischer Ausführung seit Jahren undicht und damit sehr marode war.
Aufgrund der großen Grundfläche des Altbaus (circa 42 m²) wurde dann unsererseits Mitte 2017 Kontakt mit dem Bauordnungsamts zwecks Genehmigung des Neubaus aufgenommen. In diesem Zusammenhang mussten wir erfahren, dass der gesamte Altbau offensichtlich ein „Schwarzbau" war und so hätte nie gebaut werden dürfen (u. A. Grenzbebauung und Bebauung außerhalb der bauplanseitig festgeschriebenen Baulücke).
Nach äußerst schwierigen und langwierigen Verhandlungen mit dem Bauordnungsamt konnten wir dann doch eine Baugenehmigung erreichen. Maßgabe war, dass der Neubau in seiner Dimensionierung die Maße des ursprüngliche Bestandsbaus nicht überschreitet.
Im Rahmen der im Sommer 2018 stattgefundenen Eigentümerversammlung hat einer unserer Miteigentümer (insgesamt drei Eigentümer, hierunter problematisch der verbliebene Alteigentümer, bei dem sich gleichzeitig um die Eltern unseres Vorbesitzers handelt) uns über die WEG-Verwaltung mitteilen lassen (es bestand keine Bereitschaft im Sinne einer konsensual orientierten Auseinandersetzung an der ETV teilzunehmen), dass man einem Neubau nur unter der Bedingung zustimmen würde, dass die ursprünglichen Maße des Altbaus eingehalten werden. Hierzu hat man dann eine Konkretisierung im Sinne von konkreten Abmessungen vorgenommen, welche allerdings nachweislich falsch waren.
Unter Beisein des WEG-Verwalters sowie des dritten Eigentümers haben wir uns (nachdem wir anhand von Fotoaufnahmen belegen konnten, dass die genannten Altabmessungen faktisch nicht stimmen) darauf geeinigt, dass Bauvorhaben zu beginnen, da aufgrund der voran geschilderten Herausforderungen mit der Baugenehmigung bereits seit beinahe zwei Jahren ein Baustop bestand.
Der Rohbau (Bodenplatte, Holzständerwerk sowie Dach) steht nun seit circa acht Wochen.
Gestern erreichte uns ein Schreiben einer Anwaltskanzlei (beauftragt von besagtem Miteigentümer) wonach wir den Schuppen illegal errichtet hätten, da wir gegen die im Rahmen der Eigentümerversammlung protokollierten Auflagen hinsichtlich Dimensionierung des Neubaus verstoßen hätten. Das Schreiben beinhaltet des weiteren eine Aufforderung zum Rückbau bis zum 8.11.

Hierzu nun meine Fragestellung:
Der Rechtsanwalt der Gegenpartei ist offenbar auch als Schiedsrichter in Bauverfahren und als Mediator tätig. Dem Schriftsatz entnehme ich eine gewisse Bereitschaft zum Dialog, jedenfalls endet er mit einer Aufforderung zur Kontaktaufnahme, sofern dies gewünscht ist.
Wir haben grundsätzlich kein Interesse an einer rechtlichen Auseinandersetzung, fühlen uns an dieser Stelle allerdings auch nicht im Unrecht. Entsprechend der Baugenehmigung, sowie aller bis dato im Kreise der Eigentümer geführten Diskussionen, haben wir den derzeitigen Bautenstand errichtet. Mich würde interessieren, welche Möglichkeiten einer gütlichen Auseinandersetzung bestehen und inwiefern für den schlimmsten Fall einer rechtlichen Auseinandersetzung die Chancen stehen, dass wir den Gartenschuppen unverändert in der derzeit vorgesehenen Dimensionierung fertigstellen können. Meines Erachtens können die Miteigentümer sich nicht einfach auf vermeintliche Dimensionierungen berufen, welche nachweislich falsch sind? Zudem haben sie dem Grunde nach ja dem Neubau zugestimmt, also wäre auch die Einschätzung interessant, welche Folgen im Falle eines Unterliegens im Rechtsstreit auf uns zukommen würden (müsste tatsächlich gänzlich abgerissen werden, oder wäre das worst-case Szenario eine Rückführung auf die im Rahmen der ETV von den Miteigentümern gestellten Anforderungen an die Dimensionierung)?
Nach meinem laienhaften Rechtsverständnis sowie einer kurze Lektüre zum Thema aktuelle Rechtsprechung, bin ich mir durchaus darüber im Klaren, dass eine Baumaßnahme auch auf Sondernutzungsrecht der Zustimmung der Miteigentümer bedarf. Gleichwohl existieren hierzu auch zahlreiche Urteile, deren Begründungen oftmals darauf abstellt, dass die Verweigerung einer Zustimmung (respektive der Rechtsweg bei im Vorfeld nicht abgefragter Zustimmung) oftmals auf die Fragestellung fokussiert wird, inwiefern die getroffene Baumaßnahme die Rechte der Miteigentümer beeinträchtigt oder aber das ursprüngliche Bild der Liegenschaft nachteilig beeinflusst. Beide Punkte sehe ich aufgrund der Tatsache, dass hier ein Neubau im Sinne des Altbestandes hergestellt wird, nicht gegeben.

Ich freue mich auf Ihre Einschätzung.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ein großer Schuppen auf einer Sondernutzungsfläche ist grundsätzlich als bauliche Veränderung anzusehen, wenn er in irgendeiner Weise von außen wahrnehmbar ist (z.B. vom Balkon oder der Straße aus, vgl. LG München I v. 16.2.2009, 1 S 20283/08). Wenn in der WEG nichts Abweichendes geregelt ist, bedarf es daher der Zustimmung aller Eigentümer. Auf Bestandsschutz können Sie sich nicht berufen, da der alte und rechtswidrig errichtete Schuppen bereits abgerissen wurde und ein Neubau errichtet werden soll.

Die Zustimmung nach §§ 22 Abs. 1 Nr. 1, 14 Nr. 1 WEG muss grundsätzlich im Rahmen eines Beschlussverfahrens der Eigentümergemeinschaft durch positive Stimmabgabe zu dem beantragten Beschluss abgegeben werden; die isolierte Zustimmung beeinträchtigter Wohnungseigentümer außerhalb eines Beschlussverfahrens (LG München I 6.7.2015, 1 S 22070/14: Zustimmung im Garten) ist regelmäßig bedeutungslos und legitimiert Maßnahmen nach § 22 Abs. 1 WEG nicht.

Insofern schätze ich die Chancen auf eine Durchsetzung des geplanten Baus im Streitfalle vor Gericht eher gering ein. Zumindest nach Treu und Glauben kann aber bei erfolgter wirksamer Zustimmung zu einem Bau mit anderen Dimensionen nur ein Umbau/Rückbau auf diese Größe und kein kompletter Abriss verlangt werden.

Aufgrund Ihrer eher schlechten rechtlichen Ausgangsposition sollte unbedingt eine einvernehmliche Einigung mit der Gegenseite angestrebt werden, wobei Sie sich am Besten ebenfalls von einem auf WEG-Recht spezialisierten Anwalt vor Ort beraten lassen sollten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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