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Streit um Stellplatz

10.08.2010 14:32 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Situation: Rückbebauung eines Grundstückkes, für das hintere Haus wurde ein Stellplatz incl seiner Nutzung in der Baulast aber nicht im Grundbuch per Grunddienstbarkeit eingetragen. Wir haben beim Kauf des vorderen Hauses zur Bedingung gemacht das der Stellplatz nicht genutzt werden darf da er sich direkt in unserem nur 5 m breiten Hof befindet. Daher wurde im Grundbuch eine Grunddienstbarkeit eingetragen die die Nutzung des Stellplatzes nicht mehr vorsieht. Ein entsprechender Plan wurde mit angehängt und von beiden Parteien unterzeichnet. Nun verkäuft der Eigentümer des hinteren Hauses noch vor der Eintragung der neuen Situation im Baulastverzeichnis und hat den neuen Käufern sein Haus incl. des Stellplatztes in unserem Hof angeboten. Die Käufer wollen nun die Nutzung des Stellplatzes erzwingen weil sie sich sonst ´bei der Gemeinde mit 8000€ vom nachweis eines zweiten Stellplatzes"freikaufen" müssten.
Aus meiner Sicht ein Betrug des Verkäufers des hinteren Hauses, er verkäuft den Stellpl. zweimal. Zuerst hat er die Nutzung an uns abgetreten dann hat er die Verzögerung bei der Eintragung der Baulast dazu genutzt den Stellplatz noch einmal an seinen Rechtsnachfolger zu verkaufen mit dem ich nun streiten soll.
Meine Fragen:
1: Kann man generell sagen welches Dokument nun gilt? Die ältere Baulast oder der neue Grundbucheintrag?
2: Kann ich einen Antrag stellen den Stellplatz aufgrund der im Grundbuch neugeregelten Grunddienstbarkeit, in der der Stellplatz nicht mehr vorgesehen ist austragen zu lassen?
3: Kann ich den Verkäufer des hinteren Hauses wegen Betruges belangen?
Die Eintragung der Grunddienstbarkeit erfolgte 02.2010 der Verkauf des hinteren Hauses soll heute erfolgen.

Sehr geehrter Ratsuchender,


es ist so, dass gegenüber späteren Erwerbern des Grundstückes die bloß privatrechtliche und nicht im Grundbuch eingetragene sonstige Nutzungsvereinbarung, die Sie damals mit dem Verkäufer getroffen hatten, keine Wirksamkeit entfaltet.

Dieses hat den rechtlichen Grund darin, dass diese Vereinbarung "nur" zwischen den damaligen Eigentümern der Grundstücke getroffen worden ist, aber die grundbuchrechtliche Absicherung fehlt. Dann aber gilt sie eben nicht gegenüber späteren Eigentümern.

Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung ist es aber im Februar 2010 zur Eintragung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit gekommen, die die "Nichtnutzung" regelt.

Diese Eintragung wird sich dann auch der neue Eigentümer entgegenhalten müssen, so dass es beim Nutzungsverbot verbleiben wird. Denn die Baulast ist insoweit nach § 75 HBO durch diese entsprechende Grundbucheintragung untergegangen.


Die zweite Frage ist zu bejahen: Denn auch hier gilt vorrangig die grundbuchrechtliche Eintragung und Absicherung.

Ist dort dann tatsächlich - insoweit kommt es auf den genauen Wortlaut der Eintragungen an, die gesondert zu prüfen sind - eine solche Grunddienstbarkeit eingetragen, stände der Baulastvermerk dazu im Widerspruch und diese Baulast wäre dann zu löschen.

Sofern der neue Eigentümer von einem Freikaufen spricht, wird darauf hingewiesen, dass sowohl die HBO als auch die gemeindliche Satzung immer Ausnahmen im Einzelfall zulassen, so dass dieses Argument allein nicht ausschlaggebend ist. Zudem hätte der neue Eigentümer dann sicherlich einen Ersatzanspruch in dieser Höhe gegen den Verkäufer.


Sicherlich können Sie Strafantrag wegen Betruges stellen, da das Verhalten des Verkäufers nicht korrekt gewesen ist.

Allerdings stellt sich die derzeitige Rechtslage nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung so da, dass nicht Ihnen, sondern dem jetzigen Käufer ein Schaden entstanden sein könnte, falls er sich tatsächlich "freikaufen" muss. Irgendeinen messbaren Vorteil für Sie sehe ich daher in der Stellung eines Strafantrages nicht.

Dieser Schaden könnte nun allenfalls in den Rechtsverfolgungskosten zu sehen sein, wobei allerdings bei streitiger Auseinandersetzung die unterlegende Partei die Kosten zu tragen hat, nach dem derzeitigen Sachstand also der Käufer und neue Nachbar.



Wie oben bereits ausgeführt, kommt es in Ihrem Fall aber entscheidend auf den genauen Wortlaut der Eintragungen an, so dass ich Ihnen dringend dazu raten würde, mit allen Unterlagen einen Rechtsanwalt aufzusuchen und dann nach ergänzender Prüfung die Löschung des Stellplatzes voranzutreiben..



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 10.08.2010 | 17:30

Hallo Herr Bohle,

vielen Dank für die schnelle Bearbeitung, Ihre Antwort kommt mir nat. sehr entgegen, ich verstehe aber nicht woher der Vorrang der grundbuchrechtlichen Eintragung sich ableitet. Aus dem §75 HBO kann ich es nicht herauslesen, viell. könnten Sie mir hier noch einen Hinweis geben woraus sich dieser Vorrang ergibt.

Vielen Dank im voraus,

mfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.08.2010 | 17:37

Sehr geehrter Ratsuchender,


der Grund ist darin zu sehen, dass nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Baulast allein keine privatrechtliche Verpflichtung des Baulastübernehmers.bewirkt ( BGHZ 106, 348; BGH, NJW 1993, 2741).

Gibt es keine Vereinbarung, aufgrund derer die Baulast errichtet wurde, kann sie sogar als Gegenstand einer ungerechtfertigten Bereicherung wieder herauszugeben sein (BGH, NJW 1995, 53).

Und hier wurde die ehemalige Vereinbarung eben durch den Grundbucheintrag und der damit verbundenen Abanderung aufgehoben, besteht also nicht mehr.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle



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