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Streit um Schönheitsreparaturen bei Auszug- was heisst unrenoviert?


22.01.2005 22:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Guten Tag,


Wir haben folgendes Problem:

Wir haben fristgemäß unsere Wohnung gekündigt, in der wir insgesamt genau 2,5 Jahre gewohnt haben.

Wir haben einen Formularmietvertrag unterzeichnet und eine Zusatzvereinbarung unterschrieben. In dieser heißt es wörtlich:

„ Der Mieter übernimmt die Mietsache im gegenwärtigen unrenovierten Zustand wie er sie besichtigt hat. Er sorgt für die Herrichtung der Räume auf eigene Kosten. … Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung ebenso unrenoviert und besenrein zurückzugeben.“


Dies war auch Wille der Vertragsparteien. Im Formularmietvertrag heißt es dagegen „Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen innerhalb folgender Fristen auszuführen:
a) Küchen, Bäder und Duschen alle 3 Jahre
b) Wohnräume Schlafräume, Flure Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
c) Sonstige Nebenräume und sämtliche Lackarbeiten alle 7 Jahre

Zieht der Mieter vor Ablauf der vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen.

Räume nach Ziffer a b c

Nach einer Nutzungsdauer
Von mehr als
6 Monaten 17% 10% 7,17%
12 Monaten 33% 20% 14,28%
24 Monaten 66% 40% 28,50%
36 Monaten 60% 42,85%

u.s.w.“


Unsere neuen Vermieter (Eigentümerwechsel) haben über den Wohnungsverwalter folgendes Schreiben geschickt:

„…. Es wurde die Renovierung zu Beginn des Mietverhältnisses geregelt. Es wurde auch vereinbart, dass- abweichend vom Gesetz – Sie keine Endrenovierung schulden. Meine Mandanten fordern aber die Entfernung der von Ihnen aufgebrachten Tapeten. Da dies nicht so viel Arbeit ist, hoffe ich im allseitigen Interesse, dass es nun nicht zum Auszug doch noch Streit gibt und über die Kaution prozessiert werden müsste, sondern dass Sie die Tapeten noch vor Übergabe …. ablösen werden.“

Wie ist die Rechtslage? Wir waren der Meinung, uns mit der Ziusatzvereinbarung ausreichend abgesichert zu haben!

Kann der Vermieter wirklich verlangen, dass wir alle Tapeten entfernen? Unrenoviert und besenrein heisst für uns, dass wir nichts bei Auszug tun müssen, außer zu fegen. Dies war auch ausdrücklich der Wille der Vertragsparteien bei Vertragsabschluss.

Wie müssen wir die Wohnung übergeben? Zum Zustand der Wohnung noch folgendes: Wir haben sie nicht vollständig renoviert, sie befand sich in erbärmlichem Ausgangszustand, die Raumhöhe ist beträchtlich und die Wohnung ziemlich groß. Sie war unserer Schätzung nach über 20 Jahre ganz unrenoviert. In zwei Räumen sind noch alte Tapeten vorhanden, einen davon haben wir nur gestrichen, der andere ist noch ganz unrenoviert. Hätten wir sie bei Einzug vollständig renovieren müssen? Mit der damaligen (verstorbenen) Vermieterin bestand die mündliche Absprache, dass wir in dem Umfang renovieren, wie wir es für angemessen halten, um einzuziehen.

Weitere Frage: Es war Teppich bzw. PVC in einem Teil der Räume sowie ein eingebauter Schrank auf dem Balkon vorhanden. Im Vertrag ist dies nicht erwähnt. Müssen wir diese entfernen? Müssen wir die Löcher in den Wänden verspachteln?

Der Vermieter lässt uns ja quasi durch den Verwalter mit einem Prozess um die Kaution drohen. Können wir die letzte Miete zurückbehalten, um uns dagegen zu wehren?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

bei der von Ihrem Vermieter geforderten Entfernung von Tapeten handelt es sich nicht um die Entfernung von mieterseits eingebrachten Gegenständen, sondern bereits um Schönheitsreparaturen. Diese werden von Ihnen jedoch, nach dem Wortlaut der Zusatzvereinbarung, ausdrücklich nicht geschuldet. Auch der Verwalter hat dies nochmals in seinem Schreiben an Sie bestätigt. Etwas anderes könnte sich nur ergeben, wenn Sie die Wohnung ohne Tapeten übergeben bekommen haben. Dann könnte die Klausel der Zusatzvereinbarung so auszulegen sein, daß Sie die Wohnung eben auch in diesem Zustand, also tapetenfrei, zurückzugeben haben.

Haben Sie die Wohnung aber in tapeziertem Zustand bezogen, können Sie daher mit dem Hinweis, daß Sie keinerlei Schönheitsreparaturen durchführen müssen, die Entfernung der Tapeten verweigern.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.01.2005 | 12:28

Vielen Dank für Ihre Antwort.Die Wohnung war unrenoviert mit Tapeten.Daher werden wir Entfernung wie empfohlen verweigern.

Auf folgendes sind Sie leider nicht eingegangen:

Hätten wir die gesamte Wohnung bei Einzug renovieren müssen?

Sind der alte Bodenbelag und der eingebaute Schrank zu entfernen? Löcher zugipsen? Oder einfach nur saubermachen?

Können wir die letzte Miete zurückhalten, da Verwalter mit Prozess um die Kaution droht ?

Wie sollen wir uns beim Übergabeprotokoll verhalten? Wenn Vermieter Mängel auflistet nicht unterschreiben oder selbst ein Übergabeprotokoll erstellen, Bilder machen, Zeugen mitnehmen??

Wie müssen wir vorgehen, um schnellstens unsere Kaution zurückzubekommen und selbst keine Kosten zu haben?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.01.2005 | 19:06

Ich hatte Ihne dazu bereits am 23.01. eine E-Mail geschrieben, und kann Ihre Fragen aber auch an dieser Stelle ergänzend beantworten:

1. Es war Ihnen überlassen, wie Sie bei Einzug die Wohnung
renovierten. Eine Renovierungspflicht bestand nicht, denn die Klausel "... sorgt für Herstellung der Räume auf eigene Kosten" bedeutet nur, daß Sie den Vermieter nicht in Anspruch nehmen durften.

Sie können nun die Räume unrenoviert, aber gereinigt, zurückgeben. Den vorhandenen, nicht von Ihnen verlegten Teppichboden müssen Sie nicht entfernen. Die Bohrlöcher müssen Sie nicht verspachteln, denn das wären wiederum nicht geschuldete Schönheitsreparaturen.

2. Die Miete müssen Sie bis zum Vertragsende in voller Höhe zahlen.

Eine Verrechnung mit der Kaution ist nicht zulässig, da der
Kautionsrückzahlungsanspruch erst nach Beendigung des
Mietverhältnisses entsteht, der Mietzahlungsanspruch des Vermieters aber vorher. Sie dürfen nicht mit noch nicht entstandenen Ansprüchen die Aufrechnung erklären!

Falls der Vermieter sich weigert, die Wohnung mit Protokoll abzunehmen, sollten Sie so, wie Sie selbst schon vorgeschlagen haben, vorgehen. Weigert sich der Vermieter, Ihnen die Kaution zurückzuzahlen, weil er der Meinung ist, Gegenansprüche zu haben, müssten Sie Ihren Rückzahlungsanspruch gerichtlich durchsetzen.

Ich hoffe, Ihre Fragen ausreichend beantwortet zu haben. Falls Sie
noch Fragen haben, rufen Sie mich doch bitte einfach einmal an.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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