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Streit um Pacht


11.07.2007 15:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

ich habe folgendes Problem, vielleicht finde ich ja hier jemanden, der so was Ähnliches schon mal gehabt hat. Ist leider etwas kompliziert.

Ich habe Mitte 2005 mit meinem Cousin einen Gastronomischen Betrieb in Kiel erworben.

Im Grundbuch stehen wir beide zu 50%
Mein Cousin sollte den Betrieb renovieren, ich habe die ganze Sache finanziert, icl. für ca. 50.000,-€ Inventar(Kühl- und Gefriertruhe, Waschmaschine, Küche, u.s.w.).
Nach der Renovierung sollte der Betrieb verpachtet werden.
Die Pachteinnahmen sollten ausschließlich mir zustehen, bis ich mein eingesetztes Kapital (ca. 150000,-€) zurückgezahlt sind.
Für seine Arbeitsleistung wollte ich auf die Verzinsung meines Kapitals verzichten.
Aus Steuerlichen Gründen haben wir deswegen eine GBR gegründet (Verträge sind noch nicht unterschrieben).
Anfang 2006 fragte mein Cousin mich, ob er das Lokal nicht selber betreiben dürfe, wo ich nichts gegen hatte. Aus Steuerlichen Gründen wurde der Pachtvertrag jedoch mit seiner Frau geschlossen.
Seid 1.4.2006 läuft der Pachtvertrag, jedoch habe ich für 2006 noch keine Pacht gesehen und für 2007 erst 2 mal.
Wie viel Verzugszinsen kann ich für die ausstehende Pacht nehmen und ab wann?
Wie werde ich die Pächterin schnellstmöglich wieder los?
Muß mein Cousin zustimmen oder darf ich den Pachtvertrag allein kündigen?

Bis jetzt bin ich der Sache gelassen entgegen getreten, waren meines Erachtens Sicherheiten vorhanden.
Die beiden haben noch ein Haus, auf das ich gegebenenfalls zugreifen wollte, im Grundbuch steht jedoch nur mein Cousin, kann ich bei Forderungen gegen seine Frau auf das Haus zugreifen?

Ich habe gehört, daß man eine Zwangsversteigerung zur Auflösung der Gemeinschaft bei Gericht beantragen kann, geht das in meinem Fall und was benötige ich dafür?

Wie sieht es mit Forderungen gegen meinen Cousin aus, schließlich bekomme ich mein Geld ja nicht wie geplant zurück. Er sollte sich ja um die Verpachtung kümmern, insbesondere, daß die Pachteinnahmen an mich zurück fließen.

Da ich bisher noch keine Hypothek zu meinen Gunsten ins Grundbuch habe eintragen lassen, sollte ich das machen?

Kann mein Cousin ansonsten eine Hypothek auf seine 50 % aufnehmen oder sogar seinen Anteil veräußern ohne mich zu fragen?

Übriges hat der die Umsatzsteuerrückzahlung (ca. 19.000,- €) auch noch beiseite Geschaft. Er hat unser erstes Geschäftskonto, nachdem die Zahlung erfolgte, angeblich aufgelöst, da leer.

Für die Einrichtung wurde natürlich kein sonst üblicher Abstand gezahlt, geschweige denn 3 Manatsmieten Kaution.

Ja, so kann man sich Probleme an den Hals holen, wenn man helfen will. Er hat meine Nicknamen zu wörtlich genommen.

Falls jemand eine Idee hat, wie man sowas ohne viele Prozesse zu führen geregelt bekommt, bitte melden.

Bin für jeden noch so kleinen Rat dankbar.

Gruss

Onassis
11.07.2007 | 15:51

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Sofern keine anders lautende vertragliche Regelung getroffen wurde, steht die Geschäftsführung beiden Gesellschaftern gemeinschaftlich zu, § 709 BGB. Das bedeutet, dass Ihr Cousin grundsätzlich mitentscheidet, wenn es um die Kündigung eines Pachtvertrages handelt. Wenn jedoch Ihnen die Geschäftsführung übertragen wurde, können Sie den Pachtvertrag alleine kündigen, § 710 BGB. Haben Sie keinerlei vertragliche Regelung getroffen, so gilt die gesetzliche Regelung, wonach Ihnen beiden die Geschäftsführung zusteht.
2. Im Rahmen der so genannten Notgeschäftsführung dürften Sie auch ohne Zustimmung des Partners die Kündigung erklären. Jedoch muss dafür akute Gefahr für die Gesellschaft bestehen. Da der eigentliche Zweck der Gesellschaft der Kauf, Renovierung und Verpachtung der Immobilie ist, sind zumindest Argumente für eine Notgeschäftsführung vorhanden, wenn die derzeitige Pächterin nicht oder nur rudimentär bezahlt und der Gesellschaft dadurch erhebliche Schäden entstehen. Zur konkreteren Beurteilung bedarf es einer Analyse der Zahlen, was in diesem Forum nicht möglich ist.
3. Die Verzugszinsen berechnen sich ab Fälligkeit für jeden einzelnen Abschnitt gesondert, § 286 Abs. 3 BGB. Da für die Pachtzahlung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, kommt der Pächter spätestens nach 30 Tagen in Verzug. Die Verzugszinsen können dann ab dem Tag nach Ablauf der 30 Tage berechnet werden. Für die Berechnung gibt es Verzugsrechner, z.B. http://www.basiszinssatz.info.
4. Sollte das Haus tatsächlich auf den Cousin allein lauten, können Sie für die Schulden der Frau nicht in das Haus vollstrecken, sondern nur in deren Vermögen. Bei einer Pacht handelt es sich nicht um Schulden, für die der Ehepartner automatisch einzustehen hat, da es sich dabei nicht um Geschäfte des täglichen Lebens handelt und er selbst nicht Pächter der Wirtschaft ist.
5. Sie können die Gesellschaft durch Kündigung auflösen, § 723 Abs. 1 BGB, wenn die Gesellschaft für unbestimmte Zeit eingegangen ist. Wenn Sie die Kündigung aussprechen, muss Ihr Cousin Ihnen nach den Vorschriften §§ 732 ff BGB Ihren Anteil auszahlen und Ihnen die Gegenstände übergeben, die Sie der Gesellschaft zur Nutzung überlassen haben. Das gilt wiederum nur, wenn keine andere Gesellschaftsvertragliche Regelung getroffen wurde.
6. Sie wiederum können Ihren Cousin dann ausschließen, wenn Ihnen ein wichtiger Grund zur Kündigung nach § 723 Abs. 1 S. 2 BGB zusteht. Ob das in Ihrem Fall bereits eingetreten ist, bedarf einer genauen Analyse des Sachverhalts. Grundsätzlich steht Ihnen ein Ausschlußgrund zu, wenn Ihr Cousin eine ihm obliegende wesentliche Verpflichtung vorsätzlich oder grob fahrlässig verletzt hat oder wenn die Erfüllung einer solchen Verpflichtung unmöglich wird. Eine solche Verfehlung kann noch nicht ohne weiteres darin erkannt werden, dass Ihr Cousin seine Frau als Pächterin eingesetzt hat, die nun die Pacht nicht bezahlt. Aber auch hier bedarf es einer weiteren Analyse der weiteren Umstände. Wenn solche Umstände vorliegen, erklären Sie die Auflösung gegenüber Ihrem Cousin und bestehen auf Abwicklung der Gesellschaft. Weigert sich Ihr Cousin, müssen Sie Ihr Recht einklagen. Die Wirksamkeit des Ausschlusses wird im Wege der Feststellungsklage geltend gemacht, die tatsächliche Auseinandersetzung wird im Wege der Leistungsklage geltend gemacht.
7. Eine Hypothek kann auf eine unbewegliche Sache aufgenommen werden. Er kann sowohl seinen Anteil als Sicherheit anbieten und eine Hypothek eintragen lassen. Ebenso kann er seinen Anteil verkaufen.
8. Sie sollten sich daher von Ihrem Cousin zur Absicherung ein Vorkaufsrecht für seine 50% einräumen lassen. Dann kann Ihr Cousin zwar immer noch mit einem Dritten einen Vertrag aushandeln, jedoch muss er Ihnen den Kauf zu den ausgehandelten Bedingungen zum Kauf anbieten.
9. In Ihrem Fall besteht die Problematik, dass Sie keinen Gesellschaftsvertrag geschlossen haben, worin Sie diese Punkte hätten regeln können. Da nun die gesetzlichen Regelungen greifen, müssen Sie damit zurecht kommen.
10. Stellen Sie der Frau eine Frist zur Zahlung und Androhung der Kündigung per Einschreiben/Rückschein. Sollte sie nicht zahlen, erwirken Sie einen Titel und vollstrecken in ihr Vermögen. Gegebenenfalls müssen Sie hier mit Druck versuchen eine Lösung herbei zu schaffen.
11. Ansonsten bleibt Ihnen noch die ordentliche Kündigung. Diese können Sie immer erklären. In diesem Fall muss Ihr Cousin Sie ausbezahlen. Allerdings geben Sie mit der Kündigung auch Ihre Entscheidungsrechte her.
12. Sie können versuchen, Ihren Cousin wegen Vertragsverletzung auszuschließen. Dieser Weg wird aber wohl nicht ohne Streiterei einhergehen.

Ich rate Ihnen mit einem Kollegen vor Ort oder unserer Kanzlei anhand sämtlicher Unterlagen eine Strategie für das weitere Vorgehen zu erarbeiten und diesen Weg dann zu verfolgen.



Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Diep, Rösch & Collegen
Fürstenstraße 3
80333 München

TEL: (089) 45 75 89 50
FAX: (089) 45 75 89 51

info@anwaeltin-heussen.de

Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich meine Auskunft nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 11.07.2007 | 16:47

Ich bedanke mich für die ausführliche Auskunft, Sie haben mir bereits sehr weiter geholfen.
Ich habe jedoch noch eine Frage.
Währe in diesem Fall nicht das Einfachste, eine Teilungsversteigerung zu beantragen? Geht das so einfach und wenn,welchen Mindestinhalt und welche Unterlagen werden dafür benötigt? Darf ich bei der Versteigerung mitbieten? Er hat nicht die finanziellen Möglichkeiten mich auszuzahlen oder mitzubieten.
Hierdurch würde ich auf jeden Fall erreichen, das er weder eine Hypothek aufnehmen, noch seinen Anteil verkaufen kann..

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.07.2007 | 16:59

Die Teilungsversteigerung kann hinsichtlich der Immobilie beantragt werden, § 753 BGB.
Die Zwangsversteigerung erfolg auf Antrag, § 181 ivm 15ff ZVG. Der Antrag soll das Grundstück, den Eigentümer, den Anspruch (Auflösung der Gesellschaft - hier wohl die Kündiung, was jedoch noch zu prüfen wäre!) enthalten. Der Antrag ist beim Vollstreckungsgericht (Gericht in dessen Bezirk das Grundstück liegt) eingereicht. Sie dürfen in der Versteigerung mitbieten. Das Gericht wird ein Mindestgebot festsetzen.



Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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