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Streichen nach Auszug

27.01.2010 09:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


11:04

Guten Tag,

wir wohnten in einer 3.5 Zimmer Wohnung ( ca. 80qm ). Beim Einzug vor ca. 2,5 Jahren haben wir fast alle Teile der Wohnung neu gestrichen: Das Kinderzimmer gelb mit ca. 1m weiß oberhalb einer Bordüre, den Flur bordeauxrot ca. 1m hoch - ab Höhe 1m: weiß, die Küche hellgelb und das Wohnzimmer in einem hellen Grau. Nun verlangt der Immobilienmakler des Vermieters das Streichen aller Wände. Abnutzungserscheinungen an den Wänden ( ausser der Küche ) sind nicht vorhanden (Nichtraucherwohnung, keine Flecken, keine Schäden ).
Im Kinderzimmer liegt zusätzlich ca. 6qm Laminat ( ohne Schäden ), welches vom Vermieter übernommen werden möchte.

Müssen wir nun alle Räume neu streichen wie der Immobilienmakler behauptet?

Auszüge aus dem Mietvertrag:

( Haus & Grund Verlag, Huyssenallee 50, 45128 Essen Mietvertrag 01/2006 )

§21 Beschädigungen der Mietsache und Kleinreparaturen

(2) Kleine Reperaturen an Gegenständen, die dem ständigen Zugriff des Mieteres ausgesetzt sind, trägt bis zu einem Betrag von 75 Eur der Mieter. Dabei handelt es sich zB um Reparaturen an Verschlüssen, Riegeln, Bändern und Gurten der Rolläden, an Licht und Klingelanlagen, Schlössern, Hausbrifkästen, Wasserhähnen, Toilettenspülern, Ventilen, Batterien, sowie sonstigen Zubehör zur Bade und Duscheinrichtung. Diese Verpflichtung trifft den Mieter höchstens 3x innerhalb eines Jahres.

§22 Schönheitsreparaturen

(1) Der Mieter hat auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen.

(2) Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere der Anstrich von Decken, Wänden, Holzteilen und Heizkörpern mit Heizrohren sowie das Tapezieren innerhalb der Mieträume. Die Arbeiten sind fachgerecht durchzuführen. Die Räume müssen beim Auszug in einer Farbgestaltung zurückgegegeben werden, die dem durchschnittlichen und üblichen Geschmacksempfinden entspricht.

(3) Für Art, Umfang und Fälligkeit der Schönheitsreparaturen gilt im Einzelnen Folgendes:

Die Schönheitsreparaturen mit Ausnahme der Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und Einbaumöbeln sind fachgerecht, dem Zweck und Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtig ist. Dies ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall:
- Küchen, Bäder, Duschen alle 3 Jahre
- Wohn, Schlafräume, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
- alle Nebenräume alle 7 Jahre

Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und Einbaumöbeln ist im Allgemeinen nach 6 Jahren erforderlich. Vermieter und Mieter sind darüber einig, dass diese Fristen erst bei Übergabe der Mietsache zu laufen beginnen.

(4) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter im Allgemeinen nach folgender Maßgabe zu bezahlen:
Liegen die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 % der Kosten, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 66%. Liegen die Schönheitsreparaturen in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40%, länger als drei Jahre 60%, länger als vier Jahre 80%.
Liegt die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgnungsleitungen und Einbaumöbeln länger als ein Jahr zurück so zahlt der Mieter 17% der Kosten, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 34%, länger als drei Jahre 51 %, länger als vier Jahre 68%, länger als fünf Jahre 85%.
Das Recht des Mieters, die Richtigkeit und Angemessenheit des Kostenvoranschlages zu überprüfen bleibt unberührt. Der Mieter ist berechtigt, anstelle seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen bis zum Ende der Mietzeit fachgerecht auszuführen.

(5) Der Mieter hat bei Auszug den Bodenbelag in einen einwandfreien Zustand zu versetzen. Parkettboden ist beim Auszug im Allgemeinen nach einer mehr als vierjährigen Mietdauer fachgerecht abzuschleifen und zu versiegen, so weit eine über den vertraglichen Gebrauch hinausgehende Abnutzung vorliegt. Teppichböden sind beim Auszug fachgerecht zu reinigen.

$33 Sonstige Vereinbarung

(handschriftliche Eintragung des Vermieters)

Bei Auszug ist die Wohnung im renovierten Zustand zu übergeben.


Vielen Dank für Ihre Zeit.

Mit freundlichen Grüßen

27.01.2010 | 10:30

Antwort

von


(1781)
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70372 Stuttgart
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

1.
§ 21 des Mietvertrages ist nach meiner Recherche gerade noch zulässig, wobei die 75 € sich auf einen Betrag beziehen, der insgesamt nur für ein ganzes Jahr anfallen darf.

2.
Bezüglich der Schönheitsreparaturen (insbesondere Anstreichen der Wände) ist ungeachtet der Zulässigkeit der Klausel (diese dürfte meines Erachtens noch wirksam sein) zu sagen, dass Sie bereits vor zweieinhalb Jahren, also beim Einzug, gestrichen haben und insofern Sie noch innerhalb der nach der Klausel maßgeblichen Fristen liegen.
Nach § 22 Abs. 3 sind Vermieter und Mieter auch darüber einig, dass diese Fristen erst bei Übergabe der Mietsache zu laufen beginnen.

In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der Literatur wird überwiegend angenommen, dass der Mieter nach Treu und Glauben verpflichtet ist, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses nicht mit einer ungewöhnlichen Dekoration zurückzugeben.

3.
Fraglich ist aber hier die so genannte Endrenovierungsklausel mit der anteiligen Kostenbelastung von Ihnen als Mieter:

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf auf Grund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit „starrer” Abgeltungsquote), ist gem. § 307 I 1, II Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (BGH , Urteil vom 18. 10. 2006 – Aktenzeichen: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2052/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.10.2006 - VIII ZR 52/06: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">VIII ZR 52/06</a>).

Die Klausel sieht hier aber vor, dass der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter „im Allgemeinen“ nach folgender Maßgabe zu bezahlen hat, das heißt, sie ist durchaus flexibel und nicht starr wie diejenige Klausel, die der oben zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu Grunde lag.

Das heißt Abweichungen zu Ihren Gunsten sind möglich, insbesondere deshalb, weil etwa der Erhaltungszustand gut ist.

Das Recht des Mieters, die Richtigkeit und Angemessenheit des Kostenvoranschlages zu überprüfen, bleibt indessen auch unberührt. Der Mieter ist berechtigt, anstelle seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen bis zum Ende der Mietzeit fachgerecht auszuführen.

Danach wären Sie, auch insbesondere im Hinblick auf die Farbwahlgestaltung bei Auszug verpflichtet, die Schönheitsreparaturen vertragsgemäß vorzunehmen.

4.
Entscheidend ist aber meines Erachtens § 33 (sonstige Vereinbarung), wobei es sich aber um keine echte Vereinbarung, sondern eher um eine einseitige Eintragung und Klausel des Vermieters handeln dürfte, so wie Sie es dargestellt haben.

Dieser Eintragung konterkariert allerdings die vorherige Endrenovierungsklausel und macht diese meines Erachtens wieder zunichte, indem pauschal geschrieben wird, dass die Wohnung im renovierten Zustand bei Auszug zurückzugeben sei.
Damit hat sich allerdings Ihr Vermieter die Endrenovierung wieder selber aufgebürdet.

Selbst wenn sich der Vermieter auf die vorherigen Klauseln damit beziehen sollte, so macht eine derartige Unklarheit eine Klausel für den Vermieter unbrauchbar, da er diese Last selbst zu tragen hat.

Außerdem steht die Klausel auch am Ende des Mietvertrages, so dass man vielleicht gar nicht von einer Unklarheit ausgehen kann.
Ich empfinde aus guten Gründen diese Klausel vielmehr eher als eine solche, die sämtliche vorangegangenen Klauseln im Hinblick auf die Endrenovierung ablösen.

Klauseln, durch die dem Mieter (Wohnraum wie Gewerberaum) sowohl die Pflicht zur Ausführung laufender Schönheitsreparaturen als auch zur Endrenovierung „unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Dekorationsarbeiten und der Renovierungsbedürftigkeit“ auferlegt wird, sind dadurch nach § 307 BGB unwirksam.

Da Ihr Vermieter letztlich damit gar kein Fristenplan mehr vorgegeben hat, also den obigen flexiblen Fristenplan durch seine Eintragung eliminiert hat und nur noch von einer pauschalen Endrenovierung bei Auszug spricht, ist die Endrenovierungsklausel nichtig.

Das heißt wiederum, dass dadurch auch eine Endrenovierung in den entsprechenden Farben hinfällig wird.

Dies würde ich Ihrem Vermieter beziehungsweise dem Immobilienmakler entgegenhalten und mich darauf berufen.
Ihr Vermieter hat selbst für die Endrenovierung zu sorgen.

Falls es dann immer noch Probleme geben sollte, rate ich Ihnen, einen Anwalt Ihrer Wahl zu konsultieren; ich stehe Ihnen dabei gerne zur Verfügung.
Eine hier gezahlte Erstberatung würde Ihnen dabei angerechnet und gutgeschrieben werden.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 27.01.2010 | 10:51

Hallo Herr Hesterberg,

vielen Dank für Ihre schnelle und vorallem ausführliche Antwort.

§34 des Mietvertrags sieht folgende Regelungen bezüglich der Wirksamkeit der Vertagsbestimmungen vor:

(1) Durch etwaigige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimnmungen dieses Vertrages wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt.

(2) Soweit und solange eine Vertragsbestimmung zu zwingenden gesetzlichen Vorschriften im Widerspruch steht, tritt an ihre Stelle für die Geltungsdauer der gesetzlichen Vorschrift diese gesetzliche Regelung


Da, wie sie schrieben, der Eintrag meines Vermieters bzgl der Endrenovierung nichtig ist - müsste an diese Stelle dann nicht wieder die Schönheitsreparaturklausel gültig werden?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.01.2010 | 11:04

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Rückfrage, die ich gerne beantworte:

Nein, diese standardisierte salvatorische Klausel hilft dem Vermieter nicht.

Da eine Vertragsbestimmung zu zwingenden gesetzlichen Vorschriften im Widerspruch steht, tritt die gesetzliche Regelung wieder in Kraft, dass nämlich der Vermieter vollständig für die Endrenovierung des Mietobjekts zuständig ist, wie es das Gesetz vorsieht.

Es mag sein, dass die Schönheitsreparaturklausel erhalten bleibt, wobei auch das fraglich ist, weil der Bundesgerichtshof insofern in einzelnen Fällen von einem Summierungseffekt beider Klauseln - der Schönheitsreparatur und der Endrenovierungsklausel - hinsichtlich der Unwirksamkeit beider Klauseln spricht.
Letztlich ist aber die Endrenovierungsklausel von der Schönheitsreparaturklausel abtrennbar, damit unabhängig

Die Schönheitsreparaturklausel gilt aber nur für Arbeiten während der laufenden Mietzeit und nicht bei dessen Beendigung, nur dahingehend besteht Ihre Pflicht als Mieter, diesem nachgekommen. Bezüglich des Auszuges hat der Vermieter eindeutig klargestellt, das Objekt müsste pauschal unabhängig von stattgefundenen Schönheitsreparaturen (vollständig) renoviert zurückgegeben werden.

Ich hoffe, Ihre Rückfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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