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Streichen der Wände bei Auszug aus Studentenwohnheim

22.01.2015 14:39 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,

Mein Sohn zieht zum 31.01.2015 aus dem Studentenwohnheim aus. Er hat insgesamt 2 Jahre dort gewohnt, mit Unterbrechung durch 1 Semester Studium in Spanien. Sein Aparmtent hat er während dieser Zeit mit Genehmigung der Verwaltung untervermietet. Laut Mietvertrag sollen alle 3 Jahre Schönheitsreparaturen durch geführt werden.

Unten stehend die Antwort der Wohnheimverwaltung diesbezüglich:

"Weiter dürfen wir Sie noch auf folgendes bezüglich der Abnahme hinweisen:

Wegen dem Streichen (anteilige Schönheitsreparaturen) lösen wir das so, dass Sie einen Kostenanteil für die Zeit, in welcher Sie in dem Apartment gewohnt haben, dafür tragen müssen.
Dieser wird aber auch nach Grad Ihrer Abnutzung berechnet. Der Komplettanstrich eines Apartments kostet ca. 400,00 €, dies entspricht dann ca. 3 Jahren und der jeweilige Zeitanteil wird dann herausgerechnet und mit der Kaution verrechnet. Dies ist die einfachste Lösung für alle, da niemand das Apartment komplett streichen muss, obwohl es noch nicht notwendig ist.

Es kommt vor, dass manche nur ein Jahr in Ingolstadt bleiben und dann wäre ein Anstrich total überflüssig. Vergleichen Sie dazu Ihr Übergabeprotokoll Nr. 5.) sowie den § 13 Ihres Mietvertrages.

Es steht Ihnen natürlich frei, Ihr Apartment selbst zu streichen. Wenn Sie dies vor haben, dann erkundigen Sie sich bitte bei mir zwecks der Farbe, da das Apartment natürlich nur in der selben Farbe, wie in jedem Apartment gestrichen werden darf.

Wir können Ihnen auch anbieten, dass wir uns Ihr Apartment vor Ihrem Auszug ansehen und Ihnen mitteile, um welchen Betrag es sich ca. handelt. Dies kann gerne während der Sprechstunde am Donnerstag Abend zwischen 18:00 Uhr – 19:00 Uhr erfolgen oder wir vereinbaren hierfür einfach einen Individualtermin." - Ende des Zitats -

Weiter mit meinem Text: Der Para 13 des Mietvertrages besagt, dass Schönheitsreparaturen alle 3 Jahre duchzuführen sind. Nr. 5 im Übergabeprotokoll sagt; "Mieter wurde auf Para 13 des Mievtertrages hingewiesen.

Meine Frage: Muss mein Sohn streichen bzw. anteilig den Kostenanteil für seine Mietdauer bezahlen? Wenn ja, wieviel? Falls er selber streicht, muss er die im APT befindlichen Möbel von der Wand weg schieben, um dahinter streichen zu können? (Der Vormieter hat 3 Jahre in dem Apartment gewohnt, vor Einzug menes Sohnes wurde nicht gestrichen.

Danke für Ihre Antwort. Mit freundlichen Grüßen,

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Zahlung eines Kostenanteils besteht nur, wenn diese Verpflichtung im Mietvertrag wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde und entweder die Fristen abgelaufen oder aber zusätzlich eine Quotenklausel die Beteiligung bei einem vorzeitigen Auszug regelt. Da die Schönheitsreparaturen dem Gesetz nach grundsätzlich dem Vermieter obliegen, sind die Anforderungen der Rechtsprechung an solche Klauseln aber sehr hoch.

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, enthält der Mietvertrag lediglich eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach 3 Jahren, aber keine Regelung für einen vorzeitigen Auszug (Quotenklausel). Dies hat zur Folge, dass bei einem Auszug vor Ablauf der Fristen keine Schönheitsreparaturen geleistet werden müssen. Weist das Appartement keine Schäden durch übermäßige, nicht vertragsgemäße Nutzung auf, muss Ihr Sohn es lediglich besenrein zurückgeben. Streichen oder Zahlung eines Kostenanteils können vom Vermieter nicht verlangt werden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 22.01.2015 | 18:24

Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,

vielen Dank für ihre sehr schnelle Antwort. Bitte entschuldigen Sie die sehr allgemeine Formulierung des Falls. Ich möchte hervorheben, dass es sich hierbei um ein privates Wohnheim für Ausbildungszwecke (Studenten, Praktikanten etc.) handelt. Zum genaueren Verständnis des Falls hier noch der Paragraph auf den hierbei Bezug genommen wird lautet:

"§ 13 Schönheitsreparaturen
1. Die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit übernimmt der Mieter auf seine Kosten. Dazu gehören u. a. der Anstrich der Wände und Decken, Reinigung der Böden, Innenanstrich von Türen und Fenstern und der Anstrich von Heizkörpern. Es ist ein heller und dezenter Farbton zu wählen.

2. Kleine Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind auf Kosten des Mieters auszuführen, soweit die Schäden nicht vom anderen Vertragspartner zu vertreten sind. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an Teilen des Apartments, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z. B. Hähne und Schalter für Wasser, Elektrizität, Jalousien, WC- und Badezimmereinrichtung (u. a. Duschköpfe, Perlatoren) Verschlussvorrichtungen für Fenster und Türen, Jalousien, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Die Verpflichtung zur Kostenübernahme durch den Mieter besteht nur bis zu € 50,00 je Einzelreparatur und für eine jährliche Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von höchstens € 150,00.

3. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen und kleine Instandhaltungen übernommen, so kann der Vermieter, soweit er daran ein berechtigtes Interesse hat, die fälligen Reparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Instandsetzungen und Schönheitsreparaturen verlangen, Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. der letzten Durchführung der Schönehitsreparaturen durch den Mieter. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten im Allgemeinen:

für Wohn- und Schlafräume mit integrierter Küchenbenutzung im Studentenwohnheim alle 3 Jahre

4. Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurück zu geben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen gem. § 13 Nr. 3 dieses Vertrages vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages, den auch der Mieter vor Auszug einreichen kann, oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter, es sei denn es sind aufgrund der besonders schonenden Behandlung des Mietobjekts durch den Mieter längere als die allgemeinen unter § 13 Nr. 3 dieses Vertrages vereinbarten Renovierungsintervalle auszusetzen.

Der Mieter bestätigt, dass ihm dieser Punkt verständlich erklärt wurde."

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.01.2015 | 18:48

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Zwar enthält der Vertrag in § 13 Absatz 4 eine Quotenklausel, allerdings dürfte diese Klausel unwirksam sein. Dies folgt schon aus mangelnder Transparenz, da die Klausel unverständlich ist (wobei ich nicht ausschließen kann, dass Sie ggf. bei der Zitierung versehentlich einen Satzteil weggelassen haben). Zudem hat der Bundesgerichtshof deutliche Zweifel an der Wirksamkeit einer solchen Klausel, wenn die Wohnung wie in Ihrem Fall unrenoviert übernommen wurde (vgl. BGH, Beschluss vom 22. 1. 2014 - VIII ZR 352/12).

Ich bleibe daher bei meiner Einschätzung, dass eine Beteiligung an den Schönheitsreparaturen bei vorzeitigem Auszug nicht wirksam vertraglich vereinbart wurde und daher eine besenreine Übergabe ausreicht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Jan Wilking, Rechtsanwalt, Oldenburg

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