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Streichen der Fensterrahmen bei Auszug?

07.09.2008 00:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Nach dem Auszug herrscht Uneinigkeit zwischen uns als Mieter und dem Vermieter bzgl. der Renovierungspflicht. Dazu ist vorwegzuschicken, dass das Mietverhältnis gut 10 Jahre bestand und Wände und Decken frisch gestrichen (und auch bereits abgenommen) wurden und es lediglich um das Streichen der Fensterrahmen geht.

Der Mietvertrag besteht zum einem aus einem Standardmietvertrag (wohl Zweckform):

„§11 Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen
1.Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere Anstrich- bzw. Tapezieren der Wände und Decken, Reinigen von Teppichböden, Innenanstrich von Türen und Fenstern, Anstrich von Heizkörpern, Versorgungsleitungen etc.
2.Der Vermieter kann die fälligen Schönheitsreparaturen bereits während der Laufzeit des Vertrages fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle bis zu diesem Zeitpunkt nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Instandsetzungen und Schönheitsreparaturen verlangen. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten: Für Küchen/Kochnischen, Bäder/Duschen und WC alle 3 Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen alle 5 Jahre, für andere Nebenräume alle 7 Jahre. Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. ab der letzten während des Vertrages ordnungsgemäß durchgeführten Schönheitsreparatur.
3.Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, hat der Mieter die nach dem Grad der Abnutzung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen. Wahlweise kann der Vermieter verlangen, daß der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristenablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende Schönheitsreparatur verursachen würde. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und des Zeitraums, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist. Die Kosten der Renovierung werden im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malergeschäftes ermittelt.“

(Anmerkung zu §11.2: Der Vermieter hat de facto während der Mietzeit keine Renovierung gefordert.)

Darüber hinaus gibt es noch „Sondervereinbarungen“, bei denen der erste Punkt (Miete der Küche) verhandelt wurde, nicht aber die weiteren Punkte (u.a. eben der Endrenovierungspassus), wenngleich sich im Schreiben, mit dem der Vertrag übersandt wurde, folgende Formulierung findet: „Wenn Sie noch über Änderungen an dem vorgeschlagenen Vertrag sprechen wollen, bitte ich um Ihren Anruf.“

„In Ergänzung/Abänderung von §11 wird vereinbart:
Am Ende des Mietverhältnisses werden auf Kosten des Mieters auf jeden Fall die Wände und Decken neu gestrichen sowie der Teppichboden durch Sprühextraktion gründlich gereinigt.“

Handelt es sich bei §11 um eine starre Fristenregelung?
Handelt es sich bei den „Ergänzungen“ um eine Individualvereinbarung? Spielt dies in diesem Fall überhaupt eine Rolle?
Tritt ein Summierungseffekt auf?

Kurz und gut: Müssen die Fensterrahmen gestrichen werden (zumal diese nicht in den Sonderverinbarungen aufgeführt sind)?

07.09.2008 | 02:02

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und gemäß der Höhe Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

§ 11 ist eine etwas seltsam fomulierte Mischung, die einerseits eine starre Fristenregelung festschreibt, andererseits auf den Grad der Abnutzung abstellt. Im Ergebnis ist diese Regelung unwirksam, da sie unverständlich ist und somit gegen das Transparenzgebot verstößt.

Es handelt sich dann um eine Individualvereinbarung, wenn Sie diese Regelung individuell mit dem Mieter ausgehandelt haben und diese Regelung nicht bei Verträgen mit anderen Mietern verwenden oder verwendet haben. Die Einordnung als "Ergänzung" ist in Bezug auf die Einordnung als Individualvereinbarung unerheblich. Da mir nicht bekannt ist, ob Sie diese Klausel gegenüber mehreren Vermietern verwenden, kann ich diese Teilfrage leider nicht beantworten.

Allerdings spielt dies hier keine wesentliche Rolle, da, wie Sie (leider) zutreffend vermutet haben, ein sogenannter Summierungseffekt vorliegt, wodurch auch die an sich zulässige Regelung in § 11.2 unzulässig wird.

Kurz: Die Fensterrahmen müssen nicht gestrichen werden.

Jedoch rege ich an, daß der Vertrag vollständig einem örtlichen Anwaltskollegen zwecks erschöpfender Beurteilung vorgelegt wird.

Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.


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