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Strategie Entmietung Problemmieter / Messi

| 6. Juli 2022 20:13 |
Preis: 80,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


08:41

Hallo,

ich besitze seit kurzem ein Mehrfamilienhaus in Ostdeutschland mit übernommenen Bestandsmietern. Einer davon ist ein Messi / Alkoholiker, der seine Wohnung stark verwahrlosen lässt, sich äußerst aggressiv gegen seine Nachbarn verhält und oft durch Ruhestörung, Polizeieinsätze etc. auffällt. Dieser Mieter hat einen offiziellen Betreuer.

Ich muss das Haus aufgrund Baufälligkeit sanieren und möchte solche Mieter nicht haben - Mieter muss aus meiner Sicht ausziehen. Da seine Miete vom Amt kommt, ist an den Mietzahlungen natürlich nichts auszusetzen - kein Hebel. Ich habe bislang folgende Schritte ergriffen:

1) Wiederholte Abmahnung (vermüllte Wohnung, Aggression gegen Nachbarn) inkl. Hilfe-Angebot durch Entrümpelungsdienst sowie Angebot Ersatzwohnungen
2) Da keine Reaktion --> fristlose Kündigung
3) keine Reaktion / kein Widerspruch aber auch kein Auszug --> Räumungsklage eingereicht

Ich habe den Betreuer in den gesamten Prozess eingebunden, wir haben auch 5-6 Alternativwohnungen ausfindig gemacht, die dem Mieter vorgeschlagen wurden - keine Reaktion bzw. grundsätzliche Ablehnung. Er hat keine einzige davon besichtigt. Betreuer hat kein Mandat für den Wohnungswechsel, wenn dann müsste der Mieter das selbst machen - aktuell keine Chance.

Nach Einreichen der Räumungsklage organisierte der Betreuer über einen geschäftsbekannten Anwalt eine legale Vertretung des Mieters, dieser Anwalt hat nun Widerspruch eingelegt. Reaktion seitens des Betreuers verständlich, aber nicht hilfreich. Anwalt hat keine große Aktien in dem Vorgang, wenig Interesse (habe mit ihm gesprochen).

Ich werde natürlich die Räumungsklage weitertreiben, sehe aber realistisch nur eine 50/50 Chance auf Erfolg weil:

- Mieter ist sozial benachteiligt
- keine Ersatzwohnung vorhanden bzw. man bekommt ihn nicht dazu, sich eine zu suchen
- Argumente für Räumung zu dünn (Verwahrlosung kann Richter als harmlos erachten, Nachbarn sind keine mehr da weil alle ausgezogen etc.)

Meine Frage ist nun folgende:

Ich habe durch Zufall bemerkt, daß bei einer maximal möglichen Mieterhöhung um 20% der Maximalsatz der KdU (Kosten der Unterkunft, vom Staat bezahlte Miete) nicht mehr ausreicht. Sprich das würde den vom Jobcenter bezahlten Satz sprengen. Damit ist die Wohnung nicht mehr haltbar.

1) Wäre das eine valide Möglichkeit oder kann sich das Jobcenter gegen die Mieterhöhung wehren?
2) Kann ich die Mieterhöhung jetzt schon umsetzen, obwohl das Räumungsverfahren schwebend ist oder beschädige ich damit meine Erfolgschancen im Prozess?

Danke für Ihre Einschätzung!

6. Juli 2022 | 21:06

Antwort

von


(542)
Freiheitsweg 23
13407 Berlin
Tel: 03080571275
Web: http://www.ra-bernhard-mueller.de/
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Chancen der Räumungsklage sind tatsächlich nicht hoch. Grundsätzlich kann jeder Mieter selbst bestimmen, was er in der gemieteten Wohnung lagert, auch Sachen, die andere als Müll bezeichnen und weckwerfen würden.
Allerdings würde der Gegenanwalt, wenn er sich ernsthaft um den Fall kümmern würde, sofort die Frage stellen, woher Sie von der angeblichen Vermüllung der Wohnung wissen. Wenn dabei herauskommt, dass Sie heimlich einen Ersatzschlüssel haben und dem Mieter nachspionieren, wären eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch und die Kostenpflichtige Klageabweisung vermutlich die einzigen Erfolge der Klage.

Die Mieterhöhung könnte tatsächlich darauf überprüft werden, ob die Wohnung in einer Gemeinde oder in einem Teil einer Gemeinde liegt, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dann wären nämlich maximal 15% Erhöhung erlaubt.
Überprüft werden, kann die Mieterhöhung auch darauf hin, ob die ortsübliche Vergleichsmiete nach der geplanten Erhöhung überschritten wird.

Wenn die Kappungsgrenze eingehalten und die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden, geht die Strategie trotzdem nicht auf. Denn der Maximalsatz der KdU gilt für die Anmietung neuer Wohnungen aber nicht für bestehende Mietverhältnisse. Da würde das Jobcenter erst eine längere Zeit zahlen, bevor es den Mieter auffordert, über Möglichkeiten der Mietsenkung nachzudenken. Auch würde das Jobcenter die Mietzahlungen nie ganz einstellen, sondern selbst im allerschlimmsten Fall die Zahlungen nur auf den Höchstsatz reduzieren und die Differenz könnte er vom Regelsatz bezahlen.
Zusätzlich kann auch unabhängig von Mieterhöhungen, geprüft werden, ob die Baufälligkeit nicht zu Schäden der Mietsache geführt hat, die zur Mietminderung berechtigen.

Zu 2. Das Mieterhöhungsverlangen hätte keine Auswirkungen auf den Räumungsprozess. Wenn der Prozess erfolgreich sein sollte, wird die Miete egal ob erhöht oder nicht, einfach in Nutzungsentschädigung für die Zeit zwischen der Beendigung des Mietverhältnisses und der Räumung umbenannt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Bernhard Müller

Rückfrage vom Fragesteller 7. Juli 2022 | 07:48

Danke für die Antwort. Ich weiß von der Vermüllung, weil der Mieter im trunkenen Zustand seine Haustürschlüssel verlegt hatte, seine Wohnung gewaltsam aufgebrochen wurde und die kaputte Eingangstür dann wochenlang einfach im Flur lag. Das war für jeden im Haus offen ersichtlich. Zusätzlich haben wir mit verschiedenen Personen - Hausmeister, Gerichtsvollzieher, ich - versucht, mit dem Mieter zu kommunizieren, da er auf Klingeln / Klopfen etc. nicht reagiert hat. Da geht man schon mal durch die ja noch nicht mal vorhandene Tür - er könnte ja auch tot auf der Couch liegen. Dazu kamen Wasserschäden in der Wohnung drunter, die durch unsachgemäße Lagerung von Flüssigkeiten in seiner Wohnung zustande kamen.

Sie haben viel aus Sicht des Mieters argumentiert und im Prinzip bekräftigt, dass wir in Deutschland gegen Problemmieter machtlos sind. Was würden Sie mir als VERMIETER denn empfehlen, um das Problem zu lösen? Die Nachbarn sind wegen ihm alle ausgezogen, neu vermieten kann ich keine der restlichen 7 Wohnungen im Gebäude mit dieser Person im Haus. Also Haus noch 15 Jahre leerstehen lassen, bis er altersbedingt ausscheidet?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 7. Juli 2022 | 08:41

Sehr geehrter Fragesteller,

gefragt war eine Beurteilung der Erfolgsaussichten der Klage aufgrund der Sachverhaltsschilderung und die Beurteilung, ob eine Mieterhöhung geeignet ist, Ihr Ziel zu erreichen. Eine Ersatzstrategie auszuarbeiten, war ursprünglich nicht Teil der Fragestellung.
Aber ich werde mal großzügig sein. Beschädigung des Vermietereigentums durch gewaltsame, nicht sachgerechte Öffnung der Wohnungstür und vom Mieter verschuldetes Eindringen von Wasser durch die Decke der darunter liegenden Wohnung sind schwerwiegendere Gründe als "Vermüllung" der Wohnung, sollten dann aber auch in der Kündigung und mit Beweisangebot in der Räumungsklage als Kündigungsgrund angegeben werden. Dass macht die Klage substantiierter, als die pauschale Behauptung "Vermüllung"

Wenn eine Wohnungstür beschädigt im Hausflur liegt und man vermutet, dass der Mieter tot auf der Couch liegt, geht man natürlich nicht durch die nicht vorhandene Tür in die Wohnung und riskiert die Spuren eines eventuellen Gewaltverbrechens zu verwischen, sondern überlässt die Sicherung des potentiellen Tatortes ausschließlich der Polizei. Bei jedem Polizeieinsatz sollte man sich die Vorgangsnummer von den Beamten geben lassen, um die Akte in einem späteren Prozess als Beweismittel heranziehen zu können.
Wenn ein Mieter wegzieht, der als Zeuge gebraucht wird, lässt man sich dessen neue Adresse geben. Wenn man das versäumt hat, ermittelt man die neue Adresse des Zeugen beim Einwohnermeldeamt. Dafür muss man zwar eine Gebühr von ca. 10 Euro bezahlen, aber man hat einen Zeugen mit ladungsfähiger Anschrift als Beweismittel.

Sich um Hilfe für den Mieter oder Ersatzwohnungen zu kümmern, ist eigentlich nicht Ihre Aufgabe. Hätten sie Ihre Energie stattdessen in die Beweissicherung investiert, wären Ihre Chancen die Räumungsklage zu gewinnen, größer.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 7. Juli 2022 | 08:44

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 7. Juli 2022
5/5,0

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ANTWORT VON

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