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Straßenbaubeitrag für Pächter

| 18.12.2018 19:12 |
Preis: 40,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Guten Tag,
ich überlege derzeit den Erwerb eines Pacht-Bungalows in Brandenburg. Das zugehörige Pacht-Grundstück gehört zu einer als gemeinnützig anerkannten Kleingartenanlage (KGA). Es ist ein Freizeitgrundstück ohne Dauerwohnrecht. Es ist zugleich ein direktes Anrainer-Grundstück an einer bislang unbefestigten Straße, die zwischen der KGA und einer anderen KGA entlangführt und die in einem Gebiet endet, das, wie ich von der Stadtverwaltung auf Nachfrage erfuhr, in den kommenden ein, zwei Jahren mit großer Wahrscheinlichkeit zum Neubaugebiet für Einfamilienhäuser werden wird. Dann soll auch diese Straße neu gebaut werden.
Meine Fragen:
1.) Ich weiß bereits, dass betr. Kommune 90 Prozent der Straßen-Erschließungskosten auf Anrainer-Eigentümer umlegt. Bin ich richtig informiert, dass es mittlerweile (seit d. Änderung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes) so ist, dass der (brandenburgische) Grundstücks-Besitzer auch von mir als Pächter bis zu 50 Prozent der besagten Erschließungskosten für eine neu herzustellende Straße per Umlage verlangen kann - und würde dies, bei exakt gleichen Rahmenbedingungen, auch für eine Berliner Pacht-Parzelle gelten?
2.) Stimmt es, dass ich fürs Zahlen dieser Summe 10 Jahre Zeit hätte?
3.) In welcher Spanne (von/bis) bewegen sich, Ihrer Erfahrung nach, die häufigsten/typischsten Beitragssätze von/für Straßenbaubeiträge - am besten wiederum bezogen auf Berlin und Brandenburg? Und welcher Nutzungsfaktor ist als Multiplikator für Kleingartenanlagen typisch, am besten ebf. bezogen auf besagte Region?

Vielen Dank vorab!
MfG TK

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich nehme an, dass Sie das für Berlin wissen möchten; jedenfalls bräuchte ich für das Land Brandenburg die Nennung der entsprechenden Gemeinde - vielen Dank für die Mitteilung dazu, um welche Gemeinde es geht.

1. und 2.
Zur Rechtslage in Berlin:

Das Baugesetzbuch (BauGB) schreibt einheitlich in § 134 zu dem Beitragspflichtigen vor:
"(1) Beitragspflichtig ist derjenige, der im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks ist. Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, so ist der Erbbauberechtigte anstelle des Eigentümers beitragspflichtig. Ist das Grundstück mit einem dinglichen Nutzungsrecht nach Artikel 233 § 4 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche belastet, so ist der Inhaber dieses Rechts anstelle des Eigentümers beitragspflichtig."

Art. 233 § 4: Sondervorschriften für dingliche Nutzungsrechte und Gebäudeeigentum auf ehemaligen DDR-Gebiet.

(1) Für das Gebäudeeigentum nach § 288 Abs. 4 oder § 292 Abs. 3 des Zivilgesetzbuchs

Zum Gesetz zur Anpassung schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an Grundstücken im Beitrittsgebiet (Schuldrechtsanpassungsgesetz - SchuldRAnpG)
§ 20a Beteiligung des Nutzers an öffentlichen Lasten
"[...] (2) Die Erstattung der für das genutzte Grundstück oder den genutzten Grundstücksteil nach Ablauf des 2. Oktober 1990 grundstücksbezogenen einmalig erhobenen Beiträge und sonstigen Abgaben kann der Grundstückseigentümer vom Nutzer eines außerhalb von Kleingartenanlagen kleingärtnerisch genutzten Grundstücks bis zu einer Höhe von 50 Prozent verlangen.
Von dem nach Satz 1 verlangten Betrag wird jährlich ein Teilbetrag in Höhe von 10 Prozent zum Ende des Pachtjahres fällig, solange das Vertragsverhältnis besteht; der erste Teilbetrag wird jedoch nicht vor Beginn des dritten auf die Erklärung folgenden Monats fällig. Die Erstattung der Erschließungsbeiträge nach den §§ 127 bis 135 des Baugesetzbuches kann der Grundstückseigentümer nicht verlangen, soweit die Beiträge zinslos gestundet sind.

3.
Das kann man so leider pauschal nicht sagen, vgl. Erschließungsbeitragsgesetz Berlin:
§ 10 Verteilung des umlagefähigen Erschließungsaufwands

"(1) Der um den Anteil Berlins verminderte beitragsfähige Erschließungsaufwand (umlagefähiger Erschließungsaufwand) ist auf die erschlossenen Grundstücke nach dem Verhältnis der Geschoßflächen, die nach Maßgabe der folgenden Vorschriften zu ermitteln sind, zu verteilen. [...]"

Die weiteren Absätze des § 10 und die §§ 11 regeln dazu näheres.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.12.2018 | 22:15

Guten Abend,
vielen Dank zunächst!

Ich möchte gern nachfragen bzw. bzgl. der Gemeinde in Brandenburg ergänzen: Es handelt sich um die Stadt Strausberg.

Meine Rückfrage ist zunächst begrifflicher Natur, bezogen auf den ersten Teil Ihrer Antwort: Ist der "Erbbauberechtigte" Synonym für "Pächter" = gilt diese Ausführung dann entspr. für mich als potenziellen Pächter? Oder bin ich der "dingliche Nutzer"?

Und bezogen auf Ihren fett markierten unteren Teil: Hier bin ich nur über das Wort "außerhalb" (von KGA gärtnerisch genutztes Grundstück) gestolpert: Dieser Teil Ihrer Antwort bezieht sich doch auf mich als potenziellen Pächter im beschriebenen Szenario?

Vielen Dank vorab!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.12.2018 | 08:10

Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne auf Ihre Nachfrage wie folgt:

Im Ortsrecht der von Ihnen genannten Gemeinde findet sich die Satzung der Stadt Strausberg über die Erhebung von Erschließungsbeiträgen in der Stadt Strausberg (Erschließungsbeitragssatzung) vom 04.11.2010.

Auch dort wird in § 5 (Verteilung des umlagefähigen Erschließungsaufwandes) Näheres geregelt.

Das müsste hier gesondert geprüft und berechnet werden, um eine seriöse Auskunft geben zu können.

Der Pächter hat nur ein schuldrechtliches, kein dingliches - sachenrechtliches, im Grundbuch eingetragenes - Nutzungsrecht.

Gemeint sind Eigentümer, Nießbrauchnehmer u. ä.

Die Besonderheiten in den alten Bundesländern werden durch § 20a Schuldrechtsanpassungsgesetz bestimmt.

"Außerhalb" meint "außerhalb von Kleingartenanlagen, was hier zutrifft, wenn Sie außerhalb davon etwas mieten wollen, was aber nicht der Fall ist. Da gilt das nicht. Das kann anders geregelt werden.

Für weitere Details stehe ich Ihnen gerne im Rahmen einer Direktanfrage zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 06.01.2019 | 15:18

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