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Störung des Hausfriedens/Behaupteter Hausfriedensbruch


| 03.10.2007 19:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller



Guten Tag,

ich habe eine Wohnung mit möblierten Zimmern an mehrere Studenten (jeder separater Zeitmietvertrag)vermietet.
Die kpl.Kücheneinrichtung (inkl.Geschirr und Besteck) ist mein Eigentum und wird wie die Bäder und WC`S gemeinsam genutzt.
Die Reinigung der gemeinsam genutzten Räume obliegt mir;wie ebenso die Kehrwoche und die Hausmüllentsorgung von
mir erledigt werden und im Mietpreis enthalten sind.

Wegen eines Unwetters bin ich im Juli d.J. mit meinem Zweitschlüssel in ein Zimmer und habe das bodentiefe,weit
offenstehende Fenster gegen Westen während eines Gewitterregens geschlossen;weil erkennbar Wasser eindrang (das sich bereits auf dem Fliesenboden befindliche Wasser habe ich aufgewischt).
Ich wusste,dass der Mieter erst am Abend zurückkommen wird.

Nun behauptet der Mieter dieses Zimmers permanent (schrift-
lich und mündlich,auch im Beisein anderer Mieter),dass ich damit
Hausfriedensbruch begangen hätte und er mir untersage-aus welchem Grund auch immer-sein Zimmer ohne seine vorherige Zu-
stimmung nochmals zu betreten.

Frage:Kann ich von diesem Mieter eine Unterlassungserklärung
hinsichtlich seiner Behauptung,ich hätte Hausfriedensbruch begangen,verlangen,da mein Eintreten in das Zimmer lediglich
dem Schutz meines Eigentums galt?Ist der Mieter berechtigt,das Schloss der Zimmertür auszutauschen?

Ich habe von einer Mieterin im gleichen Haus (kl.Wohnung im EG)
die Beschwerde erhalten,dass auf der Haustreppe und im Hofraum
vor Ihrem Schlafzimmerfenster von einigen Studenten den ganzen Tag über immerwieder geraucht und mit Bierflaschen in der Hand
laute Gespräche geführt werden.Dies teilweise bis 2Uhr nachts.
Sie konnte anscheinend das Schlafzimmer wegen des Nikotinge-
stanks und des Lärms öfter nicht nutzen und musste auf der Couch im Wohnzimmer nächtigen.Hinzu kam,dass ausgedrückte Zigarettenkippen einfach auf der Treppe liegengelassen wurden.

Ich habe die Beschwerde schriftlich an alle WG-Mitglieder
weitergegeben und bestimmt,dass ab sofort der Aufenthalt auf
der Treppe und im Hofraum zum Trinken und Rauchen zu unter-
lassen und der Hausfrieden(Nachtruhe) einzuhalten ist.Der Hof-
raum und Haustreppe sind nur zum Be-Entladen und als Zugang
zum Gebäude zu nutzen und nicht als Aufenthaltsfläche für
Gelage.
Ich habe den Studenten weiter mitgeteilt,dass ich evtl.Miet-
minderungen der Mieterin im EG im Wiederholungsfall an alle Mitglieder der Wohngemeinschaft pauschal weitergeben werde.Wer letztlich für die Störungen verantwortlich sei,solle die WG dann intern selber klären.
Ein WG-Mitglied kam daraufhin mit meinem Schreiben in der Hand zu mir und hat den Inhalt in einem unverschämt lauten Ton u.a. als "Methode des Dritten Reichs" bezeichnet.Ich habe mir diesen Vergleich verbeten und ihn aufgefordert,sofort mein Anwesen zu verlassen;wenn er mir etwas mitzuteilen habe,könne er das gerne schriftlich tun,aber mich gefälligst nicht auf meinem Hof in
dieser Form angehen.Erst nachdem meine Ehefrau und mein Sohn,
die alles mitangehört hatten,sich einschalteten,ist er dann
endlich gegangen.

Frage:Ist mein Verbot,den Hofraum so zu missbrauchen und evtl. Mietminderung der EG-Mieterin auf alle WG-Mitglieder umzulegen rechtlich in Ordnung und kann ich dem Mieter,der mich quasi als Nazi beleidigt hat,fristlos kündigen?Der Mieter hat einen Zeitvertrag bis 29.02.2008.Wie müsste die fristlose Kündigung abgewickelt werden,wenn ich nicht gleich einen Nachmieter finde und somit womöglich Mietausfälle hätte (Heranziehung der Kaution?)?

Vielen Dank für eine aussagefähige Erstberatung.
Sehr geehrter Ratsuchender,

da Ihre Anfrage sehr umfangreich ausgefallen ist und auch verschiedene Themenbereiche (Unterlassungserklärung, Mietminderung, Kündigung) betrifft, ist der von Ihnen eingesetzte Betrag meines Erachtens zu niedrig. Ich schlage daher vor, diesen angemessen zu erhöhen.

Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.10.2007 | 23:50

Vielen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Fragen.

Eine Frage habe ich doch noch:

wenn ich dem jew. Mieter nachweisen muss,dass er derjenige war,der z.B. für Störungen verantwortlich ist (wg.sep. Mietverträge)heisst das auch,dass z.B. bei Schäden in den
gemeinsam genutzten Räumen oder dem "Abhandenkommen" von
mir gehörenden und von allen genutzten Einrichtungsgegenständen
auch von mir der jew. Verursacher festgestellt werden muss?

Danke für Ihre Mühe.

Ergänzung vom Anwalt 03.10.2007 | 21:24

Sehr geehrter Ratsuchender,

wie ich soeben gesehen habe, kam es bei der Bearbeitung Ihrer Frage leider zu einem Missverständnis.

Damit Sie dennoch eine Antwort auf Ihre Frage erhalten können, nehme ich zu den von Ihnen gestellten Fragen unter Berücksichtigung des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes wie folgt Stellung:

1.
Mit der Anmietung Ihrer Wohnung erhält Ihr Mieter das Besitz- und Gebrauchsrecht an der vermieteten Wohnung. Sie als Vermieter sind daher grundsätzlich nicht dazu befugt, ohne Einwilligung des Mieters die Wohnung zu betreten.

Ein solches Zugangsrecht zu Ihrer Wohnung besteht daher lediglich in Ausnahmefällen, insbesondere dann, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. In der Rechtssprechung ist anerkannt, dass ein wichtiger Grund, der Ihnen das Betreten der Wohnung erlaubt, unter anderem dann vorliegen kann, wenn Sie die Wohnung betreten, um einen drohenden Schaden von Ihrem Eigentum abzuwenden.

Da Sie nach Ihren Schilderungen davon ausgehen mussten, dass aufgrund eines Gewitterregens Wasser in die Wohnung eindringen kann, waren Sie daher meines Erachtens dazu berechtigt, die Wohnung zum Schließen des Fensters zu betreten. Entscheidend dürfte hierfür jedoch letztlich sein, wie stark es regnete und inwiefern daher mit dem Eintritt eines Wasserschadens zu rechnen war.

Vor diesem Hintergrund gehe ich daher davon aus, dass Sie keinen Hausfriedensbruch begangen haben.

Eine Unterlassungserklärung könnten Sie dann von Ihrem Mieter verlagen, wenn er Sie regelmäßig - auch gegenüber Dritten - mit dem Vorwurf eines begangenen Hausfriedensbruches konfrontiert.

2.
Der Mieter ist aus meiner Sicht auch nicht dazu berechtigt, das Wohnungsschloss auszutauschen. Gleichzeitig haben Sie als Vermieter jedoch auch kein Recht dazu, einen Zweitschlüssel zu behalten, da Sie ohnehin - wie geschildert - grundsätzlich kein Zugangsrecht zur vermieteten Wohnung haben.

3.
Bezüglich des zweiten Themenkomplexes kann ich Folgendes ausführen:

Zu welchen Zwecken Ihr Haushof den Mietern zur Verfügung steht wird grundsätzlich von den entsprechenden Mietverträgen oder aber auch von einer etwaigen Hausordnung bestimmt. Selbstverständlich müssen sich die Mieter jedoch so verhalten, dass hierdurch keine Störungen für Nachbarn oder auch andere Mieter ausgehen. Insbesondere Lärmbelästigungen sind daher zu unterlassen. Ihr ausgesprochenes Verbot, "Gelage" im Haushof zu veranstalten, sollte daher wirksam, sein, sofern es keine überzogenen Forderungen an die Mieter stellt und insbesondere auf die Einhaltung der nächtlichen Ruhe ausgelegt ist.

Sofern Sie die Mieter - wie Sie schilderten - bereits dazu aufgefordert haben, die Belästigungen einzustellen, so können Sie von diesen gegebenenfalls Schadensersatz geltend machen, falls diese erneut Lärm verursachen. Insbesondere sind Sie daher meines Erachtens auch berechtigt, eine etwaige Mietminderung eines anderen Mieters weiterzugeben. Wichtig ist es jedoch, dass Sie hier die einzelnen verantwortlichen Mieter genau bestimmen sollten, da diese nach Ihren Schilderung eigene und getrennte Mietverträge haben und daher das Verhalten eines Mieters nicht ohne weiteres auch den anderen zugerechnet werden kann.

Ob aufgrund der Äußerung Ihres Mieters eine außerordentliche Kündigung möglich ist, kann nicht abschließend beurteilt werden. Grundsätzlich kann eine Beleidigung ein Grund für eine fristlose Kündigung sein, wenn diese ein solches Gewicht erreicht hat, dass das weitere Bestehen des Mietvertrages unzumubar ist. Allerdings geht die Rechtssprechung davon aus, dass eine einmalige Beleidigung, die zudem noch im Zusammenhang mit einem anderen Konflikt und damit einer aufgeheizten Situation entstanden ist, nicht ohne Weiteres eine außerordentliche Kündigung ermöglicht.

Insgesamt gehe ich daher eher davon aus, dass eine außerordentliche Kündigung nicht möglich ist. Möglicherweise reicht die Äußerung jedoch aus, um eine ordentliche Kündigung zu begründen.


Abschließend weise ich darauf hin, dass eine abschließende Prüfung der Angelegenheit die Kenntnis des gesamten Sachverhaltes und der zugrundeliegenden Mietverträge erfordet, so dass diese Antwort nur eine erste Orientierung bieten kann. Angesichts der Komplexität der Angelegenheit empfehle ich Ihnen daher, einen Kollegen mit der Wahrnehmung Ihrer Rechte zu beauftragen und stehe hierfür selbstverständlich gerne auch zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen mit der Antwort einen ersten Anhaltspunkt für Ihr Rechtsproblem gegebenen zu haben und stehe Ihnen gerne im Rahmen der Nachfragefunktion weiter zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller, Rechtsanwalt
Rechtsanwaltskanzlei Dr. Seither & Kollegen



Ergänzung vom Anwalt 04.10.2007 | 09:25

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage kann ich noch wie folgt beantworten:

Da es sich um separate Mietverträge handelt und auch einzelne Räumlichkeiten - sofern ich Sie richtig verstanden habe - lediglich an einzelne Mieter vermietet sind, kann man die Mieter meines Erachtens nicht als eine Mietergemeinschaft ansehen.

Da jeden Mieter eigene vertragliche Pflichten treffen dürfte daher auch eine gegenseitige Zurechnung ausscheiden. Vorbehaltlich einer abweichenden vertraglichen Regelung bedeutet dies meiner Meinung nach für Sie, dass Sie stets die einzelnen Mieter ermitteln müssen, die einen Schaden verursacht haben. Auch wäre zu empfehlen, Schreiben nicht "an die WG", sondern an sämtliche Mieter zu richten.

Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller, Rechtsanwalt
Rechtsanwaltskanzlei Dr. Seither & Kollegen


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