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Stockwerkeigentum, Grundstücksteilung

08.01.2015 10:26 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir planen den Kauf einer Doppelhaushälfte, die auf einem Grundstück steht, welches nach altrechtlichem Stockwerkeigentum aufgeteilt ist. Es existieren zwei getrennte Grundbücher für die zwei Besitzer der Haushälften - ansonsten ist dort zurückgehend auf eine Urkunde von 1883 alles hälftig aufgeteilt, d.h. alle Wirtschaftsgebäude Grünflächen usw. des ca 10 ar großen Grundstückes. Nun wurde 1965 (als es rechtlich möglich wurde) vor einem Notar ein Vertrag zwischen den beiden damaligen Eigentümern geschlossen, der das Miteigentum in Alleineigentum überführen sollte und sich an der schon immer und bis heute bestehenden Aufteilung der Wirtschaftsgebäude und der Grünflächen orientiert hat. Dieser Teilungsvertrag liegt im Grundbuchamt, wurde jedoch nie ins Grundbuch eingetragen (Grund unbekannt).

Wir möchten nun eine Hälfte kaufen und wurden vom Notar darauf hingewiesen, dass wir formal nur das kaufen können was im Grundbuch steht, nämlich nicht die reale Aufteilung sondern "alles zur Hälfte". Da "unsere" Hälfte größer ist als die des Nachbarn befürchten wir, dass dieser eine neue Aufteilung fordern könnte und wollen uns dagegen absichern.

Wie könnte man die Situation lösen und eine Eintragung der seit über 50 Jahren bestehenden Teilung erwirken? Gilt hier Gewohnheitsrecht oder sind Ansprüche des Nachbarn verjährt, da er die Teilung bisher geduldet hat?

Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zunächst ist die Belehrung Ihres Notars korrekt, dass Sie nur das erwerben können, was im Grundbuch steht. Denn nur der Stand des Grundbuchs ist allgemeinverbindlich, während (auch beurkundete) Verträge immer nur zwischen den Beteiligten wirken. Aus diesem Grund ist auch ein Vollzug der Notarurkunde allenfalls dann möglich, wenn die jeweiligen aktuellen Eigentümer dies beantragen.
Aus diesem Grunde ist die von Ihnen angesprochene Teilung bislang auch tatsächlich nicht erfolgt, d.h. grundsätzlich kann der Notarvertrag aus 1965 vernachlässigt werden. Um Ihrem Sicherheitsbedürfnis zu entsprechen verbliebe daher die Möglichkeit, den Kaufvertrag unter die Bedingung zu stellen, dass der 1965 geschlossene Notarvertrag innerhalb einer angemessenen Frist vollzogen wird, und dass diese Pflicht dem Verkäufer aufgegeben wird.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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