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Stimmrecht von Kleinstanteilseignern und Anfechtungsrecht

| 27.07.2013 02:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Zusammenfassung: Wohnungseigentum und Stimmabgabe

Ich bin Eigentümer einer Garage, habe jedoch kein Wohnungseigentum innerhalb des Objektes. Auf der Eigentümerversammlung wurde die Komplettsanierung aller Garagen beschlossen, die Kosten sollen alleine die Garagenbesitzer tragen. Die eigene Garage wurde bereits vor einigen Jahren auf eigene Kosten saniert, da sich die Eigentümergemeinschaft hierfür nicht interessierte, das Dach jedoch undicht war.

In der Teilungserklärung sind die Garagen als zum Teileigentum zugehörig deklariert. Es heißt zudem: "Wohnungseigentümer haben je eine Stimme, ebenso Eigentümer der Sonderräume. Garagenbeistzer haben kein Stimmrecht." Die Sonderräume werden als Sondereigentum bezeichnet.

Meine Fragen:

Ist der Ausschluss der Garagenbesitzer vom Stimmrecht in dieser Form zulässig? Immerhin haben ja andere Teileigentümer (z.B. die der Sondernutzungsräume) laut TE Stimmrecht, und ich sehe nicht, wieso man noch zwischen verschiedenen Formen des Teileigentums (Garage, Sonderraum) unterscheiden sollte. Bei meinen Recherchen bin ich bisher nur auf Fälle gestoßen, die entweder Wohnungs- und Teileigentümern Stimmrecht gewähren (vermutlich die gesetzliche Regelung?) oder das Stimmrecht nur den Wohnungseigentümern zubilligen.

Sollte man nun kein Stimmrecht haben, ist dann absolut JEDE Entscheidung der anderen Miteigentümer mitzutragen, oder sind hier Grenzen gesetzt, z.B. was reine Schönheitsmaßnahmen oder unnötige Ausgaben betrifft?

Und zuletzt: Ist es zulässig, dass die Eigentümergemeinschaft über Maßnahmen beschliesst, deren Kosten nicht auf die Gemeinschaft als ganzes, sondern im vorliegenden Fall alleine und gerade auf diejenigen Teileigentümer umgelegt werden sollen, die diesbezüglich KEIN Stimmrecht haben? Oder anders gesagt: Wenn die Gemeinschaft beschliesst, die Garagen zu sanieren, sind dann die Kosten hierfür nicht auch von der gesamten Gemeinschaft nach allgemeinem Umlageschlüssel zu tragen?

Sollten nur die Garagenbesitzer zahlen aber kein Stimmrecht haben, fehlt es der Eigentümerversammlung ja an jeglichem Interesse, die Notwendigkeit richtig abzuwägen und die Kosten niedrig zu halten.


Einsatz editiert am 27.07.2013 03:14:27

Sehr geehrter Ratsuchender,



zunächst die sicherlich nicht gerade angenehme Antwort - in einer Teilungserklärung kann in der Tat die Verteilung bis hin zum Ausschluss eines Stimmrechtes abweichend von der gesetzlichen Regelung des WEG geregelt werden.

Dieses hat seinen Grund darin, dass bei der Stimmverteilung auch ein Objektprinzip gewählt werden kann.

Daher besteht alsi tatsächlich die Möglichkeit, dass Garagenbesitzer kein Stimmrecht haben. Allerdings empfehle ich, die gesamte Teilungserklärung auch nach deren genauen Wortlaut ergänzend zu prüfen lassen, da teilweise in Teilungserklärungen solche Formulierungen gewählt werden, die sie nichtig machen (BGH, Urt.v. 10.12.2010, Az.: V ZR 60/10) - dann würde wieder die gesetzliche Regelung (mit Stimmrecht) eingreifen können.

Die Prüfung dieser Teilungserklärung insgesamt wäre alsi mehr als sinnvoll.



Aber auch ansonsten sind Sie mE nicht schutzlos gegen die getroffenen Beschlüsse.

Denn bei einem vereinbarten Objektprinzip besteht immer die - hier verwirklichte- Gefahr, dass die stimmberechtgten Eigentümer ihre Stimmenmehrheit rechtsmissbräuchlich zu Lasten der nicht stimmberechtigten Minderheit rechtsmissbräuchlich ausüben.

Ein solcher Rechtsmissbrauch ist dann anzunehmen, wenn zusätzliche Umstände als die blosßem Stimmengewalt hinzutreten, die dann insgesamt als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf Interessen der Gemeinschaft zu werten sind.

Und das dürfte hier der Fall sein, wenn nun unter Missachtung der schon erfolgten Eigensanierung über die Garargensanierung und der Kostentragungspflicht beschlossen worden ist.

Dazu wird man aber sicherlich weiter ausführen müssen - insbesondere das damalige "Desinteresse" und die jetzige Angebotseinholung werden dabei ebenso wichtig sein, wie die Frage des genauen Ablaufers der eigentümerversammlung. Denn auch wenn Sie kein Stimmrecht haben, hätten Sie in der Versammlung dazu etwas sagen können. Auch dieses sollte also weitergehend geprüft werden.


Insgesamt glaube ich aber aufgrund Ihrer bisherigen Sachverhaltsdarstellung schon jetzt, dass eine gerichtliche Geltendmachtung der Fehlerhaftigkeit des Beschlusses möglich und erfolgreich sein wird.

Beachten Sie bitte, dass Sie innerhalb eines Monats AB BESCHLUSSFASSUNG gerichtliche Schritte einleiten müssen, wobei es nicht auf die Zusendung des Protokolles, sondern eben auf die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung ankommt.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
http://ra-bohle.blog.de/

Bewertung des Fragestellers 27.07.2013 | 15:17

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Stellungnahme vom Anwalt:
Vielen Dank für die freundliche Bewertung .... MfG RA Thomas Bohle
FRAGESTELLER 27.07.2013 5/5,0