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Stimmrecht bei Eigentümerversammlungen wenn Eigentümer noch nicht eingetragen sind.

23.04.2011 08:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Anwälte.
Ich habe ein altes Gebäude saniert und in diesem Gebäude 7 Eigentumswohnugen geschaffen. Auf dem hinteren Grundstück werden noch Garagen gebaut und auf den Garagen eine zusätzliche Wohneinheit. 6 Wohnungen sind bereits verkauft und bezogen. Die letzte Rate des Kaufpreises ist erst fällig, wenn das ges. Bauvorhaben fertig ist - also erst wenn die Garagen und das "Penhaus" auf den Garagen und auch die Pflasterung des Grundstückes. Deshalb sind die Wohnungskäufer, die zum Teil seit 2 Jahren dort wohnen, im Grundbuch noch nicht eingetragen. Da wir wegen der baulichen Zeitverzögerung schon einigen Ärger haben (Bauvorhaben sollte schon vor einem Jahr fertig sein) versuchen mich die Wohnungskäufer zu ärgern. In der Teilungserklärung ist eine falsche Kellerzeichnung verwendet worden, in welcher die von mir neu angelegte und notwendige Außentreppe zu einem mir gehörenden Kellerraum nicht dargestellt ist. Nun verlangen die Eigentümer den Rückbau dieser Treppe und somit die "Erfüllung" der Teilungserklärung. Dieses wurde auf einer Eigentümerversammlung beschlossen.
Da ich jedoch noch Eigentümer im Grundbuch bin möchte ich wissen, ob die Eigentümer überhaupt ein Stimmrecht ausüben können. Ich habe irgendwo gelesen, dass es eine "faktische" Eigentümerversammlung geben kann mit Eigentümern, die diese Eintragung zu erwarten haben und dann ein faktisches (?) Stimmrecht ausüben können. Kann ich als eingetragener Eigentümer allein beschließen, dass diese Treppe bleibt ? Ein Eigentümer, der den Kaufpreis bereits "aus versehen" vollständig bezahlt hat, ist evtl. schon als einziger "Fremder" Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Muss ein Beschluss über die Kellertreppe einstimmig sein, oder kann ich ihn überstimmen ? .... wenn ich denn das alleinige Stimmrecht hätte.

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

In Ihrem Fall dürfte tatsächlich eine werdende (faktische) Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegen, so dass den Erwerbern ein Stimmrecht zusteht.
Bei der Teilung des Alleineigentums und der Veräußerung des Wohneigentums gemäß § 8 WEG erfolgt die Eintragung ins Grundbuch regelmäßig erst einige Zeit nach Abschluss des Kaufvertrages und Übergabe der Wohnung. In der Zwischenzeit treffen den Erwerber zwar die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers, jedoch ohne dass die Sondervorschriften aus dem WEG Anwendung finden. Um diese Diskrepanz zwischen der rechtlichen Stellung als Wohnungseigentümer ab Eintragung im Grundbuch und der faktischen Stellung als Wohnungseigentümer in der Zwischenzeit zu überbrücken, wurde die Figur der so genannten „werdenden (faktischen) Eigentümergemeinschaft" entwickelt, vgl. OLG Hamm, Urteil vom 3.12.2002 - 15 W 340/02; OLG München, Urteil vom 09.01.2006 – 34 Wx 089/05. Im Rahmen dieser „werdenden Gemeinschaft" werden die Vorschriften des WEG weitgehend entsprechend angewendet.

Die Entstehung einer werdenden Eigentümergemeinschaft ist an folgende Voraussetzungen geknüpft

1.Es muss ein wirksamer Erwerbsvertrag zwischen dem Alleineigentümer und dem Erwerber der Eigentumseinheit vorliegen.

2.Zugunsten des Erwerbers muss eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sein.

3.Auf den Erwerber sind der Besitz sowie die Nutzungen, Lasten und Kosten der Eigentumseinheit übergegangen.

4.Die Wohnungsgrundbücher müssen angelegt worden sein.

Erst das Vorliegen aller Voraussetzungen rechtfertigt die Anwendung der WEG-Vorschriften, denn erst dann ist der Erwerber dem Wohnungseigentümer in jeder Hinsicht gleichgestellt. Als Rechtsfolge erfolgt unter anderem eine Anwendung des § 25 Absatz 2 WEG, der Erwerber erhält also ein Stimmrecht, vgl. OLG Hamm, Urteil vom 27.01.2000 – 15 W 318/99.

Da nach Ihrer Schilderung alle Voraussetzungen einer werdenden Gemeinschaft vorzuliegen scheinen, können die Erwerber gemäß der §§ 1004 Abs. 1 BGB, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG die Beseitigung der Treppe von Ihnen verlangen, wenn es sich um eine unzulässige bauliche Veränderung handeln sollte. Die Erwerber können durch Mehrheitsbeschluss aber lediglich festlegen, ob und in welchem Umfang ein ihrer Meinung nach bestehender Anspruch gerichtlich geltend gemacht und ggf. durchgesetzt werden soll. Die (werdende) Eigentümergemeinschaft hat hingegen keine Beschlusskompetenz, eine konkrete Rückbauverpflichtung gegen Sie durch Mehrheitsbeschluss zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss mit diesem Inhalt wäre nichtig, vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.06.2010 - V ZR 193/09.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

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