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Stimmrecht bei Eigentümerversammlung


03.05.2005 18:09 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,

ich bin Eigentümer von 3 Eigentumswohnungen und 4 Garagen einer Eigentumswohnanlage (9 Wohnungseigentümer und 4 Teileigentümer).

Der Garagenteil (= 4x Teileigentum) ist räumlich vom Wohnhaus durch einen Hofraum (=Gemeinschaftseigentum) getrennt. Teileigentümer der Garagen bin ausschließlich ich.

Bei der letzten Eigentümerversammlung wurde von den Wohnungseigentümern (5 Ja-Stimmen, 4 Nein-Stimmen) - nachteilig für mich - beschlossen, dass die Verkehrsfläche vor den Garagen bestimmungsgemäß nur als Verkehrsfläche genutzt werden darf. Die Flächen dürfen nicht mehr als Abstell- oder Reparaturfläche, wie bisher von den Nutzern der Garage, genutzt werden.

In der Vergangenheit wurden sämtliche Beschlüsse, wie auch der jetzige, ausschließlich von den 9 Wohnungseigentümern (pro Sondereigentum eine Stimme = 9 Stimmen) gefasst.

In unserer Teilungserklärung ist die ‚Eigentümerversammlung’ folgendermaßen, wie im WEG, geregelt:

„Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach dem Inhalt dieser Teilungserklärung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in der Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Der Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
Ist ein Wohnungseigentümer Inhaber mehrerer Sondereigentumsrechte, steht ihm für jedes Sondereigentumsrecht das volle Stimmrecht zu.“

Habe ich als Teileigentümer das gleiche Stimmrecht wie ein Wohnungseigentümer obwohl in der Teilungserklärung genau wie im Wohnungseigentumsgesetz nur von ‚Wohnungseigentümer’ die Rede ist ?

Wenn das der Fall ist, hätte ich bei jeder Beschlussfassung zusätzlich zu meinen 3 Stimmen für das Wohnungseigentum generell 4 Stimmen für das Teileigentum ?

Wären die in der Vergangenheit gefassten Beschlüsse, wie auch der jetzige, wegen falscher Mehrheiten ungültig oder sogar nichtig ?

Über eine positive Antwort würde ich mich sehr freuen und verbleibe

mit freundlichem Gruß

KW
03.05.2005 | 18:58

Antwort

von


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63450 Hanau
Tel: 06181-6683 799
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Wenn Sie Eigentümer von vier Garagen sind, dann sind Sie zusätzlich sog. Kleinstanteilseigner. Kleinstanteilseigner sind ebenso Miteigentümer und Mitglieder von
Eigentümergemeinschaften wie alle übrigen Miteigentümer. Sie sind daher selbstverständlich zu Wohnungseigentümerversammlungen zwingend mit einzuladen, an den Beschlussfassungen zu beteiligen und auch beim Protokollversand mit zu berücksichtigen. Ebenso haben solche Eigentümer auch ein eigenes Beschlussanfechtungsrecht.

An Beschlussfassungen, die die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen (z. B. Verwalterwahl, Beiratswahl, Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan) sind solche "Kleinstanteilseigner" zwingend zu beteiligen. Nur soweit die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorsieht, dass
hinsichtlich der Stellplätze bzw. Garagen eigene Zuständigkeiten bestehen (z. B. bei Instandhaltungsmaßnahmen), beschränkt sich das Stimmrecht der Stellplatz-/Garageneigentümer auf diesen Bereich. Sie haben dann in Angelegenheiten der Wohnungseigentümer kein Stimmrecht.

Zu beachten ist auch, dass nach dem Gesetz (§ 25 Abs. 2 WEG) jedem Wohnungseigentümer eine Stimme zusteht. Sollte in der
Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung enthalten sein (z. B. Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen) hat somit ein Stellplatz-und Garageneigentümer das gleiche Stimmrecht wie der Eigentümer einer großen Wohnungseinheit (sogenanntes Kopfprinzip).

Das bedeutet für Sie entsprechend den obigen Ausführungen, dass Sie als Kleinstanteilseigner zusätzlich 4 Stimmen bei der Beschlussfassung haben.Allerdings kann nicht davon ausgegangen werden, dass wegen der falschen Stimmzählung die in der Vergangenheit getroffenen Beschlüsse nichtig sind.Sie können aber einen Beschluss für ungültig erklären lassen. Der Antrag muss aber binnen eines Monats seit Beschlussfassung gestellt werden,ansonsten ist er verfristet.


Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 03.05.2005 | 19:55

Guten Tag Herr Glatzel,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Eines ist mir noch nicht so klar:

Hätte ich bei dem o. a. durch die 9 Wohnungseigentümer gefassten Beschluss hinsichtlich der Nutzung der Verkehrsfläche vor den Garagen als Kleinstanteilseigner an der Beschlussfassung beteiligt werden müssen und mit meinen zusätzlichen 4 Stimmen Stimmrecht gehabt ?

Die Verkehrsflächen, um die es geht, gehören zum Gemeinschaftseigentum.

Der Beschluss ist noch anfechtbar.

Vielen Dank.

MfG

KW

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.05.2005 | 20:46

Sehr geehrter Ratsuchender,

bei der Beschlussfassung hätten Sie beteiligt werden müssen, so dass Sie den Beschluss fristgemäß anfechten können und nicht auf die Beteiligung verzichtet haben. Ich muss noch darauf hinweisen, dass die Anfechtung im Rahmen der freiwilligen Gerichtsbarkeit verhandelt wird, das bedeutet, dass das Gericht zumeist den Parteien Ihre eigenen Anwaltskosten auferlegt. D.h. Sie müssen damit rechnen, auch im Falle Ihres Obsiegens Ihre Anwaltskosten tragen zu müssen.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt

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