Stillschweigende Verlängerung Pacht kündigen

Question

Ich habe eine Frage zu einer Verpachtung. Ich möchte gerne wissen, zu welchem Termin wir ordentlich und rechtskräftig das Pachtverhältnis beenden können, ohne das dies rechtlich anfechtbar ist.

Meine Schwiegermutter hat in den 90er Jahren einen Pachtvertrag über 10ha Äcker und Wiesen abgeschlossen. Die Pacht ist jeweils am 30.09. fällig.
Dieser Vertrag wurde zweimal verlängert. Letztmalig 2000 um 10 Jahre bis zum 30.09.2010. Der Vertrag enthält keine Klauseln über Verlängerungen nach Ablauf der Vertragsdauer.

Eine schriftliche Anfrage seitens des Pächters (§ 594 BGB ) als auch unserer Seite betreffend einer Verlängerung des Pachtverhältnisses wurde nicht durchgeführt.

Deswegen endete der Vertrag - laut meinem Verständnis - am 30.09.2010.

Allerdings wurden vom Pächter auch nach dem 30.09.2010 die Flächen weiter bewirtschaftet. Dies wurde von uns auch so zur Kenntniss genommen und geduldet. Der Pächter zahlte die Pacht für 2010/2011.

Im November 2011 wurden alle Grundstücke im Rahmen einer Hofübergabe vollständig an die Tochter der bisherigen Eigentümerin überschrieben. Der Pächter zahlte kürzlich an Sie die Pacht für 2012.
Auch mit ihr hat der Pächter weder einen schriftlichen Vertrag noch mündliche Vereinbarungen geschlossen.

Nun meine Frage:
Da der ursprüngliche Vertrag 2010 auslief und nicht verlängert wurde, die Nutzung aber stillschweigend weiter lief und geduldet wurde: Welche Kündigungsfristen liegen nun vor?

Der Pächter hat im März 2011 ein Kündigungsschreiben von meiner Schwiegermutter (die zu diesem Zeitpunkt nicht mehr Eigentümerin war) zum 30.09.2014 erhalten.

Soll die jetzige Eigentümerin (Tochter) die Kündigung nun nochmals aussprechen. Welchen Kündigungstermin kann sie nennen?
Bei unbefristeten Pachtvertägen muss die Kündigung meines Wissens am 3. Werktag des Pachtjahres mit Kündigunstermin zum Ende des übernächsten Pachtjahres erfolgen. Muss diese Klausel in unserem Fall eingehalten werden? Dann wäre die der nächstmögliche Kündigungstermin ja 30.09.2015. Oder kann Sie den Vertrag schon vorher beenden.

Wie gesagt: Wir sind uns unschlüssig darüber, welche Fristen in unserem Fall gelten. Wir wollen auf alle Fälle kündigen, baldmöglichst, aber rechtlich unanfechtbar.

Rechtsanwalt Patrick Hermes · Accepted Answer

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
Durch die Duldung der weiteren Verpachtung liegt auf jeden Fall ein Landpachtvertrag auf unbestimmte Zeit vor. Bei einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Pachtvertrag über Grundstücke ist die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahres zulässig und sie hat spätestens am dritten Werktag des Pachtjahres zu erfolgen, also hier zum 4.10.2012. Diese Frist ist bereits abgelaufen, so dass Sie erst am zum 30.09.2015 wirksam kündigen können. Selbstverständlich kann der Verpächter die Kündigung aber bereits jetzt erklären. Die Kündigung soll schriftlich und nachweislich dem Pächter zugehen. Die Kündigung der Mutter, die zum Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung nicht mehr Verpächterin/Eigentümerin war, ist unwirksam, so dass die Tochter nochmals die Kündigung erklären muss.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes, Rechtsanwalt

Stillschweigende Verlängerung Pacht kündigen

Vertragsrecht