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Stillhalteerklärung im Erbbaurecht und Alternativen

| 06.05.2013 19:52 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Zusammenfassung: Damit die Grundschuld ein höheren Beleihungswert sichern kann, ist sie im Rang vor der Reallast (Erbbauzins) einzutragen. Die Sicherung des Erbbauzinses über die ZV hinaus erfolgt dann über § 9 Abs. 3 Nr.1 ErbbauRG oder eine Stillhalteerklärung. Letztere kann jedoch mehr als den Erbbauzins regeln.

Mein Mann und ich sind Erbbauberechtigte auf einem Grundstück auf dem wir nun bauen wollen. Zur Finanzierung des Hausbaus haben wir einen Darlehensvertrag bei der Sparkasse unterschrieben. Die Eintragung der Grundschuld soll im Range hinter dem Erbbaurecht eingetragen werden (in Abt. III). Zur Absicherung soll der Grundstückseigentümer eine Stillhalteerklärung mit folgender Formulierung unterschreiben:

"Ich verpflichte mich hiermit, im Falle der Zwangsversteigerung des vorstehend genannten Erbbaurechts unsere oben bezeichneten Rechte, die der Grundschuld der Sparkasse im Range vorgehen, zugunsten der Sparkasse bzw. eines kreditwürdigen Dritten als Ersteher auf deren Verlangen bestehen zu lassen."

Der Grundstückseigentümer betonte, das er der Eintragung nur zustimmt, wenn garantiert ist, das er auch während einer möglichen Zwangsversteigerung seinen Erbzins erhält.

Meine Fragen:
- Bekommt der Grundstückseigentümer im Falle einer Zwangsversteigerung weiterhin seinen Erbzins, wenn er die Stillhalteerklärung unterschreibt?
- Wenn nicht, welche Alternativen gibt es um den Erbzins im Falle einer Zwangsversteigerung abzusichern?

Vielen Dank für Ihre Mühen.

Einsatz editiert am 07.05.2013 05:44:59

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zweck einer Stillhalteerklärung ist es die Grundschuld im Rang vor der Reallast (Erbbauzins) eintragen zu lassen. Der Grund ist, dass anderenfalls die Reallast den Beleihungswert des Erbaurechtes schmälert, mithin die Bank weniger Kredit gewährt. Die Erklärung kann weiteres regeln.

Damit dennoch der Erbbauzins, obwohl er dann der Grunddienstbarkeit (Hypthek oder Grundschuld) im Range nachgeht, bei einer Zwangsversteigerung erhalten bleibt, muss dieser gesichert werden.

Die Absicherung erfolgt sicher im Rahmen des § 9 Abs. 3 Nr. 1 ErbbauRG (früher ErbbauVO).

Dabei wird die Reallast (Erbbauzins) für über den Zuschlag hinaus fortbestehend erklärt. Diese Ausnahme hat seine Verankerung auch im § 52 Abs. 2 Nr. 1 ZVG gefunden.

Damit wird der Erhalt der Reallast "garantiert".

Es wird jedoch nicht garantiert, dass der Schuldner der Rente (Erbauzins) auch tatsächlich zahlt.


Die Absicherung kann auch (nur) oder zusätzlich mit einer Stillhalteerklärung erfolgen.

Die Stillhalteerklärung ist umfassender, denn sie kann mehr als die gesetzliche Regelung enthalten.

Die vorliegende Stillhalteerklärung ist deshalb etwas unklar. Denn insofern Rechte im Range vor der Grundschuld stehen, bleiben diese auch bei einer Zwangsversteigerung aus dieser rangnachfolgenden Grundschuld erhalten. Insofern wäre die Erklärung nach dem derzeitigen Sachverhalt inhaltsleer, da die Rechte einen Rang vor der Grundschuld haben.

"Meine Fragen:
- Bekommt der Grundstückseigentümer im Falle einer Zwangsversteigerung weiterhin seinen Erbzins, wenn er die Stillhalteerklärung unterschreibt?"

Soweit der Erbbauzins als Reallast eine der Rechte, die der Grundschuld vorgehen, ist, bleibt allein aufgrund des Ranges der Erbbauzins
bei einer Zwangsversteigerung in die rangnachfolgende Grundschuld bestehen.
-> JA.


Anderenfalls regelt die Erklärung den Fall nicht.
-> Nein

"- Wenn nicht, welche Alternativen gibt es um den Erbzins im Falle einer Zwangsversteigerung abzusichern?"

Die Eintragung nach § 9 Abs. 3 Nr. 1 ErbbauRG und § 52 Abs. 2 Nr. 1 ZVG.

Ich vermute, die Stillhalteerklärung soll (noch) anderes bewirken, stellen Sie dann im Rahmen der Nachfrage die Rangfolge der eingetragenen Rechte und die ganzen Umstände zur Erklärung dar.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 14.05.2013 | 12:10

Vielen Dank für Ihre Antwort. Die Sachlage stellt sich tatsächlich etwas anders da, als von Ihnen vermutet. Ich habe im Folgenden nochmal eine Zusammenfassung aller mir vorliegenden Informationen erstellt und würde mich freuen, wenn Sie diese ggf. bestätigen oder korrigieren könnten.

Die eingetragenen bzw. einzutragenden Rechte sind wie folgt:

Abt. II
Nr. 1 Erbbauzins
Nr. 2 Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle
Nr. 3 Vormerkung auf Neufestsetzung des Erbbauzins

Die Eintragung der Grundschuld im Erbbaugrundbuch soll im Rang NACH den Rechten Abt. II NR. 1, Nr. 2 und Nr. 3 erfolgen (in Abt. III).

Formulierung Stillhalteerklärung

"Ich verpflichte mich hiermit, im Falle der Zwangsversteigerung des vorstehend genannten Erbbaurechts unsere oben bezeichneten Rechte, die der Grundschuld der Sparkasse im Range VORGEHEN, zugunsten der Sparkasse bzw. eines kreditwürdigen Dritten als Ersteher auf deren Verlangen bestehen zu lassen."

Bei einer Rücksprache mit der Sparkasse wurde mir erklärt, das die Stillhalteerklärung dazu dienen soll, dass der Erbbauzins bei einer ZV bestehen bleiben und somit auf den Erwerber übergehen soll. Man möchte vermeiden das auch künftige Zinszahlungen geltend gemacht werden, die dann ebenfalls der Grundschuld im Range vorgehen und so für die Sparkasse nicht mehr genug übrig bleibt.

Es gibt im übrigen keine Eintragung nach § 9 Abs. 3 Nr. 1 ErbbauRG und § 52 Abs. 2 Nr. 1 ZVG. Was meines Erachtens auch nicht notwendig ist, da der Erbbauzins der Grundschuld im Range vorgeht.

Der Erbbauzins ist demnach so wie ich das jetzt verstanden habe komplett abgesichert: alte und laufende Erbbauzinsen werden (wenn nicht bereits bezahlt) aus der Zwangsversteigung bezahlt und die zukünftigen Erbbauzinsen vom Erwerber. Ist das so korrekt?

Nochmals vielen Dank für Ihre Mühen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.05.2013 | 13:16

Sehr geehrter Fragesteller,

dem Grunde haben Sie den Sachverhalt richtig zusammen gefasst.

""Ich verpflichte mich hiermit, im Falle der Zwangsversteigerung des vorstehend genannten Erbbaurechts unsere oben bezeichneten Rechte, die der Grundschuld der Sparkasse im Range VORGEHEN, zugunsten der Sparkasse bzw. eines kreditwürdigen Dritten als Ersteher auf deren Verlangen bestehen zu lassen.""

Im Zusammenhang mit den jetzt genannten Rechten, sollen diese durch Sie nur noch mit Zustimmung des Erwerbers oder der Sparkasse löschbar sein.


"Bei einer Rücksprache mit der Sparkasse wurde mir erklärt, das die Stillhalteerklärung dazu dienen soll, dass der Erbbauzins bei einer ZV bestehen bleiben..."

War wegen des Ranges auch bisher der Fall.

"... und somit auf den Erwerber übergehen soll. Man möchte vermeiden das auch künftige Zinszahlungen geltend gemacht werden, die dann ebenfalls der Grundschuld im Range vorgehen und so für die Sparkasse nicht mehr genug übrig bleibt."

Das ist die Kehrseite meiner obigen Einführung zum Wert der Grundschuld bei vorrangigem Erbbauzins.

"Es gibt im übrigen keine Eintragung nach § 9 Abs. 3 Nr. 1 ErbbauRG und § 52 Abs. 2 Nr. 1 ZVG. Was meines Erachtens auch nicht notwendig ist, da der Erbbauzins der Grundschuld im Range vorgeht. "

Richtig, wegen der Rangfolge auch nicht notwendig.


"Der Erbbauzins ist demnach so wie ich das jetzt verstanden habe komplett abgesichert: alte und laufende Erbbauzinsen werden (wenn nicht bereits bezahlt) aus der Zwangsversteigung bezahlt..."

Nein, den Erbbauzins zahlt der Inhaber des Erbbaurechtes, nur bei Zwangsverwaltung zahlt es der Gläubiger.


"...und die zukünftigen Erbbauzinsen vom Erwerber. Ist das so korrekt? "

Ja.

Hinweis:

Da ich den Verfasser der Stillhalteerklärung nicht kenne, möchte ich aufgrund des angezeigten "Fehlers" (bzw. wegen bestehender Rangfolge und damit "Leerlaufen" der ersten Klausel) darauf hinweisen, dass weitere Klauseln üblich sind.

z.B.
-die Vorrangklausel
-die Sicherungsklausel der Weiterverpflichtung
der Stillhalteerklärung an mögliche Grundstückskäufer
u.a.

Mit freundlichen Grüßen


Heiko Tautorus
Rechtsanwalt


service@ra-tautorus.de

Bewertung des Fragestellers 14.05.2013 | 13:31

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 14.05.2013 4,2/5,0
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