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Steuersparmodell Immobilie


03.05.2005 15:07 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von



Hallo,

ich hatte heute ein Gespräch mit der Kanzlei X, diese bot mir den Kauf einer Immobilie an. Diese Immobilie befindet sich in einer guten Stadtlage. Bei der Immobilien handelt es sich um denkmalschützten Altbau, welcher saniert wird.

Die Sanierung und Verwaltung dieser Immobilie wird von der Firma Y übernommen. Die Firma Y garantiert (notariell beglaubigt) die Mieteinnahmen.

Für die Finanzierung wird über die Kanzlei ein Kredit beschafft (genau genommen zwei Kredite alles ohne Eigenkapital). Dieser Kredit deckt angeblich alle Kosten und Nebenkosten der Immobilie ab.

Laut Kanzlei kann man diese Immobilie steuerlich geltend machen, über einen Freibetrag bezahle ich jeden Monat xxx € weniger Lohnsteuer, dieser Betrag fliesst dann direkt in den Kredit. Der eigenfinanzierte Anteil beläuft sich nur noch auf wenige € monatlich (Miete und Steuervorteil finanzieren die Immobilie). Nach einer Laufzeit von 12 Jahren gehört die Immobilie angeblich dann mir (Kredit vollständig abgezahlt).

Nun die Fragen:

Welche steuergesetzlichen Grundlagen gibt es für die Freibeträge zur Finanzierung der Immobilie (gibt es Einschränkungen)?
Sind notariel beglaubigte Mieteinnahmengarantien einklagbar? (ist die Mieteinnahme somit wirklich über 12 Jahre garantiert)

Ich hoffe Sie können mir diese Fragen beantworten.

Vielen Dank.
Karsten Voigt
03.05.2005 | 16:40

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Bei der vertraglich vereinbarten Mieteinnahmegarantie kann es sich um einen selbständigen Garantievertrag handeln. Eine genaue Festlegung des Vertragstypus ist jedoch ohne genaue Kenntnis des Vertragswortlautes nicht möglich. Sollte es sich aber um einen Garantievertrag handeln,übernimmt der Verkäufer gegenüber dem Erwerber die Garantie für die Vermietung des Kaufobjekts oder/und die Erzielung bzw. Eingang einer bestimmten Miete. Der Verkäufer haftet damit verschuldensunabhängig für die vertragstypische Verpflichtung, hier also die zugesagten Mieteinnahmen für 12 Jahre. Ein solcher Vertragstypus ist von der Rechtsprechung anerkannt. Rechte und Pflichten wären somit auch einklagbar.

Nach § 39 a Einkommenssteuergesetz können auf der Lohnsteuerkarte grundsätzlich Freibeträge wegen der Herstellung/Anschaffung von Immobilien eingetragen werden. Dies wird insbesondere durch § 39 a Abs.1 Nr.5a und b bestimmt. Von besonderem Interesse dürfte bei Ihnen § 39 a Abs.1 Nr.5b i.V.m. § 2 Abs.1 Satz 1 Nr.6 sein. Ergeben sich nämlich bei Vermietung und Verpachtung negative Einkünfte, weil die Mieteinnahmen geringer sind als die Werbungskosten, dann kann diese negative Summe auf der Lohnsteuerkarte eingetragen werden, damit Sie nierdigere Lohnsteuervorauszahlungen leisten.


Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt



Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

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