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Steuerrechtliche Frage bei Verkauf und Schenkung von Eigentumswohnungen


16.12.2016 09:49 |
Preis: 65,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Park, LL.B.



Sehr geehrte Damen und Herren,

im Eigentum meiner Eltern befand sich ein Grundstück. Auf diesem Grundstück wurde ein Rohbau errichtet. Als sich das Haus im Rohbauzustand befand (September 2011) haben meine Eltern mir das Grundstück übertragen (Schenkung). Es wurde weitergebaut und meine Eltern als auch mein Mann und ich haben Geld in das Haus investiert. Da ich selbstständig bin, möchte ich nicht mehr, dass das ganze Haus auf meinem Namen läuft. Es handelt sich um ein Zweifamilienhaus. Das Haus soll mittels Teilungserklärung in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Die Wohnung 2 ist noch nicht komplett ausgebaut. Meine Eltern wohnen in der Wohnung 1. Mein Mann und ich nutzen Teile der Wohnung 2 als Büro sowie ein paar Zimmer im Keller, die der Wohnung 1 zugeordnet sind (Sondernutzungsrecht), als Wohnraum. Ich habe nun geplant, die Wohnung 2 an meinen Mann zu übertragen (Schenkung) und die Wohnung 1 an meine Eltern zu verkaufen (ein Kaufpreis wird tatsächlich fließen).

Ich habe nun folgende Fragen:

1. Übertragung der Wohnung 2 an meinen Ehemann:

Meine Eltern haben mir damals (September 2011) das Grundstück mit dem Rohbau geschenkt. Der Wert lag deutlich unter 400.000 €, somit fiel keine Schenkungssteuer an. Ich schenke meinem Mann nun eine Wohnung. Der Wert der Wohnung liegt unter 500.000 €, also dürfte keine Schenkungssteuer anfallen. Nun ist meine Sorge, dass das Finanzamt auf die Idee kommt, dass eigentlich eine Schenkung meiner Eltern an meinen Mann geplant war und ich nur dazwischen geschoben wurde, um der Schenkungssteuer zu entgehen. Von Eltern zu Schwiegersohn besteht ja nur ein Freibetrag von 20.000 €. Ich habe gelesen, dass es auf die Zeit ankommt, die zwischen der ersten und der zweiten Schenkung liegt. Wenn also die erste und die zweite Schenkung weit genug auseinander liegen, darf nicht davon ausgegangen werden, dass es sich um eine illegale Steuergestaltung handelt.

Wie viel Zeit muss aus Ihrer Sicht zwischen den zwei Schenkungen liegen, damit nicht von einer illegalen Steuergestaltung ausgegangen wird?

Bitte nennen Sie mir zwei aktuelle Gerichtsurteile, in denen es um die Zeitdauer zwischen den zwei Schenkungen geht.


2. Verkauf der Wohnung 1 an meine Eltern:

Könnten beim Verkauf der Wohnung 1 an meine Eltern Erwerbssteuern anfallen?
Schenkungssteuer schließe ich aus, da der Kaufpreis realistisch ist.

Ich danke Ihnen.

Viele Grüße
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

1. Sie können davon ausgehen, dass eine Haltefrist von nun über 5 Jahren ausreichen wird, um den Verdacht einer Durchgangsschenkung der Schwiegereltern an Ihren Mann zu entkräften.

Der Vorwurf der Kettenschenkung steht hier aus meiner Sicht nicht im Raum, da 2011 noch nicht geplant war Teile der Immobilie an Ihren Ehemann zu übertragen.

Hier gibt der von Ihnen gewählte Weg, immerhin über 5 Jahre zu warten, keinen Raum, um von einem Gestaltungsmissbrauch auszugehen.

Der Bundesfinanzhof hat schon Haltefristen von 3 Monaten als ausreichend anerkannt, bei über 5 Jahren sehe ich also kein Problem.

2. Der Verkauf der Immobilie an Ihre Eltern stellt einen steuerbarer Vorgang nach § 1 Abs. 1 GrEStG dar. Es würde hier neben den Kosten für den Notar auf Grunderwerbssteuer anfallen.

Ihnen wurde die Immobilie 2011 übertragen, haben Sie die Immobilie in den zwei Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt, so würde auch kein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen und ein Verkaufsgewinn wäre auch nicht zu versteuern.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.12.2016 | 16:20

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Park,

vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.

Ich dachte, dass zwischen Verwandten gerader Linie nach § 3 Nr. 6 GrEStG keine Grunderwerbssteuer anfällt. Verhält es sich in unserem Fall anders?

Die Eigentumswohnung, die ich an meine Eltern verkaufen will, bewohne ich noch nicht seit zwei Jahren, sondern erst seit Herbst 2015, da die Wohnung vorher noch nicht bezugsfertig war. Wird in einem solchen Fall von einem privaten Veräußerungsgewinn ausgegangen und sollte ich vorsichtshalber mit dem Verkauf bis Herbst 2017 warten?

Vielen Dank und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.12.2016 | 17:24

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

1. Der Vorgang ist aus § 1 GrEStG grundsätzlich steuerbar, aus § 3 Nr. 6 EStG allerdigs greift eine Ausnahme, da hier ein Verwandtschasftsverhältnis in gerader Linie vorliegt. Hier habe ich in der Tat zu ungenau argumentiert.

2. Hier wird man in der Tat von eine privaten Veräußerungsgeschäft i.S.d. §§ 22 Nr. 2, 23 EStG ausgehen müssen, so dass hier ein Verkauf nach dem 31.12.2017 angezeigt.

Denn aus § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG gilt:

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden"

Sie müssen also bei einem Verkauf in 2017 sowohl das volle Jahr 2015 und 2016 dort gelebt haben. Dies schaffen Sie Ihrem eigenen Vortrag nicht, so dass hier die vollen Jahre 2016 und 2017 heranzuziehen wären.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

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