Sehr geehrter Fragesteller,
gerne möchte ich Ihre Frage auf der Grundlage Ihrer Angaben im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:
Zitat:Ich möchte ein Haus von meinem Stiefsohn kaufen. Auf diesem Haus habe ich Nießbrauch. Den Kaufpreis finanziere ich von dem Abfindungsbetrag, den er mir für den Nießbrauch für andere Objekte gibt.
Ich verstehe den Sachverhalt so, dass es eine Mehrzahl an Objekten gibt, die sich im Eigentum Ihres Sohnes befinden. Es handelt sich um steuerliches Privatvermögen (Eigennutzung oder Vermietung). Ihnen steht an den Objekten jeweils ein Nießbrauchrecht zu. Nun ist beabsichtigt, dass Sie auf die Nießbrauchrechte verzichten, dafür eine Ablösesumme erhalten und diese nutzen um eines der Objekte entgeltlich zu erwerben. Sollte ich etwas missverstanden haben, bitte ich höflich um Korrektur, damit ich meine darauf aufbauende Antwort berichtigen kann.
Wie wird der Hauskauf steuerlich berücksichtigt?
Für Sie als Erwerber ergibt sich kein ertragssteuerliches Problem (Einkommensteuer). Es könnte sich lediglich ein schenkungssteuerliches Problem ergeben, wenn der vereinbarte Kaufpreis geringer ist als der gemeine Wert (Marktpreis). ich rate deshalb dazu ggf. ein Verkehrswertgutachten oder Vergleichswerte aus der amtlichen Kaufpreissammlung heranzuziehen.
Auch das Nießbrauchrecht bzw. die Nießbrauchte der anderen Objekte lassen sich bewerten. Auch hier rate ich dazu, dass die Abfindungszahlung diesem rechnerischen Wert entspricht, da auch hier andernfalls schenkungssteuerpflichtige Sachverhalte entstehen können. Sprechen Sie mich gerne unverbindlich an, wenn ich Ihnen bei der Bewertung behilflich sein kann. Den Wert des Nießbrauchrechts des Objekts, das Sie erwerben wollen können Sie auf die gleiche Weise in Abzug bringen.
Auch die Belastung des Objekts können Sie in Abzug bringen. Im Grunde müssen Sie sich die Übertragung wie folgt vorstellen:
Sie beabsichtigen den entgeltlichen Erwerb zum Marktpreis. Sie ermitteln den Marktpreis mit 500.000 EUR. Das Objekt ist mit einem Nießbrauchrecht (von Ihnen) belastet, dass mit 200.000 EUR zu bewerten ist. Darlehensverbindlichkeiten bestehen in Höhe von 100.000 EUR. Ihnen stehen weitere Nießbrauchrechte (an anderen Objekten) zu, die einen Wert von 150.000 EUR haben und auf die sie im Zuge des Erwerbs ebenfalls verzichten. Es ergäbe sich folgende Rechnung:
Vereinbarter Kaufpreis lt. Vertrag 500 T€
Nießbrauchrecht am Objekt ./. 200 T€
Schuldübernahme ./. 100 T€
Verzicht weitere Nießbrauchrechte ./. 150 T€
Restkaufpreis 50 T€
In dem von mir beschriebenen Beispiel würden Sie im Kaufpreis dann vereinbaren, dass nur der Restkaufpreis in Höhe von 50 T€ mit einer Geldzahlung zu begleichen wäre. Denkbar wäre auch, dass hier ein positiver Saldo entsteht; in diesem Fall würden Sie von Ihrem Stiefsohn eine Geldzahlung erhalten.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen sehr gerne zur Verfügung.
Herzliche Grüße
Michael Krämer
Rechtsanwalt
