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Steuerrecht Wohnung

06.02.2021 15:38 |
Preis: 50,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


19:02

Hallo,

ich habe vor eine Wohnung in 60385, Frankfurt Bornheim, Inheidener Strasse zu kaufen.
Kaufpreis: 339.000
Mieteigentumsanteil :14/1000
Gebäude und Freifläche: " Flächen mit den folgenden Größen: 4243qm +266qm qm

Welchen konkreten Gebäudewert (vs. Gründstückswert) kann ich im Kaufvertrag und bei der Steuer zur Absetzung ansetzen und wieso?

Danke und freundliche Grüße

LK

06.02.2021 | 16:42

Antwort

von


(339)
Alte Schmelze 16
65201 Wiesbaden
Tel: 0611-13753371
Web: http://deutschland-schulden.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Frage gehe ich davon aus, dass Sie beabsichtigen die Wohnung zu vermieten.

In diesem Fall können Sie sämtliche Anschaffungskosten steuerlich geltend machen, hierzu gehören ggf. auch noch nach dem Kauf entstehende Kosten für mögliche Sanierungen bzw. Renovierungen.

Bei dem unmittelbaren Kaufpreis für das Objekt wird allerdings eine Aufteilung vorgenommen. Die auf den reinen Grundstückswert entfallenden Kosten sind nicht steuerlich absetzbar, da das Grundstück ja keiner Abnutzung unterliegt. Der auf das Gebäude entfallende Betrag ist regelmäßig abzuschreiben gemäß § 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz beträgt die Laufzeit im Regelfall und je nach Alter des Gebäudes 50 bzw. 40 Jahre.

Zitat:
(4) 1Bei Gebäuden sind abweichend von Absatz 1 als Absetzung für Abnutzung die folgenden Beträge bis zur vollen Absetzung abzuziehen:
1. bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt worden ist, jährlich 3 Prozent,
2. bei Gebäuden, soweit sie die Voraussetzungen der Nummer 1 nicht erfüllen und die
a) nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent,
b) vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent
der Anschaffungs- oder Herstellungskosten; Absatz 1 Satz 5 gilt entsprechend.


Wenn noch kurz nach der Anschaffung innerhalb der ersten 3 Jahre Kosten für die Sanierungen bzw. Renovierungen anfallen sind diese der Anschaffung hinzuzurechnen und ebenfalls über die Laufzeit abzuschreiben, später sind solche Kosten in der Regel sofort als Werbungskosten direkt abziehbar.

Wenn z.B. bei dem Kauf ein Betrag von 180.000 € auf das reine Gebäude entfällt und Sie noch 20.000 € für die Renovierung aufwenden, müssen Sie dann einen Betrag von 200.000 € jährlich je nach Alter des Objekts mit 2 % (also 4.000 €) bzw. 2,5 % (5.000€) abschreiben. Diesen Betrag können Sie jedes Jahr vom Erlös des Vermietung als Kosten abziehen.

Den auf das reine Grundstück entfallenden Betrag (im Beispiel 159.000 €) können Sie nicht geltend machen. Wie diese Beträge zu verteilen sind wird das Finanzamt in der Regel selbst festlegen, dies erfolgt anhand der Bodenrichtwerte, Sie können selbst über die Seite des Bundesfinanzministeriums ein entsprechende Programm herunterladen oder sich auf den dort verlinkten Seiten der Landesministerien weiter informieren. Soweit ersichtlich sollte dieser Wert in Bornheim bei 2.500 € je qm Wohnfläche liegen, Sie sollten aber den genauen Wert nochmals beim Finanzamt erfragen.

Zitat:
https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/2020-04-02-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html


Von den Erwerbsnebenkosten sind auch die Notarkosten weiter. Hier sind zunächst die Notarkosten zu nennen. Wie oben beschrieben, gehören sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks zu den Anschaffungskosten. Bei den Notarkosten fallen insbesondere das Erstellen eines Kaufvertrages und dessen Abwicklung darunter, gleiches gilt für die Maklergebühren und die Grunderwerbssteuer.

Kosten für eine mögliche Grundschuldbestellung sind sofort abziehbare Werbungskosten, mögliche Darlehnszinsen sind immer im jeweiligen Jahr als laufende Werbungskosten abziehbar.

Es gibt im Laufe der Jahre dann noch einige Möglichkeiten die Steuern zu optimieren. Umfangreiche Sanierungen können eventuell eine erneute Abschreibung auslösen. Ist dies nicht gewünscht sollten diese entsprechend aufgeteilt werden, z.B. Heizung, Fenster und Dämmung nicht in einem Jahr erledigen sondern ggf. aufteilen. Dabei kommt es aber immer auf Ihre konkrete Situation an, möglicherweise kann es auch günstiger sein die Kosten abzuschreiben.

Ich hoffe damit Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch ein schönes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke


Rückfrage vom Fragesteller 06.02.2021 | 17:21

Hallo Herr Fricke, danke für die Antwort. Die REchnung habe ich auch gemacht. Die Frage ist für mich, ob es eine Richtlinie ist oder bindend. D.h. der Gründstückswert liegt laut der Berechnung bei ca. 158t. Die Frage ist, ob ich mit dem Verkäufer im Kaufvertrag auch 100t festlegen kann und dies nach der folgenden Richtlinie hält:

Finanzamt an vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude gebunden – BFH vom 16.09.2015 – Az. IX R 12/14
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass das Finanzamt an eine im notariellen Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude in der Regel gebunden ist und dies bei der Berechnung der Abschreibung für Abnutzung (AfA) zugrunde zu legen hat. Hiervon darf nur abgewichen werden, wenn die Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer lediglich zum Schein getroffen wurde und die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheinen.
Urteil des BFH vom 16.09.2015
Aktenzeichen: IX R 12/14
DStR 2016, 33
DB 2016, 207

Danke und VG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.02.2021 | 19:02

Sehr geehrter Fragesteller,

auch wenn sich das Urteil erst mal recht positiv anhört ist es leider nicht zu einer konkreten Entscheidung gekommen, sondern das Verfahren wurde an das untergeordnete Finanzgericht zur weiteren Sachverhaltsermittlung verwiesen. Letztlich werden hier auch nur durch den BFH allgemeines Hinweise gegeben, wo die Grenze der Aufteilung liegt wird grade nicht festgestellt (z.B. maximal 90 % des Bodenrichtwertes wie es auch die Finanzverwaltung empfohlen hat). Vielmehr sagt auch der BFH ganz klar aus, dass eine Abweichung von den Richtwerten zwar immer möglich ist, aber eben auch ausreichend begründet werden muss.

Die Finanzämter werden gemäß Ihren Richtlinien in der Regel eine pauschale Berechnung vornehmen:

Zitat:
https://www.bundesfinanzministerium.de/Datenportal/Daten/frei-nutzbare-produkte/Anwendungen/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke-Anleitung.pdf?__blob=publicationFile&v=6


Sie können natürlich den Wert selbst mit dem Verkäufer festlegen, allerdings sollten Sie dann schon im Kaufvertrag festlegen, weshalb der Wert des Gebäudes höher eingeschätzt wird, z.B. aufgrund kürzlich erfolgter Renovierungen/Sanierungen, einer Abwertung der Umgebung, möglichen Zusatzausstattungen u.ä.. Dabei kommt es dann auf die Wertung des Finanzamtes an, wenn die Meinungen nicht zu weit auseinanderliegen dürfte auch ein Verfahren vor dem Finanzgericht wenig ergiebig sein. Wenn kürzlich erst ähnliche Wohnungen verkauft wurden wird es um so schwieriger. Letztlich macht aber ein Unterschied von 20.000 € in der Bewertung im Zweifel aufgrund der langjährigen AfA nur einen Unterschied von wenigen hundert Euro Steuerlast im Jahr aus, vorausgesetzt Sie haben ein entsprechendes Gesamteinkommen.

Das Urteil hilft im Grunde nur dann weiter wenn es kurz vor dem Kauf zu einer deutlichen Steigerung des Immobilienwertes aufgrund einer Sanierung gekommen ist oder wenn in der Umgebung massiv nachverdichtet wurde. Dann ist es durchaus plausibel auch entsprechend von den Bodenrichtwerten abzuweichen, andernfalls wird sich eine Begründung nur schwer finden.

Empfehlenswert ist es daher durchaus einen eigenen, hohen aber dennoch realistischen Wert des Gebäudes anzunehmen und diesen auch zu begründen. Ein Verfahren deswegen dürfte aber nur im Extremfall angezeigt sein.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke


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