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Steuerrecht Umsatzsteuer

26.10.2020 11:22 |
Preis: 63,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


06:34
Ich habe vor 6 Jahren zwei Eigentumswohnung gekauft (von privat, somit ohne UST)
Diese Wohnungen wurde im Jahr der Anschaffung und im Folgejahr renoviert. Die Renovierungskosten habe ich als Erhaltungsaufwand abgesetzt. Es erfolgte keine Aktivierung!
Die Vermietung erfolgt seitdem ausschließlich gewerblich (über eine Agentur an Feriengäste und Monteure).
Ich habe ab Beginn zur Umsatzsteuerpflicht optiert und bei den Einnahmen Umsatzsteuer berechnet und abgeführt.
Für die Renovierungskosten und andere laufenden Ausgaben habe ich die Vorsteuer abgezogen.
Nun möchte ich die Immobilien an Privatpersonen verkaufen, welche die Wohnungen wieder zu Wohnzwecken nutzen möchten.
Frage: Muss ich erhaltene Vorsteuern, insbesondere aus der Renovierung, ganz oder anteilig zurückzahlen? Wenn ja, komplett oder anteilig ?
26.10.2020 | 12:48

Antwort

von


(481)
Albstraße 45
73249 Wernau
Tel: 07153/9964381
Web: http://www.kanzlei-fuer-wirtschaftsrecht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.) Erwerbsvorgang vor 6 Jahren

Aus dem Erwerb der Wohnungen vor 6 Jahren haben Sie mangels Vorsteuerabzugsberechtigung keine Vorsteuer gezogen, da Sie von privat für privat erworben haben. Es handelte sich somit um einen steuerfreien Umsatz, der den Vorsteuerabzug ausschloss.

2.) Option zur Umsatzsteuer gen. § 9 UStG

Nach dem Kauf haben Sie mit der Entscheidung, die Immobilie umsatzsteuerpflichtig zu vermieten, zur Umsatzsteuer optiert. Hierdurch konnten Sie in der Folge Vorsteuern aus Eingangsleistungen ziehen. Die Vermietung erfolgte mit Ausweis der Umsatzsteuer.

3.) Verkauf an Privatperson

Bei einem Verkauf an Privatpersonen ist (erneut) kein Ausweis der Umsatzsteuer möglich. Es handelt sich um eine umsatzsteuerfreie Veräußerung an Privat.

4.) Umsatzsteuerkorrektur nach § 15a UStG

Bei Grundstücken, bei welchen nach Verkauf gem. § 9 UStG optiert wurde, ist immer die Vorsteuerberichtigungsvorschrift des § 15a UStG zu beachten. § 15a UStG schreibt einen Vorsteuerkorrekturzeitraum von 10 Jahren ab der erstmaligen umsatzsteuerlichen Verwendung vor, innerhalb dessen es zur Nachzahlung oder Erstattung von Umsatzsteuern kommen kann.

Wenn Sie die Immobilie nunmehr umsatzsteuerfrei verkaufen, müsste der gesamte Zeitraum vollständig rückwirkend korrigiert werden (gesamten 6 Jahre). Dies kann erhebliche Steuerlasten auslösen.

5.) Spekulationsgewinn nach § 23 EStG

Weiter erlaube ich mir darauf hinzuweisen, dass durch den Verkauf und die vorausgegangene Vermietung der Gewinn aus dem Immobiliengeschäft der Einkommensbesteuerung unterworfen wird (sog. Spekulationsgewinn). Hier wäre die 10 Jahresfrist ab Anschaffung zu beachten.

Da mit dem Immobilienerwerb, der ausgeübten Option und dem angedachten Verkauf erhebliche Steuerfallstricke verbunden sind, rate ich dringend an, einen Steuerberater vor Verkauf zu konsultieren.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Traub
-Rechtsanwalt-


Rückfrage vom Fragesteller 27.10.2020 | 10:17

Erstmal vielen Dank für Ihre umfassende Antwort.
Zu 4.:
Ich muss also die Umsatzsteuer korrigieren. Bedeutet dies, dass ich alle erhaltenen Vorsteuern zurückzahlen muss und alle gezahlten Umsatzsteuern erstattet bekomme? Damit könnte ich gut leben, hätte dabei sogar einen kleinen Überschuss. Das hätte dann ja auch Auswirkungen auf meine Kunden. Die Agentur hat in meinem Namen und für meine Rechnung fakturiert mit ausgewiesener Mehrwertsteuer.
Deshalb meine Nachfrage: Müssen diese Rechnungen dann auch alle korrigiert werden?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.10.2020 | 06:34

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ja, es ist nach erster Einschätzung der gesamte Zeitraum zu korrigieren. Und zwar alle damit zusammenhängende Vorgänge (auch ggü. Handwerkern etc.).

Es ist allerdings unwahrscheinlich, dass Ihnen aus der Korrketur ein "kleiner Überschuss" bleibt. Hier kann etwas nicht stimmen.

Vor diesem Hintergrund und vor dem Hintergrund einer nicht korrekt vollzogenen Korrektur rate ich Ihnen in diesem Zusammenhang dringd die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts und/oder eines Steuerberaters an, um keine Fehler zu machen.

Mit freundlichen Grüßen

Traub
Rechtsanwalt

ANTWORT VON

(481)

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73249 Wernau
Tel: 07153/9964381
Web: http://www.kanzlei-fuer-wirtschaftsrecht.de
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