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Steuerrecht - Immobilie ohne Spekulations- oder sonstigen Steuern verkaufen

| 16.09.2011 14:24 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Maike Domke


Mutter M kauft 1975 ein vermietetes 8-Familienhaus (Baujahr ca 1950). M überträgt das Haus 1995 auf Tochter T mit Niessbrauchsvorbehalt. 2004 Aufhebung Niessbrauch. Zwischenzeitlich hat sich großer Sanierungsstau bemerkbar gemacht. T versucht deshalb das Haus zu veräussern - erfolglos. T
beschließt daraufhin, das Haus zu behalten und selbst zu sanieren. In den Jahren 2005/2006 investiert T ca 300.000,-- € (kein Luxus). Kosten werden über 5 Jahre verteilt steuerlich angesetzt. Danach Vermietung wie zuvor. Wg europäischer Schuldenkrise usw jetzt neuer Interessent, der einen attraktiven Preis bezahlen würde.
Kann T das Objekt im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung verkaufen, ohne irgendwelche Spekulations- oder sonstigen Steuern auszulösen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Der Verkauf einer Immobilie ist als sonstige Einkünfte nach § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 des EStG zu werten.
Einkünfte, die Steuerpflichtige aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielen, unterliegen laut aktuellem Steuerrecht der sog. „Spekulationssteuer". Dies gilt auch dann, wenn durch den Verkauf von Immobilien Gewinne erwirtschaftet wurden, denn auch in diesem Fall wird das Finanzamt Steuern nach § 23 EStG berechnen. Berechnungsgrundlage ist die Differenz aus Kauf- und Verkaufspreis, die den Gewinn des Geschäfts darstellt, wenn also der Anschaffungspreis niedriger war als der Verkaufspreis, müssen Sie keine Steuern zahlen.
Der Gesetzgeber hat aber zwei Ausnahmen zu dieser Regelung zugelassen:
Als erste Ausnahme enfällt eine Steuererhebung immer dann, wenn das zu veräußernde Wirtschaftsgut „im Zeitraum n der Anschaffung bzw. Herstellung bis zur Veräußerung nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden". Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt voraus, dass der Eigentümer die Immobilie tatsächlich selbst als Wohnung nutzt.
Auch der BFH (Bundesfinanzhof) hat dies in einem Urteil bestätigt: Immobilienbesitzer können die Spekulationssteuer bei einem Verkauf nur dann umgehen, wenn sie selbst und auf Dauer in dem Gebäude gewohnt haben, entschied der Bundesfinanzhof (BFH, Aktenzeichen: IX B 159/07).
Ein Spekulationsgeschäft liegt dann ebenfalls nicht vor, wenn zwischen Erwerb der Immobilie und dem Verkauf mehr als zehn Jahre vergangen sind (vgl. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich ist hierfür das Datum der notariellen Beurkundung. Erwerb ist hier zudem im weitesten Sinne gemeint, also auch eine Schenkung oder ein Ankauf weit unter Marktwert fallen darunter, denn grundsätzlich möchte der Fiskus ja den Gewinn und damit die Steuern hoch halten.
Nach § 23 Abs. 1 S. 3 EstG gilt zudem bei unentgeltlichem Erwerb folgendes: „Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen." Das bedeutet, dass der 10- Jahresfrist zudem die Zeit zwischen Ersterwerb und Schenkung hinzugerechnet wird.
Trifft eine dieser Ausnahmeregelungen zu, handelt es sich nicht um ein Spekulationsgeschäft und die Veräußerung der Immobilie ist steuerfrei.
In Ihrem Fall erfolgte die notarielle Übertragung 1995, damit sind 10 Jahre vergangen und Sie können die Immobilie steuerfrei veräußern. Bei einer Schenkung an die Tochter würde die Zeit, die die Mutter die Immobilie besessen hat, zudem der Spekulationfrist zugerechnet, so dass hier bereits 1975 als Fristbeginn zu sehen wäre. Die von der Tochter getätigten Investitionen hätten nur eine Rolle gespielt, wenn der Verkauf nicht steuerfrei gewesen wäre. Der Niessbrauch, der bis 2004 auf dem Grundstück lastete, ist ebenfalls unerheblich, maßgeblich ist nur der Zeitraum zwischen Erwerb und Veräußerung. I
Sollte die Übertragung der Immobilie später – also in der 10-Jahresfrist – stattgefunden haben, sollten Sie die Frist abwarten oder aber die Immobilie „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken" nutzen.

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen

Nachfrage vom Fragesteller 16.09.2011 | 19:29

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Noch eine Verständnisfrage:
Wenn die Investitionen der Tochter wie in unserem Fall keine Rolle spielen...
könnte also die Tochter theoretisch bis zum Verkaufstermin ( steuermindernd) investieren und dann einen noch höheren ( steuerfreien) Verkaufserlös erzielen?
Oder gilt es hier grundsätzlich gewisse " Schamfristen" einzuhalten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.09.2011 | 21:12

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Der Fiskus möchte an Ihren Einkünften bzw. Ihrem Gewinn teilhaben, gestattet Ihnen aber auf der anderen Seite, bestimmte Ausgaben steuermindernd geltend zu machen. So verhält es sich mit Ausgaben, die die Immobilie betreffen, auf der einen Seite haben Sie zu versteuernde Mieteinnahmen, auf der anderen Seite können Sie die Investitionen in Abzug bringen.

Sie können so lange die Investitionen steuermindernd geltend machen, wie die Immobilie Ihnen gehört und Sie zu versteuernde Einkünfte erzielen.
Wenn Sie die Immobilie unter Ausschluß der ‚Spekulationssteuer’ verkaufen, spielt es keine Rolle, ob Sie vorher noch Investitionen getätigt haben oder nicht, steuerfrei ist steuerfrei, auch wenn es den Fiskus nicht freuen dürfte.

Mit freundlichen Grüßen
Maike Domke
- Rechtsanwältin -

Bewertung des Fragestellers 18.09.2011 | 11:08

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