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Steuerrecht Grundstück Landwirtschaft Umlegung Gewerbebauplatz

26.03.2016 23:42 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Busch


Sehr geehrte Damen und Herren,
Sachverhalt:
Meine Wohngemeinde will über ein Umlegeverfahren ein neues Gewerbegebiet in 2016 realisieren. Mit der Erschließung wurde bereits begonnen. Die Klärung mit den noch Eigentümern der Grundstücke soll auch in 2016 erfolgen. Das Gewerbegebiet befindet sich in Baden-Württemberg.
Innerhalb dieser Umlegung befinden sich Grundstücke von mir. Die Grundstücke gehörten zu einem landwirtschaftlichen Betrieb. Die Auflösung des Betriebes wurde vor mehreren Jahren vollzogen allerdings läuft die 10 Jahresfrist erst Ende 2018 ab.
Die Gemeinde bietet folgendes an:
• Entsprechend der eingeworfenen Fläche anteilig erschlossene Fläche zu erhalten jedoch muß das Erschließungsrisiko mitgetragen werden.
• Geld für die eingeworfene Fläche
• Bereits erschlossenes Bauland an anderer Stelle
• Landwirtschaftliche Flächen an anderer Stelle
• Kombination der oben genannten.
Fragen:
1. Welche Steuern fallen generell an.
2. Wenn ein Bauplatz an anderer Stelle eingeschrieben wird und der Mehrbetrag an die Gemeinde bezahlt wird. Wird dann auch nach einem Verkauf des Bauplatzes nach 2018 Spekulationssteuer fällig?
3. Wenn ein Gewerbebauplatz an der selben Stelle wie die eingeworfene Fläche eingeschrieben wird und der Mehrbetrag an die Gemeinde fließt und der Gewerbebauplatz erst nach 2018 veräußert wird fällt dann Spekulationssteuer an?
4. Muss bei geldlicher Entschädigung dieses voll versteuert werden (incl. Spekulationssteuer)
5. Gibt es eine Möglichkeit sich dem Umlegeverfahren bis Ende 2018 zu verweigern.

MfG

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Einführend:
Bei der von Ihnen bezeichneten Spekulationssteuer handelt es sich um nichts anderes als Einkommensteuer auf Grundstücksgeschäfte, wenn Sie Objekte vor Ablauf von 10 Jahren veräußern, ohne diese zu eigenen Wohnzwecken genutzt zu haben.

1. Vermutlich wird die oben bezeichnete Einkommensteuer anfallen, wenn Sie die landwirtschaftlich genutzten Flächen vor weniger als 10 Jahren angeschafft haben.

2. Ja.

3. Wenn ich den Sachverhalt richtig verstehe, dann nein.

4. Sie versteuern nur den Gewinn auf den Erwerb. Anschaffungskosten beispielsweise können in Abzug gebracht werden.

5. Das kann ich ohne den Verfahrensstand nicht beurteilen, hierzu müsste ich dezidiert den geplanten Vorgang prüfen können.

Um hier alle privaten Möglichkeiten der Steuergestaltung nutzen zu können, sollten Sie einen Steuerberater hinzuziehen und diesen über Ihre Vermögensverhältnisse vollständig in Kenntnis setzen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 10.04.2016 | 18:47

Sehr geehrter Herr Busch,
Ich möchte die Fragestellung und Umstände noch etwas präzisieren. Die Gemeinde plant das Umlegeverfahren von Grundstücken nach § 45ff Baugesetzbuch (BauGB). Die Umlegung wurde nur von der Gemeinde initiiert. Hierbei sollen aus landwirtschaftlichen Flächen, Gewerbebauflächen entwickelt werden. Meine Grundstücke die von diesem Umlegeverfahren betroffen sind gehören schon immer mir (vererbt) und wurden landwirtschaftlich im eigenen Betrieb bewirtschaftet. Der landwirtschaftliche Betrieb wurde 2008 aufgelöst und die landwirtschaftliche Fläche ging in den Privatbesitz über.
Der Einwurfswert in das Umlegeverfahren ist höher wie der Wert vorher der landwirtschaftlichen Flächen. Würde diese Fläche jetzt für den Einwurfswert an die Gemeinde verkauft werden müßte nach § 28 für die Differenz der „Spekulationsgewinn" versteuer werden weil die hier angesetzte Spekulationsfrist 10 Jahre beträgt.

Verfahrensstand (zu Frage 5):
• Umlegungsausschuß wurde gebildet §46
• Anhörung der Eigentümer nach §47 ist erfolgt
• Umlegungsvermerk im Grundbuch wurde erstellt §54
• Öffentliche Auslegung der Planung

Gegen das Umlegeverfahren habe ich Wiederspruch eingereicht.

Würden Sie bitte mit oben genannten Präzisierungen noch einmal auf die Fragen eingehen. Vor allem ob es einen Unterschied macht in Bezug auf die Versteuerung nach §28 wenn Gewerbefläche am selben Platz wie die Einwurfsfläche übernommen wird oder ein Bauplatz an anderer Stelle und diese Fläche auch erst nach 2018 veräußert wird und somit auch erst dann Geld fließt. Auch für Frage 5 wäre ich mit oben genannten Verfahrensstand über eine Antwort dankbar.

Fragen:
1. Welche Steuern fallen generell an.
2. Wenn ein Bauplatz an anderer Stelle eingeschrieben wird und der Mehrbetrag an die Gemeinde bezahlt wird. Wird dann auch nach einem Verkauf des Bauplatzes nach 2018 Spekulationssteuer fällig?
3. Wenn ein Gewerbebauplatz an der selben Stelle wie die eingeworfene Fläche eingeschrieben wird und der Mehrbetrag an die Gemeinde fließt und der Gewerbebauplatz erst nach 2018 veräußert wird fällt dann Spekulationssteuer an?
4. Muss bei geldlicher Entschädigung dieses voll versteuert werden (incl. Spekulationssteuer)
5. Gibt es eine Möglichkeit sich dem Umlegeverfahren bis Ende 2018 zu verweigern.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.04.2016 | 09:30

Bitte beachten Sie, dass es auf die Lage der Flächen nicht (ausschließlich) ankommt für die Frage, ob ein Anschaffungs- oder Veräußerungsvorgang vorliegt.

Wenn aber das eingeworfene und das zugeteilte Grundstück wertmäßig identisch sind, dann haben Sie steuerrechtlich kein Problem, dann liegt kein Erwerbsvorgang vor und die Frist (10 Jahre) läuft weiter bis zu einer Veräußerung des erhaltenen, identischen Grundstückes:

Das bedeutet, dass das Eigentum des am Umlegungsverfahren beteiligten Steuerpflichtigen an dem eingeworfenen Grundstück nicht untergeht, also nicht neues Eigentum an dem zugeteilten Grundstück gebildet wird, sondern sich das Eigentum vielmehr an einem verwandelten Grundstück ungebrochen fortsetzt. Die Umlegung bedeutet ihrem Wesen nach eine Fortsetzung des Eigentums an einem verwandelten Grundstück (vgl. Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 13.02.1969 III ZR 123/68, BGHZ 51, 341). Erst recht muss von einer Identität zwischen dem eingeworfenen und dem zugeteilten Grundstück dann und insoweit ausgegangen werden, wenn das Zuteilungsgrundstück mit dem Einwurfsgrundstück identisch, d.h. flächen- und deckungsgleich ist (vgl. BFH-Urteil vom 29.10.1997, II R 36/95, BStBl. II 1998, 27 zur Grunderwerbsteuer bei dem Erwerb eines Grundstücks im Umlegungsverfahren).

(FG Münster: Urteil vom 29.01.2004 - 12 K 484/01)

Wenn Sie ein Grundstück erhalten, welches im Wert höher liegt und Sie dafür einen Wertausgleich zahlen müssen, dann ist auch noch alles in Ordnung, WENN dies allein aufgrund des Umlegungsverfahrens geschieht und nicht auf der Basis vertraglicher Vereinbarungen:

Rechtsvorgängen, die der Steuerpflichtige nach den Vorschriften der §§ 45 ff BauGB hinzunehmen habe, fehle das im Begriff des Anschaffungsgeschäfts vorausgesetzte Element der Freiwilligkeit. Ein im Umlegungsverfahren zugeteiltes Grundstück sei in steuerlicher Hinsicht auch noch insoweit Surrogat des eingeworfenen Grundstücks, als mit ihm ein um Umlegungsvorteile erhöhter Wert zugewiesen werde und hierfür ein Wertausgleich zu zahlen sei.

(FG Münster, an gleicher Stelle)

Die Antworten lauten unter der Konkretisierung also:

1. Evtl. Einkommensteuer, wenn die "Spekulationsfrist" nicht beachtet wird, sonst keine andere Steuerart.
2. Nein, wenn ausschließlich das Umlegungsverfahren maßgeblich ist.
3. Nein, wie 2.
4. Dies kann nicht pauschal ohne Ansehung der Objekte beurteilöt werden. Möglicherweise ist der Betrag zu versteuern, möglicherweise aber nicht: beachten Sie das Urteil des BFH:
"Wird einem Grundstückseigentümer im Rahmen eines Umlegungsverfahrens ein Grundstück gegen Zuzahlung eines Geldbetrages zugeteilt, liegt ein Anschaffungsgeschäft i.S.v. § ESTG § 23 EStG nur insoweit vor, als die Zuzahlung für eine den Sollanspruch (§ BAUGB § 56 Abs. BAUGB § 56 Absatz 1 Satz 1 BauGB) nicht unwesentlich übersteigende Mehrzuteilung zu leisten ist."
(BFH, Urteil vom 29.03.1995 - X R 3/92)
5. Dies ist eine verwaltungsrechtliche Frage, grunssätzlich können Sie Widerspruch einlegen und klagen. Ob und wie lange Sie hierdurch das Verfahren verzögern können, vermag ich nicht sinnvoll zu beurteilen.

Ich hoffe, Ihnen geholfen zu haben.

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