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Steuerrecht EFH+Einlieger, Mieteinnahmen und Selbstnutzung durch Erbengemeinschaft


| 11.11.2011 17:33 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Zusammen mit meinem Bruder habe ich unser Elternhaus (Einfamilienhaus mit zwei Einliegerwohnungen) geerbt. Im Grundbuch sind wir jeweils hälftig, gemeinsame Eigentümer. In Absprache mit meinem Bruder bewohne ich die Hauptwohnung. Im Gegenzug sollen die Einnahmen aus der Vermietung der beiden Einliegerwohnungen meinem Bruder zukommen. Da mein Bruder in Spanien lebt, bat er mich die Verwaltung der Wohnungen für Ihn zu übernehmen. Die Mieteinnahmen laufen somit über eines, meiner hierfür eingerichtetetn Konten.

Frage 1: Akzeptiert das Finanzamt diese Regelung, wenn nur mein Bruder die Mieteinnahmen versteuert, obwohl ich gemäß Grundbuch Miteigentümer auch der Einliegerwohnungen bin und das entsprechende Konto führe, und/oder müssen wir diese Regelung für die Nachvollziehbarkeit durch das Finanzamt, vertraglich (z.B. GbR-Vertrag) regeln?

Frage 2: Reicht es, wenn mein Bruder die Anlage V zur Steuererklärung ausfüllt oder muss ich als Miteigentümer meiner Steuererklärung ebenfalls die Anlage V beifügen, und wenn ich es muss, kann mein Gewinn aus Vermietung dann „0" lauten?

Frage 3. Kann ich meinem Bruder Verwaltungsgebühren in Rechnung stellen, die mein Bruder dann steuerlich absetzen könnte?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
1. Ob Sie das Konto verwalten, spielt keine Rolle.
Die Einnahmen und Werbungskosten sind den Miteigentümern grundsätzlich nach dem Verhältnis der nach bürgerlichem Recht anzusetzenden Anteile zuzurechnen, also hier zu jeweils 1/2 wie im Grundbuch angegeben.Zunächst ist allerdings festzustellen, wer den Tatbestand der jeweiligen Einkunftsart erfüllt hat, und zwar sowohl in objektiver als auch in subjektiver Hinsicht.

Den objektiven Tatbestand verwirklicht, wer die rechtliche oder tatsächliche Macht hat, eines der in § 21 Abs. 1 EStG genannten WG anderen entgeltlich auf Zeit zur Nutzung zu überlassen. In subjektiver Hinsicht setzt die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eine Überschusserzielungsabsicht voraus.

Bei Miteigentümern ist also zunächst zu prüfen, ob diese ein Objekt gemeinschaftlich vermieten. Einer Vereinbarung zwischen Miteigentümern, wonach lediglich ein Miteigentümer das betreffende Objekt zum Zwecke der Vermietung nutzen soll, kann dann Bedeutung zukommen, wenn aufgrund der Vereinbarung tatsächlich nur der eine Miteigentümer vermietet. In diesem Fall erfüllt nur der eine Miteigentümer allein den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung.

Haben Miteigentümer hingegen ein Objekt gemeinschaftlich vermietet und somit den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 EStG gemeinschaftlich verwirklicht, so ist weiterhin zu untersuchen, ob sie jeweils auch den subjektiven Tatbestand erfüllt haben.

Nach dem BFH-Urteilen vom 11.3.2003 (IX R 16/99 und IX R 17/99, BFH/NV 8/2003, 1043 und 1045) verwirklicht ein Miteigentümer nicht bereits aufgrund seiner rechtlichen Stellung als Miteigentümer und seiner Möglichkeit zur Verwertung des gemeinschaftlichen WG und seiner Nutzungsmöglichkeit am Markt den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung; entscheidend ist, ob der Miteigentümer auch tatsächlich Träger der Rechte und Pflichten des Mietvertrages ist.

Erst wenn feststeht, dass Miteigentümer gemeinschaftlich in objektiver und subjektiver Hinsicht den Tatbestand des § 21 Abs. 1 EStG verwirklicht und mithin gemeinschaftlich Einkünfte gem. § 21 Abs. 1 EStG erzielt haben,
spielt die Zurechnung eine Rolle. Diese Frage lässt sich nicht endgültig beantworten, weil Sie nicht mitgeteilt haben, ob Sie beide als Vermieter im Mietvertrag aufgetreten sind.
Ggfs. sollten Sie die Mietverträge zukünftig ändern, dass nur Ihr Bruder als Vermieter auftritt und dies den Mietern auch mitteilen.

2. Falls Sie auch beide mietvertraglich als Vermieter auftreten, müssen Sie eine gesonderte und einheitliche Erklärung zur Feststellung der Einkünfte abgeben. In der Anlage V und V tragen Sie beide jeweils den Gewinn bzw. Verlust ein.
3. Ja, Sie sollten allerdings ein Vertrag schriftlich fixieren und den Vertrag tatsächlich durchführen. Die Einnahmen haben Sie ggfs. zu versteuern.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen
Bewertung des Fragestellers 11.11.2011 | 22:01


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