Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
Für die Berechnung der zehnjährigen Veräußerungsfrist nach § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte
kommt es bei Anschaffung wie bei Veräußerung von Wohnungen allein auf den Zeitpunkt des Abschlusses des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäftes (Kaufvertrages) an. Da Sie die Wohnung am 12.5.2004 von der Tante gekauft haben und am 1.03.2013 verkauft haben, liegt kein steuerfreier Verkauf vor. Ob allerdings Sie auf den Kaufpreis in Höhe von 93.000 € Steuern zahlen müssen, hängt von verschiedenen Faktoren ab: (Wie hoch ist die Miete für die Wohnung, wie alt war die Tante bei Einräumung des Nießbrauchsrechts etc.).
Mir ist auch nicht ganz klar: wieviel Sie ursprünglich für die Wohnung an Ihre Tante bezahlt haben: 40.000 € plus Rente oder ohne Rente zuzüglich einer Eintragung eines Nießbrauchsrechts zugunsten der Tante.
GGfs. liegt nämlich gar kein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn vor.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes, Rechtsanwalt
Diese Antwort ist vom 05.01.2014 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Die Tante wurde am 09.12.1936 geboren und ist am 18.11.2011 gestorben, sie war also zum Zeitpunkt der Einräumung des Niessbrauchs 67 Jahre alt. Wir haben dem Notarvertrag einen Darlehensvertrag zugrundegelegt, mit dem wir den vereinbarten Kaufpreis von 40.000,- € in monatlichen Raten von 400,- € abgezahlt haben. Wir haben also bis zu ihrem Tod insgesamt ca. 36.000,- € (90 x 400,- €) an sie gezahlt. Weitere Zahlungen wurden nicht geleistet, also auch keine Miete durch die Tante. Können Sie anhand dieser Ergänzungen definitiv Auskunft geben ? Wie wird der Niessbrauch steuerlich bewertet ? Liegt überhaupt ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn in diesem Fall vor ?
Vielen Dank für Ihre Nachfrage. Die Eintragung des Nießbrauchs ist in jedem Fall im Rahmen der Übertragung steuerlich zu berücksichtigen. Um exakt berechnen zu können, ob bei Ihnen ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn anfällt, müsste man auch den Steuerwert der Immobilie im Zeitpunkt der Übertragung von der Tante an Sie wissen. Der Nießbrauch mindert auf jeden Fall den Wert der Immobilie bezogen auf den Zeitpunkt der Übertragung von der Tante an Sie.
Gerne kann ich Ihnen im Rahmen eines Folgemandats eine etwaige Steuerlast exakt berechnen.
