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Steueroptimales Aufteilen eines Mehrfamilienhauses hinsichtlich Kündigungssperrfrist

20.10.2019 00:28 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Ein Vater und sein Sohn sind Eigentümer eines Grundstücks mit einem noch nicht aufgeteilten Mehrfamilienhaus mit 10 zu Wohnzwecken vermieteten Wohneinheiten. Dem Vater gehört ein 60%-Bruchteil am Grundstück, dem Sohn gehört ein 40%-Bruchteil. Sie wollen in 15 Jahren alle Wohnungen als Eigentumswohnungen verkaufen. Vater und Sohn rechnen damit, dass die Mieter auch in 15 Jahren noch im Haus wohnen. Das Haus liegt in einer Gemeinde, in der nach § 577a Abs. 2 BGB die Kündigungssperrfrist zehn Jahre ab dem erstmaligen Verkauf einer Eigentumswohnung beträgt. Damit der Verkaufserlös in 15 Jahren möglichst hoch ist, soll die Kündigungssperrfrist für die Eigentumswohnungen dann bereits abgelaufen sein (z. B. durch zwischenzeitliche Verkäufe innerhalb der Familie oder Verkäufe an eine Personengesellschaft im Eigentum der Familie). Außer diesem Mehrfamilienhaus gehören Vater und Sohn keine weitere Immobilie und sie wollen auch in den nächsten 15 Jahren keine weitere Immobilie kaufen.

Wie können Vater und Sohn bei der Aufteilung, dem Ingangsetzten der Kündigungssperrfrist und dem Verkauf der Eigentumswohnungen steuerlich optimal vorgehen?

Vater und Sohn wollen möglichst wenig Steuern auf den Wertzuwachs der Immobilie bezahlen (z. B. durch Abwarten der 10-jährigen Spekulationsfrist). Vater und Sohn wollen die Drei-Objekt-Grenze nicht überschreiten und auch anderweitig nicht als gewerbliche Immobilienhänder gelten. Vater und Sohn sind für Verkäufe untereinander und für eine Einbringung/einen Verkauf der Immobilie in/an eine noch zu gründende Personengesellschaft offen.

20.10.2019 | 11:49

Antwort

von


(209)
Schevenstr. 1 a
01326 Dresden & Köln
Tel: 0351 65 888 350
Web: http://www.kanzleifricke.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

da es bei Ihnen um eine wichtiges Anliegen geht und auch der Einsatz respektvoll zur Kenntnis genommen wurde, wird die Bearbeitung hier in mehreren Schritten erfolgen und mehr Zeit in Anspruch nehmen, als gewöhnlich die 2 Stunden.

Ich denke das ist in Ihrem Interesse, so daß ich auf die Frage wieder zurück komme.

Bitte antworten Sie hier erst einmal nicht, sonst verbraucht sich Ihre Nachfragefunktion.

Einen angenehmen Sonntag erst einmal und bis später.

Fricke
RA und Dipl. Kfm.


Ergänzung vom Anwalt 26.10.2019 | 00:28

Sehr geehrter Ratsuchender,

auf Ihre Frage möchte ich nun zurück kommen wie folgt. Ich musste mir die Sache hier zweimal ansehen, da hier die Besonderheit besteht, die Angelegenheit aus steuerrechtlicher Sicht und aus zivilrechtlicher Sicht bei der Kündigungsmöglichkeit zu bewerten. Soweit hier beides nebeneinander mit den jeweils unterschiedlichen Fristen ( Spekulationssteuer / Sperre der Kündigung ) berücksichtigt werden soll, wird dies so parallel nach meiner ersten Einschätzung nicht möglich sein.

1.) Einleitung

Die Spekulationsfrist von Immobilienvermögen aus § 23 I Nr. 1 EStG ist hinreichend bekannt. Vor diesem Hintergrund sollte ab Anschaffung der Immobilie auf jeden Fall der 10 Jahreszeitpunkt abgewartet werden, bis die Veräußerung überhaupt erfolgen kann. Wie die Veräußerung erfolgt und durch wen, kann erst einmal dahinstehen, da gleichzeitig zu bedenken ist, wann die gesonderte und weitere Frist von 10 Jahren wegen der Kündigung zu laufen beginnt.

2.) Lauf und Beginn der Spekulationsfrist und der Kündigungsfrist

Wenn zu diesem Zeitpunkt nach 10 Jahren also die Veräußerung erfolgen soll, greift dann erst die Sondervorschrift der 10 jährigen Sperrfrist zur Kündigung aus § 577 a II, I BGB . Innerhalb von diesen 10 Jahren darf also die Kündigung eines Erwerbers und nicht von Ihnen erst erfolgen, wenn die Voraussetzungen aus § 573 II Nr. 2 oder 3 BGB vorliegen. Der neue Vermieter kann also nur dann kündigen, wenn er einen dieser Kündigungsgründe aus dieser Norm hat, also:

-Wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, § 573 II Nr. 2 BGB oder

- Er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und er dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde;

In der Praxis spielt die Durchsetzbarkeit einer Kündigung nach der zweiten obigen Möglichkeit kaum eine Rolle, da der Begründungsaufwand dieser Kündigung hohe Anforderungen mit sich bringt und von Gerichten später auch aufgrund von Beweisschwierigkeiten im Ergebnis häufig nicht akzeptiert wird.

3.) Zwischenergebnis

Im Ergebnis bleibt in einem ersten Zwischenergebnis also: Der neue Vermieter muss sich auf den Bezug seines neuen Eigenheimes berufen, nachdem er die Wohnung erworben hat. Nach der Veräußerung wird dieser "neue" Vermieter dann aber erst die Frist von 10 Jahren abwarten müssen, so daß diese Alternative wohl faktisch kaum in Betracht kommt.

Das ist das Grundproblem zur Einführung. Wie man hier nun sinnvoll vorgehen kann und ob es überhaupt Alternativen gibt, wird in meiner nächsten Mail beantwortet. Übrigens, damit Sie Zwischenfragen stellen können und hier nicht nur auf die einmalige Nachfragefunktion verwiesen sind, können Sie jederzeit eine Mail an fricke-peter@web.de schreiben.

Mit besten Grüssen

Fricke
RA

ANTWORT VON

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