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Steuermodell genossenschaft für Familien

27.10.2020 13:22 |
Preis: 100,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Bei meiner Internetrecherche bin ich darauf gestoßen, dass es möglich ist eine genossenschaft zu öffnen und die rechtlichen und steuerlichen Vorteile einer Genossenschaft für sich persönlich zu nutzen.

Meine Fragen beziehen sich auf die Umsetzung und die rechtliche Anerkennung bei folgendem Modell:

Wir ein verheiratete Paar haben ein Grundstück und möchten ein Haus mit 3 Einheiten Bauen. 1. Wohnung für uns 2. Kleine Einliegerwohnung zur Vermietung 3. Erdgeschoss Praxis für meine Frau.

Nun wurden fir auf die Idee gebracht eine familiengenossenschaft für den Bau der Immobilie zu gründen. Die Konstellation wäre die folgende:

Meine Frau und ich würden der genossenschaft das Grundstück per Erbpachtvertrag verpachten. die genossenschaft, welche aus meiner Frau und mir und eines unserer Kinder oder einer GmbH als Mitglied besteht. Errichtet das Haus und vermietet die Praxisräume an meine Frau, die Einliegerwohnungen an eine dritte Person. Und unsere Wohnung an uns.

Meine Erste Frage ist das möglich und wird es vom Finanzamt akzeptiert?

Meine Zweite Frage: entsteht durch den Erbpachtvertrag eine Betriebsaufspaltung da die wesentlichen genossen der Genossenschaft meine Frau und ich sind? Falls ja wie lässt sich die betriebsaufspaltung einfach vermeiden?

Ist es möglich, dass unsere Wohnung als Gemeinschaftsraum der Genossenschaft deklariert wird, und wir weniger oder gar keine Miete bezahlen?

Muss ein Mieter der genossenschaft zwingend Genossenschaftsmitglied sein?

Dies Würde mich auch interessieren, da wir Immobilien als Anlage Vermögen schaffen möchten und dies gegebenenfalls mit der selben genossenschaft erwerben und vermieten.


Ist die genossenschaft, dadurch dass sie im Wesentlichen Mieteinnahmen erzielt, von der Körperschaftsteuer befreit? Bzw, mit welchem Besteuerung müssen wir bei der genossenschaft rechnen?

Muss Die genossenschaft uneingeschränkt für jeden zugänglich sein der Genosse werden möchte? Wie können wir diesen Bereich einschränken?

Welche Steuerlichen bedenken gibt es bei diesem Modell?

Können Sie uns bei einem genossenschaftsvertrag helfen? Welchen Kosten muss ich für die Erstellung eines genossenschaftsvertrag ausrechnen der unsere Idee umsetzt?

Einsatz editiert am 29.10.2020 10:01:40
29.10.2020 | 12:16

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten möchte:

1. Meine Erste Frage ist das möglich und wird es vom Finanzamt akzeptiert?
Theoretisch ja, der Teufel steckt allerdings im Detail und es würde den Rahmen dieser Frage sprengen, die Voraussetzungen im Einzelnen zu analysieren. Generell ist die sog. Familiengenossenschaft bei weitem nicht so attraktiv wie einige (kostenlose wie kostenpflichtige) Internetauftritte dies gerne glauben machen möchten. Nachfolgend will ich Ihnen aber einige wichtige Punkte an die Hand geben, die Ihnen bei der Entscheidungsfindung helfen.

2. Meine Zweite Frage: entsteht durch den Erbpachtvertrag eine Betriebsaufspaltung da die wesentlichen genossen der Genossenschaft meine Frau und ich sind? Falls ja wie lässt sich die betriebsaufspaltung einfach vermeiden?
Höchstwahrscheinlich ja, da sowohl eine sachliche als auch eine personelle Verflechtung besteht. Unter Umständen lässt sich dies durch das sog. Wiesbadener Modell abfedern. Das müsste aber im Detail geklärt werden und u.U. durch eine verbindliche Anfrage abgesichert werden. Andernfalls bleibt ein erhebliches Restrisiko, "einfach" wird es nicht.

3. Zu den weiteren Fragen
Die weiteren Fragen erlaube ich mir zusammenfassend dadurch zu beantworten, dass der Gesetzgeber zum 1.1.2020 die Steuerfreiheit von Familiengenossenschaften durch § 5 Abs. 1 Nr. 10 S. 5 KStG erheblich beschränkt hat. Dadurch werden Investierende Mitglieder i.S.d. § 8 Abs. 2 GenG von der Steuerbefreiung ausgeschlossen, sachlich steuerbefreit ist damit nur noch die Vermietung von Wohnungen (nicht von Gewerberäumen) an nicht investierende Mitglieder (Gosch KStG/Märtens, 4. Aufl. 2020, KStG § 5 Rn. 258).

Insgesamt ist festzuhalten, dass die steuerliche Gesetzgebung in Deutschland bereits sehr günstig für private Immobilienbesitzer ist. Sie können das Objekt als private Bauherren in der Regel weitaus leichter finanzieren als über eine GmbH oder Genossenschaft, noch dazu in Kombination mit einem Erbbaurecht. Jegliche Konstruktion, die allein steuersparenden Zwecken dient, ist letztlich der Gefahr ausgesetzt, vom Gesetzgeber irgendwann nicht mehr anerkannt zu werden. Im Gegenzug verursacht sie erhebliche Kosten und mindert Ihre Flexibilität, da Sie die Immobilie nicht ohne Weiteres veräußern können.

Solange Sie als privater Immobilienbesitzer die Mieterträge zur Schuldentilgung nutzen und im Übrigen zu Renovierungs- und Erweiterungszwecken in das Objekt reinvestieren, können Sie ebenfalls eine weitgehende Steuerfreiheit generieren. Im Ergebnis können Sie das Objekt nach 10 Jahren mit erheblichem Gewinn steuerfrei veräußern oder es Ihren Kindern übertragen und bleiben somit weitgehend flexibel. Im Gegenzug ist Ihr Leverage bei einem privaten Baudarlehen extrem hoch und sollte einmal etwas schiefgehen, können Sie das Objekt deutlich einfacher veräußern als wenn es in einer komplizierten rechtlichen Konstruktion hängt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen,

RA Dr. Tim Greenawalt


ANTWORT VON

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